Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Valérie BACH

M^e Alexia COMBE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 10 Décembre 2024

1ère Chambre Civile

N° RG 21/03476 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JFM5

Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [W] [S]

né le 29 Mai 1959 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

En sa qualité d’héritier de Madame [H], [Y], [F] [L], épouse [E] [S], décédée le 21 juillet 2020 à [Localité 4].

représenté par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [J] [Z] [U]

né le 14 Septembre 1954 à [Localité 6] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 08 Octobre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Y] [F] [P] [L] veuve [S] était propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], consistant en une maison à usage d’habitation et un entrepôt.

Suivant jugement rendu par le Tribunal d’instance de NIMES en date du 25 octobre 2019, son fils, Monsieur [W] [S], a reçu habilitation judiciaire en application des articles 494-1 à 494-6 du code civil, pour faire procéder à la vente de ce bien immobilier.

Le 27 décembre 2019, suivant acte sous seing privé, Monsieur [W] [S], en sa qualité de mandataire de sa mère, a signé un compromis de vente avec Monsieur [J], [Z] [U], portant sur ledit bien immobilier, moyennant le prix de 575.000,00 euros.

Ce compromis était signé notamment sous les conditions suspensives suivantes :

Obtention du permis de construire ou d’une déclaration préalable pour travaux en fonction des travaux nécessaires à la levée de l’arrêté de péril ; Condition suspensive d’obtention de prêt ; Condition suspensive particulière relative au départ des locataires.Le compromis était également assorti d’une clause pénale, « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles ».

Par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception en date du 28 avril 2020, Monsieur [W] [S] a mis en demeure Monsieur [J] [U] de justifier de la réalisation des conditions suspensives.

Insatisfait du retour de Monsieur [J] [U], Monsieur [W] [S] a requis Maître [N] [G], notaire, aux fins de dresser un Procès-verbal de difficultés, reçu le 16 juillet 2020.

Le 21 juillet 2020, Madame [H] [L], épouse [S] est décédée.

Suivant courrier recommandé en date du 4 juin 2021, le Conseil de Monsieur [W] [S] a soulevé la caducité du compromis de vente, et mis en demeure Monsieur [J] [U] d’avoir à procéder au règlement de la somme de 57.500,00 €, correspondant au montant de la clause pénale, dans un délai de huit jours. Il n’a pas été donné suite à cette mise en demeure.

Par acte de Commissaire de justice du 31 août 2021, Monsieur [W] [S] a assigné Monsieur [J] [U] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes afin de notamment prononcer la caducité du compromis susmentionné, le condamner à lui payer 57.500 euros au titre de la clause pénale insérée dans ce compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2021, ainsi que 69.534,40 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’incident en date du 30 mars 2023, Monsieur [U] a saisi le juge de la mise en état afin de déclarer M. [S] irrecevable dans ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Le requérant s’étant justifié de sa qualité d’héritier, M. [U] s’est désisté de son incident, ce qui a été repris par ordonnance du 18 janvier 2024 du juge de la mise en état.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [S] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et 1186 du code civil, après avoir révoqué l’ordonnance de clôture de :

DEBOUTER Monsieur [J] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.PRONONCER la caducité du compromis de vente signé le 27 décembre 2019 entre Madame [H] [S], vendeur, et Monsieur [J] [U], acquéreur, pour défaut de réalisation par ce dernier des conditions suspensives.CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 57.500,00 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente signé entre les parties le 29 décembre 2019, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 4 juin 2021, et ce jusqu’au parfait paiement.CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 69.534,40 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier.CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [J] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexia COMBE.A l’appui de ses demandes il met en avant qu’en l’absence d’obtention du permis de construire par l’acquéreur, élément essentiel du contrat, la caducité est acquise. Il souligne que ce dernier n’a pas justifié de la réalisation de cette condition suspensive dans le délai stipulé. Il excipe de l’inapplicabilité des dispositions spécifiques et temporaires de la période d’urgence sanitaire, entrant en application postérieurement au délai imparti à l’acquéreur pour déposer sa demande de permis de construire. Il rejette également le moyen tiré d’une existence de vices cachés, garantie qui n’a vocation à s’appliquer qu’une fois la vente passée alors qu’en l’espèce ils auraient été découverts par M. [U] avant celle-ci. Il souligne en outre que celui-ci n’avait pas à attendre l’écoulement du délai de péremption de la mairie pour se préoccuper de l’obtention de son permis de construire. Il ajoute que M. [U] a reconnu devant le notaire, lors du PV de difficulté, n’avoir déposé aucun permis de construire.

Il relève que le défendeur n’a pas communiqué ses justificatifs de demandes de prêts lors de sa mise en demeure du 28 avril 2020, se contentant d’une contre-proposition. Il souligne que les justificatifs demandés n’ont été produits que lors du rendez-vous chez le notaire le 16 juillet 2020. Il indique que le délai pour justifier de ses demandes de prêt expirait au 15 mars, alors que les dispositions de la Loi de mars 2020 sur la crise sanitaire n’étaient applicables qu’au 23 mars 2020. Il fait état d’une contradiction dans les réponses des banques mentionnant des dépôts de demandes de prêts de M. [U] aux 2 et 4 mars 2020 et la réponse de ce dernier à sa mise en demeure du 28 avril 2020 lui demandant d’en justifier, dans laquelle il ne communique pas les pièces demandées et aurait reconnu implicitement n’avoir formalisé aucune demande. Il estime que les justificatifs des banques produits sont des courriers de complaisance.

Il demande ainsi application de la clause pénale stipulée, estimant que c’est la défaillance de M. [U] qui a empêché la réitération de la vente. Il indique qu’outre son défaut de réalisation des conditions suspensives, le PV de difficulté met en exergue que c’est M. [U] qui a refusé de se porter acquéreur. Il fait état du préjudice financier subséquent à cette non réitération de la vente.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, M. [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-5, 1231-1, 1130 et suivants du civil, ainsi que la Loi n°2020-290 du 23 mars 2020 et l’article 4 de l’Ordonnance n°2020-306 de :

constater la caducité du compromis de vente signé le 27 décembre 2019 à compter du 16 juillet 2020 date à laquelle M. [W] [S] et M. [U] en sont convenus.Constater le bénéfice de la condition suspensive d’obtention de prêt au profit de M. [U] celui-ci justifiant de trois refus de crédit immobilier aux conditions stipulées En conséquence

Juger que M. [U] a satisfait aux obligations lui incombant du chef du compromis de vente du 27 décembre 2019.Juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale.Débouter M. [W] [S] de l’intégralité de ses demandes Le condamner au paiement de la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée Le condamner au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [U] fait valoir que le PV de difficulté établi consacre l’accord des parties sur la caducité du compromis de vente, soulignant que l’objet du litige ne porterait que sur l’application ou non de la clause pénale. Il indique démontrer ses diligences pour obtenir un prêt aux conditions fixées dans le compromis. Il justifie l’absence de dépôt de dossier de permis de conduire par la nécessité de ne pas augmenter le coût des travaux rendus nécessaires par la découverte de vices cachés, lors d’une visite dans le local commercial de l’ensemble immobilier à vendre, après que la mairie ait renoncé à son droit de préemption le 7 février 2020. Il explique qu’il était prêt à renoncer au bénéfice de cette condition si un accord avait pu être trouvé sur le prix. Il fait état du non-respect par M. [S] de son obligation de libération des lieux avant la signature de l’acte authentique, dont il avait proposé vainement d’en faire son affaire, au risque de restitution éventuelle de loyers perçus.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 02 mai 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 08 octobre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibérée au 10 décembre 2024.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu'”après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4”.

L’article 16 du même code rappelle que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est acceptée à l’audience par le défendeur, qui a lui-même notifiée ses conclusions 2 jours seulement avant la date fixée.

Il y a donc lieu de faire droit à cette demande, d’ordonner la réouverture des débats, de recevoir les dernières conclusions de M. [S] notifiées le 03 octobre 2024 et d’ordonner la clôture de l’instruction au 08 octobre 2024.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la caducité du contrat

Selon l’article 1186 du code civil, « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

En l’espèce, il est stipulé en page 9 de l’avant contrat portant sur la vente du bien immobilier, dans la clause « conditions suspensives », que « la non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes (…). ».

Il n’est contesté par aucune des parties que, ni la condition suspensive d’obtention du prêt de l’acquéreur, ni celle d’obtention du permis de construire par celui-ci, stipulées à l’acte, ne sont remplies. Ces éléments sont invoqués par le vendeur lors du PV de difficulté devant notaire du 16 juillet 2020, au cours duquel M. [U] « accepte la caducité sollicitée afin de permettre au requérant de recouvrer la libre disposition du bien (…) ».

Dès lors, et sans qu’il y ait à ce stade à rechercher si l’une des parties, et le cas échéant laquelle, est défaillante dans la non-exécution des conditions suspensives, il convient de prononcer la caducité de l’avant contrat du 27 décembre 2019, portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Sur l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La caducité du contrat, qui résulte d’un événement postérieur entamant l’acte dans sa perfection mais pas dans sa validité, ne rejaillit pas sur la clause pénale insérée dans un contrat valable et qui devient exigible dès l’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique.

En l’espèce, la « stipulation de pénalité » s’applique lorsque « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles (…) ».

Il est stipulé en page 9 de l’avant contrat portant sur la vente du bien immobilier, dans la clause « conditions suspensives », que « toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ».

Néanmoins, la clause pénale s’interprétant strictement, il appartient au demandeur de justifier de son inexécution par le défendeur. Or, il n’est développé que sur la potentielle inexécution des conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et à celle de l’obtention d’un prêt, à l’exclusion de la « condition suspensive particulière » relative au départ des locataires préalablement à la signature de l’acte authentique. Il n’est nullement établi que cette condition était remplie à la date stipulée de réitération de l’acte de vente, ni que l’acquéreur y ait renoncé. Le fait qu’il mentionne dans ses conclusions qu’il envisageait de faire son affaire de cette condition suspensive est sans effet au regard de l’interprétation stricte de la clause pénale.

Dès lors, et sans qu’il y ait à se prononcer sur la défaillance ou non de M. [U] dans l’exécution des autres conditions suspensives, M. [S] ne justifie pas que « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes (étaient) remplies » lors de la date de réitération de l’acte ; peu importe en cela les déclarations de M. [U] lors du PV de difficultés, ou ses déclarations de vouloir en faire son affaire « en vain » selon ses conclusions.

La condition première d’application de la clause pénale n’étant pas justifiée, M. [S] sera débouté de sa demande de paiement de l’obligation pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, M. [S] se fonde sur une non réitération fautive de la vente par M. [U] qui lui aurait engendré un préjudice financier. Il doit donc démontrer une faute du défendeur, l’existence de son préjudice et un lien de causalité entre les deux.

A titre liminaire, sur l’application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

L’art 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période dispose que « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »

L’article 1er de cette ordonnance précise notamment que « les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ».

En l’espèce, M. [U] mis en demeure le 28 avril 2020 de justifier sous huit jours de ses démarches pour la réalisation des deux conditions suspensives le concernant, à savoir l’obtention d’un prêt et celle d’un permis de construire, n’a fourni aucun élément à cet effet dans les temps contractuellement impartis.

L’obligation de dépôt d’un dossier de permis de construire supportait un délai d’exécution au 15 février 2020, soit antérieurement à la période de prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire visée par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

M. [U] devait en outre justifier de son obtention ou non d’un prêt au plus tard le 15 mars 2020. Au regard de la prorogation des délais fixée par l’ordonnance susvisée, il avait jusqu’au 26 juin 2020 pour s’exécuter, ce qu’il n’a pas fait, les éléments produits à cet effet n’ayant été communiqués que dans le cadre du PV de difficulté du 16 juillet 2020.

Les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 excipées sont donc sans incidence sur le présent contentieux.

Sur l’inexécution contractuelle

L’absence de justification dans les délais impartis du dépôt d’un permis de construire est sanctionnée contractuellement en réputant l’acquéreur avoir renoncé à cette condition. Or, dans sa lettre du 28 avril 2020, M. [U] mentionne être « prêt, également, à renoncer à la condition suspensive du permis de construire » contre un prix de vente de 450.000 euros, pourtant fixé à 575.000 euros dans le compromis initial. Il invoque notamment à cette fin des vices dans l’immeuble qui auraient été cachés, dont il ne justifie pas. Ce faisant, M. [U] ne respecte pas les clauses et obligations contractuelles définies dans le compromis, le réputant renoncer à cette condition suspensive sans contrepartie.

En outre, en application des stipulations de la clause « conditions suspensives », en page 9 de l’avant contrat, cette « condition suspensive est réputée accomplie », « sa réalisation (ayant été) empêchée par la partie qui y avait intérêt ».

Aux termes des stipulations de cet avant contrat, l’absence de justification dans les délais impartis de la réception d’une offre de prêt répute défaillie la condition, entraînant la caducité de droit du contrat. Il appartient alors à l’acquéreur, aux termes de la clause « condition suspensive d’obtention du prêt » de justifier qu’il a « accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ».

A cette fin, M. [U] produit 3 justificatifs de refus de prêt, mentionnant au mieux une date de dépôt de demande au 2 mars 2020, pour l’obtention d’un crédit fixée contractuellement au 15 mars 2020, soit moins de deux semaines plus tard. Il déclare en outre dans le PV de difficulté devant le notaire que les banques lui ont refusé ses demandes de prêt « catégoriquement, vu l’état de l’immeuble et des vices cachés », dont il ne justifie nullement. Il n’apparaît pas de ces éléments que M. [U] ait accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et la défaillance de cette condition suspensive ressort donc de son fait.

Enfin, s’il n’est pas justifié de la réalisation ou non de la condition suspensive relative au départ des locataires, condition nécessaire à la mise en œuvre de la clause pénale comme sus-développé, celle-ci demeure indifférente ici sur la réitération de l’acte. En effet, s’agissant d’une condition suspensive stipulée en faveur de l’acquéreur, celui-ci pouvait et surtout voulait en faire son affaire, comme il le mentionne dans ses conclusions.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que M. [U] ne peut se retrancher derrière les conditions suspensives de non obtention d’un prêt, dont il apparaît qu’elle est de son fait, et de non libération des lieux par les occupants, à laquelle il affirme avoir renoncé dans ses écritures, pour expliquer son refus de réitération de l’acte. Il ne peut davantage exciper de l’absence d’obtention d’un permis de construire, à laquelle il est réputé contractuellement avoir renoncé, et qui est défaillie de son fait. Il n’apporte aucune justification convaincante à son refus de réitérer l’acte de vente dans les conditions stipulées au contrat, arguant de vices cachés qu’il ne démontre pas.

L’inexécution de l’obligation principale du contrat, à savoir la réitération de la vente, du fait de M. [U] est donc caractérisée par M. [S].

Sur le préjudice financier et le lien de causalité avec l’inexécution contractuelle

Il ressort des pièces produites, que l’immeuble a été finalement vendu le 27 janvier 2021, soit environ 8 mois après la date fixée contractuellement au 15 mai 2020 de la signature de l’acte authentique de vente pour un prix de 530.000 euros, soit 45.000 euros de moins que les 575.000 euros contractuellement fixés dans l’acte liant M. [U]. Néanmoins le préjudice invoqué, en lien avec la non réitération de l’acte de vente, s’analyse en réalité dans la privation d’une possibilité de voir se réaliser une situation favorable, la vente à 575.000 euros, soit d’échapper à une situation défavorable, la vente à 530.000 euros. La probabilité de voir se conclure la vente au prix sollicité de 575.000 euros ressortant réelle et sérieuse, le préjudice de perte de chance de cet événement favorable sera fixé à la somme de 20.000 euros.

Il est justifié par le demandeur d’une taxe foncière annuelle de 5.535 euros, soit 3.690 euros sur huit mois. Il est acquis que la non réitération de l’acte a prolongé de 8 mois le paiement de la taxe foncière par le requérant, et ce chef de préjudice sera retenu.

Il apparaît également que la ville de [Localité 4] a réalisé des travaux en 2020 dans l’immeuble visé pour 5.834,40 euros TTC. Il ne ressort cependant pas de la facture produite, adressée par la SARL JAB REALISATION à la ville de [Localité 4], que celle-ci en ait réclamé paiement à M. [S], encore moins qu’il s’en soit acquitté. Ce poste de préjudice n’est donc pas établi.

Il en va de même des frais et de la perte des avantages fiscaux du fait de l’absence de signature d’une donation-partage. Outre l’absence de démonstration du montant du préjudice invoqué à hauteur de 15.000 euros, aucun élément fourni ne permet de constater l’existence projetée de cette donation partage, ni d’ailleurs que son absence de signature aurait un quelconque lien avec la non-réitération de la vente. Ce poste de préjudice ne sera donc pas retenu.

Il ressort de ces éléments que le préjudice financier de M. [S] en lien direct et certain avec l’inexécution contractuelle de M. [U] est de 23.690 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, M. [U] ne démontre pas que l’action de M. [S] ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire, d’autant qu’il obtient partiellement gain de cause. Il n’établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement.

Il sera, par voie de conséquence, débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code ajoute que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

M. [S], qui succombe, supportera les dépens, avec distraction au profit de Maître Alexia COMBE comme demandé.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [U] à payer à M. [S] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 02 mai 2024 et la réouverture des débats,

REÇOIT les conclusions de Monsieur [W] [S] notifiées le 3 octobre 2024 et ORDONNE la clôture de l’instruction au 08 octobre 2024,

PRONONCE la caducité du compromis de vente signé le 27 décembre 2019 entre Madame [H] [S], vendeur, et Monsieur [J] [U], acquéreur,

DEBOUTE Monsieur [W] [S] de sa demande de paiement de la somme de 57.500,00 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente signé le 29 décembre 2019, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 23.690 euros au titre de son préjudice financier,

DEBOUTE Monsieur [W] [S] du surplus de ses demandes au titre du préjudice financier,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Alexia COMBE,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [J] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,