TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01678 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYKY

Société CIVILEIMMOBILIERE CAISHEN .RCS NIMES N° 843 413 261.

C/

[H] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société CIVILE IMMOBILIERE CAISHEN .RCS NIMES N° 843 413 261.

483 Chemin chemin De Pissevin

30900 NÎMES

représentée par M^e Florent ESCOFFIER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [H] [I]

4 Rue Gautier -étage 1.

Porte En Face.

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence de [U] [J], auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Janvier 2025

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, la société SCI CAISHEN a consenti un bail d’habitation à M. [H] [I] sur des locaux situés au 4 rue Gautier, étage 1, porte en face, 30000 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1842 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [I] le 1er mars 2024.

Par assignation du 28 octobre 2024, la société SCI CAISHEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I], ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et autoriser au besoin la SCI CAISHEN à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers appartenant au locataire dans un lieu de son choix, aux frais risques et périls de M. [H] [I], lui rappeler qu’il lui appartiendra de restituer les lieux en parfait état d’entretien et de réparation, à défaut, sinon, de devoir répondre de toutes les dégradations qui seraient constatées, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3223,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Un avenir d’audience a été signifié au locataire le 8 novembre 2024 aux fins de rectifier une erreur de l’heure d’audience dans l’acte initial.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, la société SCI CAISHEN maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2025, s’élève désormais à 3361,50 euros. La société SCI CAISHEN considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société SCI CAISHEN ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI CAISHEN a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [H] [I].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI CAISHEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1842 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les conditions des effets de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 30 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI CAISHEN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu a référé sur la demande de séquestration des meubles, le sort de ces derniers étant régi par les article L433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Le demandeur en sera débouté.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI CAISHEN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, M. [H] [I] lui devait la somme de 3361,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

.

M. [H] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la bailleresse cette somme à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme de 1842 euros et à compter de la date de la décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 444 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI CAISHEN ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI CAISHEN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initié par la société SCI CAISHEN,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2019 entre la société SCI CAISHEN, d’une part, et M. [H] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au 4 rue Gautier, étage 1, porte en face, 30000 Nîmes est résilié depuis le 30 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 4 rue Gautier, étage 1, porte en face, 30000 Nîmes ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

RAPPELLE à M. [H] [I] qu’il lui appartient de restituer les lieux en parfait état d’entretien et de réparation, à défaut, de devoir répondre de toutes les dégradations qui seraient constatées,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la SCI CAISHEN de sa demande de séquestration des meubles,

DIS que le sort des meubles sera régi par les dispositions es articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’ exécution.

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 444 euros (quatre cent quarante-quatre euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la société SCI CAISHEN la somme de 3361,50 euros (trois mille trois cent soixante et un euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au10 janvier 2025, ce y compris les charges et indemnités d’occupation dues à cette date avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme de 1842 euros (mille huit cent quarante-deux euros) et à compter de la date de l’audience pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la société SCI CAISHEN la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024 et celui de l’assignation du 28 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge