COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 08 Avril 2026

Minute n°

[I], [O] c/ [Q]

DU 08 Avril 2026

N° RG 25/03980 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVUU

— Exécutoire le :

à M^e SABATIE Cyril

— copie certifiée conforme le:

à M^e PADOVANI Jacques

à [Localité 2]

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [I]

Chez Century 21

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e SABATIE Cyril, avocat au barreau de Paris

Madame [Y] [Z] [O] épouse [I]

Chez Century 21

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e SABATIE Cyril, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [Q]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e PADOVANI Jacques, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2015, M. [C] [I], a consenti à M. [B] [Q] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 400 euros, et 50 euros de provisions sur charges. Il a été convenu d’un dépôt de garantie de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] ont fait signifier à M. [B] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 113,31 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la [Localité 2] ») est intervenue le 4 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] ont fait assigner M. [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [B] [Q] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner M. [B] [Q], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 2 947,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 4 juillet 2025,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;

— dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 6 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 4 037,90 euros au 15 janvier 2026. Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions M. [B] [Q] sollicite de la présente juridiction notamment de :

— à titre principal lui accorder des délais de paiement sur une période de 12 mois et suspendre la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiements sans suspension de la clause résolutoire ;

— juger qu’il s’engage à quitter le logement dès qu’il se sera vu attribuer un logement dans le cadre des dispositions de la loi DALO ;

— débouter M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] de l’ensemble de leur demande ;

— condamner M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] à lui payer la somme de 1 000 euors au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ([Localité 2]) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 janvier 2026.

La demande formée par M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article IX qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 3 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 947,72 euros. A l’audience, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] actualise le montant de la dette à hauteur de 4 037,90 euros au 15 janvier 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Il ressort de ses conclusions que M. [B] [Q] ne conteste pas le principe et le montant de sa dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [B] [Q], s’élève bien à la somme de 4 037,90 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [Q] demande de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée sur une période de 12 mois et de suspendre la clause résolutoire. Il fait état de sa situation personnelle et financière, et notamment de ses graves problèmes de santé. Il justifie d’un cancer du poumon entraînant une cessation de son activité professionnelle et donc de ses ressources. Il s’engage à verser 300 euros en plus pour apurer sa dette locative.

Néanmoins, il ressort des éléments communiqués que M. [B] [Q] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] sont opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [B] [Q] doit être rejetée.

L’expulsion de M. [B] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [B] [Q] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

— Sur la demande à titre subsidiaire des délais de paiement sans effet suspensif :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [B] [Q] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement sur 12 mois sans suspension de la clause résolutoire. M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] s’opposent à la demande de délai.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par le débiteur et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celui-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et d’autoriser M. [B] [Q] à se libérer par mensualités de 330 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec les bailleurs.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que M. [B] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [B] [Q] au paiement de cette indemnité à compter de 16 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, il est établi que M. [B] [Q] a manqué à son obligation de paiement du loyer.

Par conséquent, il convient d’autoriser le demandeur à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [B] [Q] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [B] [Q] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [B] [Q] sera donc condamné à payer à M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2015 entre M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I], d’une part, et M. [B] [Q], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [B] [Q] à verser à titre provisionnel à M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] la somme de 4 037,90 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 15 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement

DÉBOUTONS M. [B] [Q] de sa demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

AUTORISONS M. [B] [Q] à s’acquitter de cette sommes en 12 mensualités de 330 euros chacune, étant précisé que la 12ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] de leur demande d’astreinte ;

DÉBOUTONS M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] de leur demande de voir à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [B] [Q] à verser à M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

AUTORISONS M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés ;

CONDAMNONS M. [B] [Q] à payer à M. [C] [I] et Mme [Y] [O] épouse [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

en conséquence DÉBOUTONS M. [B] [Q] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection