MINUTE N°

RG – N° RG 25/00474 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LCAO

M^e Fabrice SROGOSZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 03 SEPTEMBRE 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y], immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 381 157 924, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.A.S. BRASSERIE DUO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 819 382 599 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

Ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 09 juillet 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00474 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LCAO

M^e Fabrice SROGOSZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 12 mai 2016, la SCI [Y] a donné à bail commercial à la SAS BRASSERIE DUO dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à VILLENEUVE-LES-AVIGNON (30400) des locaux correspondant aux lots n°6 et 7, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 12 mai 2016, moyennant un loyer annuel de 27 600 euros hors taxes et charges, soit un loyer mensuel de 2 300 euros HT outre un provision sur charges de 80 euros, soit 2856 euros TTC.

Le 13 août 2024, la SCI [Y] a fait dénoncer à la SAS BRASSERIE DUO (remise à étude) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 34 433,23 euros à titre d’arrière de loyers et de charges impayés sur l’exercice de 2023 et des mois janvier à juillet 2024, en ce compris les intérêts sur ces arrières pour la période du 08 janvier 2024 au 13 août 2024, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI [Y] a, suivant acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, fait assigner la SAS BRASSERIE DUO devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa de l’article R211-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles L143-2, L145-41 et R145-23 du Code de commerce, de l’article 1728 du Code civil :

— La Recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Y] et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 13 septembre 2024 à 00H00 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société BRASSERIE DUO ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 25 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ;

— Condamner la société BRASSERIE DUO à lui verser, par provision, la somme de 34.772,23 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 13 août 2024 outre les intérêts au taux légal majoré de cinq (5) points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société BRASSERIE DUO conformément aux stipulations contractuelles ;

— Ordonner le retrait par la société BRASSERIE DUO des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société BRASSERIE DUO ;

— Condamner la société BRASSERIE DUO à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

L’affaire RG n° 25/00474 est venue à l’audience du 09 juillet 2025

A cette audience, la SCI [Y] a repris oralement les termes de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.

La SAS BRASSERIE DUO pour laquelle le commissaire de justice a dressé un procès-verbal relatant avec précision les diligences accomplies pour la rechercher et lui a adressé à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une copie du procès-verbal et une copie de l’assignation, a donc été régulièrement citée en les formes de l’article 659 du Code de procédure civile. Elle n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, "le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions".

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, la bailleresse ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la SAS BRASSERIE DUO et elle n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 13 août 2024 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette locative.

La clause résolutoire est acquise au 13 septembre 2024 et le bail commercial est résilié de plein droit.

L’expulsion est ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur les demandes provisionnelles

De la seule pièce versée aux débats (le commandement de payer), il ressort que la SAS BRASSERIE DUO reste à devoir la somme principale de 33 678,61 euros au titre d’arrière de loyers et de charges impayés sur l’exercice de 2023 et des mois janvier à juillet 2024, outre la somme de 754,62 euros à titre d’intérêts sur ces arriérés pour la période du 08 janvier 2024 au 13 août 2024.

Il s’ensuit la condamnation de la SAS BRASSERIE DUO à payer à la SCI [Y] la somme provisionnelle de 34.433,23 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges impayés sur l’exercice de 2023 et des mois janvier à juillet 2024, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Il y a lieu aussi à condamnation de la SAS BRASSERIE DUO au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1 500 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

3- Sur la conservation du dépôt de garantie

Aux termes du contrat de bail en date du 12 mai 2016 « A la garantie du paiement régulier des loyers et des charges et obligations en résultant ci-dessus stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l’exécution des conditions du bail, le »Preneur« a remis ce jour en dehors de la comptabilité de l’office notarial, au »Bailleur« qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de SEPT MILLE SIX CENTS EUROS (7 600,00 EUR), à titre de dépôt de garantie » ; « D’un commun accord entre les parties, le dépôt de garantie restera au bailleur à titre de dommages et intérêts pour rupture de contrat ou dans le cas où le bailleur, pour quelque cause que ce soit, userait de son droit pour le non-paiement des loyers et charges, et également si le preneur donne congé à l’expiration d’une période triennale ».

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse quant au fait que la demanderesse conserve le dépôt de garantie en l’état de la somme à laquelle la preneuse a été condamnée à régler.

4- Sur les demandes accessoires

La SAS BRASSERIE DUO est condamnée aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer délivré le 13 août 2024 et l’assignation délivrée le 20 juin 2025.

Et il n’apparaît pas inéquitable que la SAS BRASSERIE DUO soit condamnée à payer à la SCI [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATONS que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

CONSTATONS que la résiliation du bail, liant la SAS BRASSERIE DUO à la SCI [Y], est acquise le 13 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS BRASSERIE DUO, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail (situé [Adresse 1] à [Localité 6] dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BRASSERIE DUO ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SAS BRASSERIE DUO à payer à la SCI [Y] la somme provisionnelle de 34.433,23 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges impayés sur l’exercice de 2023 et des mois janvier à juillet 2024, avec intérêts au taux légal ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;

CONDAMNONS la SAS BRASSERIE DUO à payer à la SCI [Y] à une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1 500 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONSTATONS que le dépôt de garantie est définitivement acquis par la SCI [Y] conformément aux stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS la SAS BRASSERIE DUO à payer à la SCI [Y] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BRASSERIE DUO aux dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer délivré le 13 août 2024 et l’assignation délivrée le 20 juin 2025;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La Vice-présidente