TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3QA

S.A. UN TOIT POUR TOUS . RCS NIMES N° 680 201 365.

C/

[S] [K] épouse [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS . RCS NIMES N° 680 201 365.

8 Bis Avenue Georges Pompidou

CS77199

30914 NIMES CEDEX 2

représentée par Madame [D] [P], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE:

Mme [S] [K] épouse [F]

née le 10 Décembre 1988 à BENI ABID, SIDI YAHIA ZAERS (MAROC)

4 Impasse de Montaury. Résidence L’Equinoxe

Appt 4.

30900 NÎMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, en présence de Kévin CHAUSSON, Auditeur de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe, en présence de [Z] [I], Greffier stagiaire, lors des débats.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Mars 2025

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2021, LA SA UN TOIT POUR TOUS a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [S] [K] un logement situé 4 impasse de Montaury Appt n°4 Résidence l’Equinoxe 30900 Nîmes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,71 euros outre 15,52 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 27 août 2024, LA SA UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 607,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, LA SA UN TOIT POUR TOUS a assigné Madame [K] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 mars 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER Madame [S] [K] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 606,49 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 pour les sommes portées au commandement de payer, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,Du SLS et indemnités pour frais de dossier (23 euros) et les pénalités sur enquêtes de 7,62 euros et par mois entier de retard,Aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 17 mars 2025, la SA UN TOIT POUR TOUS, régulièrement représentée par Madame [D] [P] chargée de contentieux sur délégation de Madame [V] [X], directrice juridique, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 576,74 euros arrêtée au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire qui a repris le règlement des loyers depuis le mois de novembre 2024.

Madame [K], comparante a confirmé la reprise du paiement des loyers et sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA UN TOIT POUR TOUS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF du Gard par courrier du 27 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’ assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 02 janvier 2025 pour l’audience du 17 mars 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [S] [K] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [S] [K] le 27 août 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 08 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [S] [K] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA UN TOIT POUR TOUS produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’un arriéré locatif composé des loyers et indemnité d’occupation courus (échéance du mois de février 2025 incluse) d’un montant de 576,74 euros.

Madame [K] ne conteste pas être débitrice de ce montant. Il convient par conséquent de la condamner à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 576,74 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [K] justifie de la reprise du paiement du loyer courant sans discontinuer depuis le mois de novembre 2024.

La SA UN TOIT POUR TOUS ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de sa locataire qui démontre une bonne foi manifeste et de réelles capacités financières aux fins d’apurer l’arriéré locatif dont elle est redevable.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [K] des délais de paiement selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [S] [K] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement au titre du SLS et des indemnités correspondant aux frais de dossiers de 23 euros et de pénalité sur enquête de 7,62 euros par mois entier de retard.

Cette demande insuffisamment justifiée sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [S] [K] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA UN TOIT POUR TOUS recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 août 2021 entre LA SA UN TOIT POUR TOUS et Madame [S] [K] concernant le logement situé 4 impasse de Montaury Appt n°4 Résidence l’Equinoxe 30900 Nîmes étaient réunies à la date du 08 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 08 octobre 2024,

CONSTATONS que Madame [S] [K] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [S] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 4 impasse de Montaury Appt n°4 Résidence l’Equinoxe 30900 Nîmes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [S] [K] à payer par provision à la SA UN TOIT POUR TOUS à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [S] [K] à payer par provision à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 576,74 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation,

AUTORISONS Madame [S] [K] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 12 mensualités de 48,00 euros, la 12ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Madame [S] [K] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en paiement au titre du SLS et des indemnités correspondant aux frais de dossiers de 23 euros et de pénalité sur enquête de 7,62 euros par mois entier de retard,

CONDAMNONS Madame [S] [K] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,