TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [O]

M. [I] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 7] CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [M] [O],

[Adresse 4]

représentée par M. [I] [O] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 1991, modifié par avenant du 6 août 2002, l’OPAC de [Localité 5], désormais l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH, a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [M] [O] par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2022, un commandement de payer la somme de 3.679,98 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [O] le 14 janvier 2022.

Par assignation du 14 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de (75020) statuant en référé aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire  ;Condamner à titre de provision, la défenderesse au paiement de la somme de 5.140,18 euros correspondant à l’arriéré des sommes dues, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;Condamner à titre de provision, Madame [M] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé outre les charges et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au complet déménagement et restitution des clés ;Ordonner l’expulsion de Madame [M] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;L’autoriser à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse et dire que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;A titre principal, rejeter toute demande de délai et à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire au respect de ces délais ainsi qu’au paiement, à date, des échéances en cours ;Condamner Madame [M] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;Rappeler l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024. Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À l’audience, l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette à 5065,46 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [O], représentée par son fils [I] [O] muni d’un pouvoir à cet effet, demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002)

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 janvier 2022. Or, d’après l’historique des versements, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil rappelle que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [M] [O] restait lui devoir la somme de 4890,03 euros à la date du 1er janvier 2025, terme de décembre inclus, frais de procédure déduits.

Madame [M] [O] sera donc condamnée à lui payer la somme de 4890,03 euros, à titre de provision, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux articles 1342-10 et 1231-7 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer au bailleur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner Madame [M] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [M] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 13 mars 2022,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ci après,

CONDAMNE Madame [M] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 4890,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

AUTORISE Madame [M] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois le 15ème jour de chaque mois au plus tard pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu’en cas de respect par Madame [M] [O] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 mars 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [M] [O] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties des autres demandes,

CONDAMNE Madame [M] [O] à verser la somme de 200 euros à l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2022 et celui de l’assignation du 14 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge