Décision du 11 Mars 2026

Minute n° 26/00027

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DANS LE CADRE DE L’EXERCICE D’UN DROIT

DE PRÉEMPTION URBAIN

du 11 Mars 2026

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Rôle N° RG 25/00061 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3C6L

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [M], [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS

Madame [T] [Z] [E] épouse [R] [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3] (IRLANDE)

représentée par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [J] [E]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Madame [B] [D], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, magistrat, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE,greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux :05 novembre 2025

Date des débats : 14 janvier 2026

Date de la mise à disposition : 11 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mmes [M] [E] et [T] [E] et M. [J] [E] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 1], d’une superficie de 168 m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier donnant sur rue et comprenant un immeuble avec rez-de-chaussée et quatre étages, d’une superficie utile de 424 m², et une arrière-cour sur laquelle est implanté un bâtiment

Le bien est situé dans le périmètre du [Adresse 7], étant précisé que l’établissement public territorial Est Ensemble est titulaire du droit de préemption.

Par délibération n° CT2018-09-25-20 du 25 septembre 2018, l’établissement public territorial Est Ensemble a approuvé le traité de concession d’aménagement ayant pour objet le traitement de l’habitat privé dégradé dans le [Adresse 7] à [Localité 6] et a désigné la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) en qualité de concessionnaire de l’opération.

Les consorts [E] ont adressé à la mairie de [Localité 6], qui l’a réceptionnée le 6 février 2025, une déclaration d’intention d’aliéner leur bien immobilier au prix de 1.195.000 euros, en valeur libre, avec une commission de 45.000 euros à la charge du vendeur.

Par décision du 17 mars 2025, la SOREQA a exercé son droit de préemption au prix de 594.000 euros.

La décision a été signifiée à Mme [M] [E] et M. [J] [E] par dépôt à l’étude respectivement les 26 et 27 mars 2025. Une demande de signification à Mme [T] [E], résidant à [Localité 3] (Irlande), a été transmise aux autorités irlandaises le 3 avril 2025 conformément au règlement (UE) 2020/1784 du 25 novembre 2020.

Les consorts [E] ont refusé cette offre par courrier daté du 15 avril 2025, reçu le 17 avril 2025 par la SOREQA, maintenant le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par un mémoire de saisine daté du 28 avril 2025, reçu le 30 avril 2025, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

La SOREQA a signifié cette saisine à Mme [M] [E] le 29 avril 2025 à sa personne et à M. [J] [E] le 30 avril 2025 par dépôt à l’étude. Elle a transmis aux autorités irlandaises le 30 avril 2025 une demande de signification à Mme [T] [E].

Par une ordonnance du 7 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 5 novembre 2025 à 14 heures.

La SOREQA a notifié cette décision à M. [J] [E] et à Mme [M] [E] par dépôt à l’étude, respectivement les 23 et 28 juillet 2025. Elle a transmis aux autorités irlandaises le 30 avril 2025 une demande de signification à Mme [T] [E].

A l’issue du transport, la date de l’audience a été fixée le 14 janvier 2026 à 9 heures 30.

La SOREQA, dans son mémoire n° 2 reçu le 12 janvier 2026, sollicite la fixation du prix du bien préempté à un montant arrondi de 594.000 euros (424 m² x 1.400 €/m²), en valeur libre.

Le commissaire du gouvernement, par conclusions récapitulatives reçues le 12 janvier 2026, propose de fixer le prix du bien préempté à un montant arrondi de 710.000 euros (424 m² x 1.675 €/m²), en valeur libre.

Les consorts [E], représentés par leur avocat, dans leur mémoire en défense le 14 janvier 2026, sollicitent la fixation du prix du bien préempté à un montant arrondi de 1.195.000 euros (424 m² x 2.818 €/m²), en valeur libre.

Ils sollicitent la condamnation de la SOREQA aux dépens et à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les consorts [E], convoqués à l’audience à l’issue du transport, se sont fait assister par leur avocat à l’audience.

À l’audience du 14 janvier 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) Sur la régularité de la préemption

Le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut alors accepter ou refuser de céder son bien au prix offert. À défaut d’accord amiable entre les parties, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les dispositions de l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme.

L’article R. 213-11, premier alinéa, du code de l’urbanisme, dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (…) défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…).

En l’espèce, la SOREQA a reçu la réponse des consorts [E] refusant le prix offert le 17 avril 2025 et a saisi la juridiction de l’expropriation le 30 avril 2025, soit dans le délai de quinze jours prescrit par l’article précité.

L’article L. 213-4-1, alinéas 1er et 3, du code de l’urbanisme dispose que lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L.211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. (…). A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, les éléments de la procédure sont les suivantes :

– la SOREQA ne produit pas aux débats l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques de Seine-Saint-Denis ;

– le récépissé émanant de la Caisse des dépôts et consignations (pièce du demandeur n° 6) est daté du 4 juin 2025 et mentionne une somme de 89.100 euros ;

– la consignation à la Caisse des dépôts et consignations par la SOREQA a été signifiée à M. [J] [E] et à Mme [M] [E] par dépôt à l’étude respectivement les 13 et 23 juin 2025 ; une demande de signification à Mme [T] [E] a été transmise le 25 juin 2025 aux autorités irlandaises ; et la consignation a été notifiée au tribunal judiciaire de Bobigny le 18 juin 2025.

Il convient d’abord de relever que les parties ne contestent pas que la consignation de 89.100 euros correspond à 15% de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques de Seine-Saint-Denis.

Au regard de ces éléments, la SOREQA justifie avoir consigné 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques de Seine-Saint-Denis auprès de la Caisse des dépôts et consignations et avoir notifié cette consignation aux propriétaires préemptés et à la juridiction de l’expropriation saisie dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

Par conséquent, le prix sera fixé par la juridiction de l’expropriation en application de l’article L. 213-4, premier alinéa, du code de l’urbanisme, la SOREQA n’étant pas réputée avoir renoncé à l’acquisition du bien.

2) Les éléments préalables à la détermination du prix

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux articles L. 211-5 et L. 213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des articles L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme et L. 331-2 du code de l’expropriation.

S’agissant des dates à retenir

Date pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

La consistance des biens préemptés s’apprécie à la date du présent jugement en fixation du prix, à défaut d’ordonnance d’expropriation opérant un transfert de propriété. Elle correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Les articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé, la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial Est Ensemble approuvé par délibération du 4 février 2020. Il s’apprécie selon son usage effectif au 7 juillet 2025 qui correspond à la date de transmission au préfet de la Seine-Saint-Denis de la dernière modification approuvée par délibération du 24 juin 2025.

Les parties s’entendent sur cette date de référence à l’audience.

La parcelle est située en zone UC00Pb3 du plan local d’urbanisme intercommunal qui correspond aux secteurs de centralité du territoire avec une mixité des fonctions. Les consorts [E] indiquent, sans que cela ne soit contesté, que le règlement de cette zone autorise la construction jusqu’à vingt mètres de hauteur (R+5) dans la bande principale et jusqu’à six mètres (R+1) dans la bande secondaire.

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Selon l’article L. 322-2, alinéa premier, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

S’agissant de la consistance du bien préempté

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Qualification et composition :

Le bien est une parcelle de 168 m² correspondant à un immeuble édifié sur cave de quatre étages supérieurs, avec une partie arrière.

Le rez-de-chaussée se compose de deux locaux commerciaux, avec vitrine donnant sur la rue et volets métalliques, le premier étant aménagé comme un café bar brasserie.

Les quatre étages supérieurs constituent des locaux commerciaux ayant pour destination un hébergement hôtelier. Ils sont desservis par un escalier et des couloirs extérieurs, avec des toilettes sur le palier au bout de chaque couloir, se répartissant comme suit :

– au premier étage, trois chambres, dont deux avec une seconde pièce attenante destinée à une salle d’eau ;

– au deuxième étage, quatre chambres et une pièce destinée à une salle d’eau ;

– au troisième étage, quatre chambres, dont deux avec une seconde pièce attenante destinée à une salle d’eau ;

– et, au quatrième étage, quatre chambres, dont deux avec une seconde pièce attenante destinée à une salle d’eau.

La partie arrière de l’ensemble immobilier comprend :

– une courette de circulation donnant accès à un local de chaufferie et à un local poubelle ;

– une dépendance avec grenier ;

– et un bâtiment effondré.

S’agissant de l’usage effectif du bien, les consorts [E] ont acquis le bien préempté par donation du 29 mars 2024 de M. [N] [E] et Mme [P] [A].

Suivant un accord du 2 septembre 2024, ils ont résilié le bail commercial dont bénéficiait M. [N] [E] suivant un acte du 1er mars 2006 avec M. [N] [E].

Il ressort de cet accord et de l’arrêté municipal communiqué que l’hôtel “Le 29" a fait l’objet d’une fermeture immédiate par arrêté n° 2024/110 du maire de [Localité 6] du 27 février 2024 en raison d’anomalies compromettant la sécurité du public ; que le dernier contrat de location gérance de l’hôtel a été résilié en mars 2024 ; et que le dernier contrat de location gérance d’exploitation du bar-restaurant a été résilié en avril 2024.

La destination de l’immeuble n’a pas été modifiée depuis lors. Les travaux réalisés par les consorts [E], notamment de curage, ayant pour objet la conservation du bien en vue de sa vente.

Surface :

Les parties s’accordent, dans leurs écritures respectives, sur une surface utile de 424 m², qui est donc retenue pour évaluer le bien préempté.

Etat d’entretien :

Les consorts [E] justifient que l’immeuble ne présente pas de désordre structurel susceptible de menacer sa stabilité au vu du rapport de diagnostic établi par un architecte en juin 2021. La visite des lieux n’a pas permis de remettre en question ce diagnostic. La SOREQA retient donc à tort que l’immeuble présente des désordres de structure.

S’agissant de son état d’entretien, les consorts [E] soutiennent que l’immeuble est sain et nécessite seulement des travaux intérieurs de modernisation.

Le commissaire du gouvernement retient un état général moyen en raison de l’état passable/moyen du rez-de-chaussée, des caves saines et de certaines parties annexes et chambres à l’étage en état assez dégradé.

La SOREQA indique que d’importants travaux sont à prévoir et que l’immeuble ne répond pas aux critères minimaux de décence et d’habitabilité. Elle estime que les désordres affectent les sols et murs et les réseaux. Elle a décrit le bien en mauvais état à l’issue du transport.

Le juge de l’expropriation, à l’issue du transport, a retenu un état global d’usage avec des parties dégradées, mais des locaux plutôt sains.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir que l’immeuble ne présente pas de désordre de structure et se trouve dans un état d’entretien général moyen avec certaines parties dégradées, nécessitant d’importants travaux de rénovation.

Implantation et environnement :

Le bien est situé dans la commune de [Localité 6], au nord-est de l’Île-de-France. Il est en proximité immédiate de [Localité 1].

Il est desservi par la route nationale N3 et par les transports publics suivants : station [Localité 7]-[Localité 6]-[Localité 8] de la ligne de métro 7 (à 250 mètres à pied) ; arrêt [Localité 6] du RER E (à 850 mètres à pied) ; lignes de bus à proximité.

Le bien est implanté dans un quartier dense composé de nombreux commerces et services accessibles à pied avec des rues pavillonnaires. Le [Adresse 8] est à proximité, offrant un espace vert.

Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien préempté postérieurement à la visite judiciaire des lieux.

En conclusion, le bien préempté dispose de facteur de moins-value liées en particulier à son état d’entretien et à la nécessité de travaux, ainsi que de facteurs de plus-value importants en raison de la proximité de [Localité 1], de la desserte des transports publics, du quartier attractif et de sa situation dans une rue calme.

S’agissant de la situation locative du bien préempté

Les parties évaluent de manière concordante le bien en valeur libre de toute occupation, situation constatée lors de la visite des lieux.

La visite a en effet établi qu’une des chambres d’hôtel était utilisée à tour de rôle par les propriétaires afin d’éviter l’occupation illégale de l’immeuble par des tiers.

Le commissaire du gouvernement relève à juste titre, sans que cela ne soit contesté par les autres parties, que la situation d’occupation n’a qu’une faible incidence sur la valorisation de locaux commerciaux. Il ne sera donc pas fait de distinction selon que l’immeuble est libre ou occupé.

3) Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. (…) Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Les parties comparantes s’accordent, dans leurs écritures respectives, pour évaluer le bien selon la méthode par comparaison.

Elle consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents, à savoir de même composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien et environnement, qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par les parties à un montant compris entre 594.000 euros, montant total offert par la SOREQA et 1.195.000 euros, montant total demandé par la partie préemptée, la proposition du commissaire du Gouvernement étant comprise entre ces deux montants.

Le prix du bien préempté sera déterminé à partir de la valeur d’échange des biens présentés par les parties et retenus par le juge et par comparaison entre, d’une part, la consistance de ces biens et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SOREQA produit aux débats les termes de comparaison suivants :

Termes

Date de mutation

Adresse et cadastre

Surface utile (m²)

Prix (€)

Prix unitaire (€/m²)

DEM n° 1

26/05/2021

[Adresse 9]

61//A/119

462

647.443

1.401

Description : immeuble un rez-de-chaussée comprenant un local à usage de café avec cuisine et un autre local commercial et quatre étages supérieurs correspondant à un hôtel de trente chambres avec cabines d’aisance et petite courette.

DEM n° 2

27/01/2022

[Adresse 10]

66//AH/10

509

850.000

1.670

Description : hôtel de quarante chambres avec un café et deux appartements en rez-de-chaussée, vendu occupé.

DEM n° 3

25/07/2022

2022P 23224

[Adresse 11]

66//BI/83

430

720.000

1.674,42

Description : immeuble à usage professionnel comprenant, au rez-de-chaussée, une salle, une arrière-salle, une cuisine, des toilettes, une réserve ; au dessus de la cuisine, un tabac avec accès par un escalier intérieur ; et, aux quatre étages, quatorze chambres avec sanitaires et douches collectifs.

DEM n° 4

07/06/2024

2024P 12899

[Adresse 12]

1//BE/45

268

570.000

2.126,87

Description : ensemble immobilier à usage d’hôtel meublé consistant en trois corps de bâtiment, actuellement loués.

La SOREQA offre une valeur égale à 1.400 euros/m². Elle estime légitime d’élargir le périmètre géographique lorsque le marché local ne fournit pas un nombre suffisant de références pertinentes. La comparaison doit, selon elle, être faite avec des biens de même type pour garantir la pertinence et l’objectivité de l’évaluation, de sorte qu’il convient de retenir seulement des immeubles à destination hôtelière.

Elle fait valoir que le premier terme est situé sur la commune limitrophe du [Localité 9] et présente des caractéristiques similaires au bien. Elle ajoute que son dernier terme correspond à un immeuble situé sur la commune limitrophe d'[Localité 7], ayant réouvert après une fermeture administrative, présumant un état du bien conforme à la réglementation, de sorte qu’il constitue une valeur plafond. Elle retient donc la valeur unitaire basse du premier terme compte tenu de l’ancienneté de la construction, de son mauvais état et de l’ampleur des travaux à réaliser.

Le commissaire du Gouvernement reprend à son compte les termes de comparaison DEM n° 3 et 4. Il écarte les deux autres termes qui portent sur des ventes anciennes de biens comportant un nombre nettement plus important de chambres d’hôtel.

Les consorts [E] écartent ces termes de comparaison. Ils considèrent que les immeubles ne sont pas situés à [Localité 6], sans justification d’étendre à d’autres communes, et qu’ils portent sur des actifs adossés à un fonds de commerce, vendus occupés ou assortis de contraintes d’exploitation, de sorte que la valeur est mécaniquement encadrée par un rendement d’activité. Ainsi, selon eux, la SOREQA et le commissaire du gouvernement assimilent à tort l’hôtel du bien préempté à un hôtel captif. Ils relèvent que les deux premiers termes portent sur des immeubles particulièrement dégradés et menaçant ruine ; que le terme de comparaison DEM n° 2 porte sur un immeuble en copropriété, régime beaucoup plus contraignant que celui de la monopropriété ; et que le terme de comparaison DEM n° 4 est un petit bâtiment sans cachet architectural, excentré, ne comportant pas de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et disposant de pièces intérieures très petites.

En l’espèce, à titre liminaire, les références de publication des deux derniers termes correspondent à celles des termes de comparaison CG n° 1 et 3. La SOREQA communique les actes de cession pour les termes de comparaison DEM n° 1 et 2. La partie défenderesse reconnaît, dans ses dernières conclusions, qu’il n’y a plus de difficulté sur les références de publication.

Au regard de la spécificité du bien préempté, afin de disposer d’un nombre suffisant de termes de comparaison pour une juste évaluation, il est nécessaire d’étendre la recherche aux communes limitrophes à [Localité 6] ou présentant des caractéristiques similaires, à savoir la proximité immédiate de [Localité 1], l’existence d’un marché immobilier dynamique et la très bonne desserte des transports publics.

Le terme de comparaison DEM n° 1 porte sur un immeuble situé au [Localité 9], commune limitrophe de [Localité 6], à proximité immédiate de [Localité 1]. Il ressort de l’acte de vente que le bien est composé d’un rez-de-chaussée divisé en un local à usage de café-restaurant avec cuisine et un autre local commercial et d’un hôtel meublé aux quatre étages supérieurs, contenant quarante chambres avec cabinets d’aisance, outre une cave et une petite courette. Ainsi, malgré l’ancienneté de la cession qui remonte à près de cinq ans, les caractéristiques similaires conduisent à retenir ce terme de comparaison. Il ressort des photographies produites par les consorts [E], non contestées, qu’un dispositif contre la chute de débris est installé et qu’une pancarte informe d’une opération de lutte contre l’habitat insalubre. Ce terme de comparaison sera donc retenu en tenant compte du mauvais état présumé et de l’ancienneté de la cession.

Le terme de comparaison DEM n° 2 porte sur un immeuble situé à Saint-Denis d’une consistance similaire. Les consorts [E] relèvent à juste titre que le bien est soumis à la copropriété, ce qui réduit nécessairement sa valeur au regard du régime plus contraignant pour le propriétaire. Pour autant, les deux lots portent sur un local commercial de 70 m² correspondant notamment à un café et sur un autre local commercial à usage d’hôtel de 404 m². Leur consistance similaire rend particulièrement pertinent de le retenir pour la comparaison, même s’il devra être tenu compte du régime de copropriété.

Le terme de comparaison DEM n° 3 porte sur un immeuble situé à Saint-Denis, qui n’est pas limitrophe à [Localité 6], mais présente une très bonne desserte en transports publics et un marché immobilier dynamique, de sorte que sa localisation est comparable à celle du bien préempté. Par ailleurs, le bien présente une consistance très similaire au bien préempté. Il sera donc retenu pour la comparaison.

Le terme de comparaison DEM n° 4 porte sur un immeuble situé à [Localité 7], commune limitrophe à [Localité 6], à proximité immédiate du bien préempté et de [Localité 1], de sorte que sa localisation est comparable. La photographie produite par les consorts [V] révèle ne comporte pas de local commercial avec vitrine donnant sur la rue. Il présente par ailleurs une superficie significativement inférieure au bien préempté. Il n’est donc pas retenu pour la comparaison à défaut de présenter une consistance similaire.

Le commissaire du Gouvernement présente les termes de comparaison suivants :

Termes

Référence et date de mutation

Adresse et cadastre

Surface (m²)

Prix (€)

Prix unitaire (€/m²)

CG n° 1

(DEM n° 4)

2024P 12899

07/06/2024

[Adresse 12]

1//BE/45

268

570.000

2.126,87

Description : ensemble immobilier à usage d’hôtel avec trois corps de bâtiment, vendu loué.

CG n° 2

2022P 21866

21/07/2022

[Adresse 13]

13//F/238/19

176,5

585.000

3.314,45

Description : vente de deux lots : des remises en rez-de-chaussée et un hôtel sur deux étages avec seize chambres, une salle d’eau et des toilettes, un grenier perdu ; vendu libre.

CG n° 3

(DEM n° 3)

2022P 23224

25/07/2022

[Adresse 11]

66//BI/83

430

720.000

1.674,42

Description : immeuble à usage professionnel comprenant, au rez-de-chaussée, une salle, une arrière-salle, une cuisine, des toilettes, une réserve ; au dessus de la cuisine, un tabac avec accès par un escalier intérieur ; et, aux quatre étages, quatorze chambres avec sanitaires et douches collectifs ; vendu loué.

CG n° 4

2024P 26215

05/12/2024

[Adresse 14]

55//G/117

323

800.000

2.476,78

Description : bâtiment de type hôtel à usage de salles de réunion ; vente par préemption au prix de la déclaration d’intention d’aliéner ; vendu libre.

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur égale à 1.675 euros/m².

Il a recherché des mutations d’immeubles à destination d’hôtel d’une superficie de 150 à 700 m² dans un périmètre de cinq kilomètres en Seine-Saint-Denis, entre juillet 2022 et août 2025. Il estime qu’il n’y a pas lieu à tenir compte de la situation d’occupation des biens, qui n’influe majoritairement pas sur les valeurs s’agissant de locaux commerciaux.

Il considère que son troisième terme, valeur basse de l’étude, présente les caractéristiques les plus ressemblantes au bien litigieux. Il propose de la retenir au vu de l’état dégradé du bien.

En réponse aux consorts [E], le commissaire du gouvernement estime que le type de bien justifie une recherche plus étendue et que les biens retenus sont situés sur des communes comparables, à savoir des des communes bien desservies et limitrophes à [Localité 1] avec un marché foncier plutôt élevé pour la Seine-Saint-Denis.

Il en conclut que seul le terme de comparaison CG n° 2, situé au [Localité 10], relevant par ailleurs qu’il est en copropriété, mais que cette typologie atypique est moins importante que la nature et la consistance des biens dans le cas présent.

La SOREQA ne formule pas d’observation particulière.

Les consorts [E] écartent des termes de comparaison. Ils font valoir que les trois premiers sont situés en dehors de [Localité 6], sans justification d’étendre le marché dès lors qu’il existe déjà des ventes d’immeuble comparables à [Localité 6]. Il considère que le dernier terme correspond à un immeuble cubique moderne sans cachet, destiné à accueillir des bureaux et non pas des locaux à usage d’habitation ; que le terme de comparaison CG n° 2 porte un lot de copropriété, qui est un régime plus contraignant que la monopropriété. Il est renvoyé à ses observations précédentes s’agissant du premier terme, qui correspond au terme de comparaison DEM n° 4.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 1 et 3 correspondent aux termes de comparaison DEM n° 4 et 3 et ont été examinés à ce titre. Le premier terme est donc exclu de la comparaison, tandis que le second est retenu.

Le terme de comparaison CG n° 2 porte sur un immeuble situé au [Localité 10], commune non limitrophe à [Localité 6], ne présentant pas le même dynamisme s’agissant du marché immobilier et à grande distance du bien préempté et de [Localité 1], sans justification d’un accès rapide en transports publics. Sa localisation ne le rend donc pas comparable au bien préempté. Il n’est pas retenu pour la comparaison.

Le terme de comparaison CG n° 4 porte, selon le commissaire du Gouvernement, sur un bâtiment de type hôtel à usage de salle de réunion, ce qui ne constitue pas une destination similaire au bien préempté. Cela est confirmé par la photographie produite par les consorts [E] dont il ne ressort pas l’existence d’un hôtel et d’un local commercial avec vitrine donnant sur la rue. Il n’est donc pas retenu pour la comparaison.

Les consorts [E] communiquent les termes de comparaison suivants :

Termes

Référence et date de mutation

Adresse

Surface (m²)

Prix (€)

Prix unitaire (€/m²)

DEF n° 1

2024P 00549

22/12/2023

[Adresse 15]

section AI n° [Cadastre 2]

311

1.000.000

3.215

Obervations : immeuble de 1900.

DEF n° 2

2024P 10484

17/04/2024

[Adresse 16]

section V n° [Cadastre 3]

670

1.790.000

2.672

Description : immeuble de 1880.

DEF n° 3

2023P 13265

21/04/2023

[Adresse 17]

section H n° [Cadastre 4]

392

1.330.000

3.393

Description : immeuble de 1871, façade non entretenue.

DEF n° 4

2024P 21843

27/09/2024

[Adresse 18]

section AP n° [Cadastre 5]

403

1.375.000

3.412

Description : immeuble de 1890 ; fenêtres en simple vitrage.

DEF n° 5

2022P 13587

13/05/2022

[Adresse 19]

section AP n° [Cadastre 6]

585

2.300.000

3.932

Description : immeuble de 1850.

DEF n° 6

2021P 04631

20/05/2021

[Adresse 20]

section J n° [Cadastre 7]

495

1.342.000

2.711

Description : immeuble de 1900, acquisition de la SOREQA ; habitat indigne, façade très abîmée, risque d’effondrement du plancher haut des caves.

Les défendeurs retiennent une valeur unitaire égale à 2.818 euros/m².

Ils estiment que leur bien doit être comparé à des immeubles de rapport situés à [Localité 6], non soumis à la copropriété, de construction ancienne et ayant un rez-de-chaussée à usage commercial et trois ou quatre étages à usage d’habitation.

Ils relèvent que leur dernier terme correspond à un immeuble acheté par la SOREQA dans un état particulièrement dégradé qui implique la démolition de bâtiments et une lourde réhabilitation, ce qui n’est pas le cas de leur bien au regard du rapport d’architecte réalisé en 2021. Il en résulte, selon eux, que leur bien ne peut pas être comparé à un prix inférieur à ce terme de comparaison, qui est le plus comparable en raison de sa typologie, de sa surface et des travaux importants à réaliser.

Ils estiment que la valeur unitaire retenue est également justifiée par l’estimation de l’immeuble dans l’acte de donation et l’offre d’achat qui a donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner.

Le commissaire du Gouvernement estime que les termes de comparaison portent sur des immeubles non comparables dès lors qu’ils correspondent à des immeubles mixtes de rapport avec locaux commerciaux et appartements occupés aux étages, qui ne sont pas de simples chambres d’hébergement temporaire.

La SOREQA considère que ces termes de comparaison ne sont pas pertinents. Les cinq premiers termes ne sont pas décrits, de sorte qu’elle ne peut pas vérifier s’ils sont comparables avec le bien préempté. Les photographies produites révèlent que les termes de comparaison DEF n° 1, 4 et 5 portent sur des immeubles en très bon état et qui ne semblent pas être des hôtels, mais des appartements à usage d’habitation. Selon elle, les termes de comparaison DEF n° 2 et 3 apparaissent comme des appartements avec deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Elle estime que le terme de comparaison DEF n° 6 n’est pas comparable avec le bien préempté dont les chambres manquent d’éléments de confort essentiels.

En l’espèce, les défendeurs présentent des termes de comparaison portant sur des immeubles présentant des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et trois ou quatre étages supérieurs à usage d’habitation, qu’ils qualifient d’immeubles de rapport. Les photographies communiquées confirment cette configuration.

La juridiction retient néanmoins qu’un changement d’usage du bien préempté est possible pour que les étages supérieurs soient destinés à l’usage d’habitation. La SOREQA n’allègue ni ne justifie de contrainte réglementaire locale pour un tel changement d’usage. Il est dès lors opportun d’examiner les termes de comparaison qui comporteraient un local commercial en rez-de-chaussée avec vitrine sur rue et trois à quatre étages à usage d’habitation. Il doit néanmoins être vérifié la disposition intérieure afin de s’assurer d’une consistance similaire au bien préempté qui comporte une succession de chambres auxquelles on accède par un escalier et des couloirs extérieurs.

S’agissant des termes de comparaison DEF n° 1 à 5, les défendeurs n’apportent aucun élément justifiant de la consistance des biens cédés, au-delà des seules photographies de la façade. La juridiction ne peut donc pas s’assurer qu’ils sont comparables avec le bien préempté. Ils ne sont donc pas retenus pour la comparaison.

S’agissant du terme de comparaison DEF n° 6, l’acte de cession indique que les étages supérieurs comportent des appartements de deux pièces, de taille modeste. Cette disposition similaire permet une comparaison malgré la différence d’usage.

En conséquence, il convient de comparer le bien préempté aux termes retenus.

La valeur unitaire du terme de comparaison DEM n° 1 doit être majorée de 15% afin de tenir compte du meilleur état de la façade du bien préempté et de l’ancienneté de la mutation, qui remonte à près de cinq ans, soit une valeur unitaire retenue à 1.612 euros/m² (1.401 x 1,15).

La valeur unitaire du terme de comparaison DEM n° 2 doit être majorée de 10% pour tenir compte du régime de copropriété, sans aller au-delà à défaut pour les consorts [E] de justifier de la composition précise des lots et de la moins-value engendrée. La valeur unitaire est donc retenue à 1.837 euros/m² (1.670 x 1,1).

La valeur unitaire du terme de comparaison DEF n° 6 sera réduite de 20% pour tenir compte des travaux importants à réaliser pour donner un usage d’habitation aux étages supérieurs. La valeur retenue est donc de 2.169 euros/m² (2.711 x 0,8).

Les valeurs obtenues après pondération s’échelonnent de 1.542 à 2.169 euros/m².

La valeur unitaire retenue devra être proche de celle du terme de comparaison DEM n° 3 en raison de la grande similarité des deux biens.

Il convient d’appliquer un facteur de plus-value du bien préempté lié à la présence d’une arrière-cour sur laquelle sont édifiées deux dépendances, ce qui n’est pas démontré pour les biens des termes de comparaison retenus.

À l’inverse, il est aussi tenu compte de la nécessité de réaliser d’importants travaux d’aménagement intérieur pour remettre en état le bien préempté.

Au regard de ces valeurs et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer le prix unitaire à 1.900 euros/m².

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession est de 805.600 euros (424 x 1.900), en valeur libre.

4) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie préemptante, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 5 novembre 2025 ;

FIXE à 805.600 euros (huit-cent-cinq-mille-six-cent euros), en valeur libre, le prix de vente dû par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) dans le cadre de la préemption du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 1] ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à Mmes [M] [E] et [T] [E] et M. [J] [E] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

Maxime-Aurélien JOURDE Thomas SCHNEIDER

Greffier Juge de l’expropriation