TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00685 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7S5

S.A. PROMOLOGIS, RCS de [Localité 14] N° 690 802 053

C/

[R] [D],

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE:

S.A. PROMOLOGIS, RCS de [Localité 14] N° 690 802 053

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

M. [R] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Juin 2025

Date des Débats : 16 juin 2025

Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2020, la société anonyme PROMOLOGIS, ci-après PROMOLOGIS, a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [R] [D] le logement n° A15 et ses accessoires, sis [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 298,85 euros outre 62,41 euros de provisions pour charges.

Se prévalant d’une dette locative, par acte du 18 décembre 2024, PROMOLOGIS a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 764,65 euros, resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, PROMOLOGIS a assigné Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé, pour l’audience du 16 juin 2025, afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au jour de la décision à venir,En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique dès que le délai légal sera expiré,CONDAMNER Monsieur [R] [D] au paiement, à titre provisionnel, de :841,03 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à entière libération des lieux, 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, CONDAMNER Monsieur [R] [D] aux dépens, notamment au coût du commandement de payer du 18 décembre 2024, et à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 juin 2025, PROMOLOGIS, comparant par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 300,63 euros (terme du mois de mai 2025 inclus).

Monsieur [D], régulièrement assigné, n’a ni comparu ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, PROMOLOGIS justifie avoir notifié par voie électronique la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Gard le 19 décembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 24 mars 2025 pour l’audience du 16 juin 2025, soit six semaines avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée par PROMOLOGIS à l’encontre de Monsieur [R] [D] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé entre les parties, qu’il convient de faire prévaloir, stipule que ce délai est porté à deux mois.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [D] le 18 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025, le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [R] [D] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 11 juin 2025 faisant état d’une dette locative à hauteur de 1 300,62 euros (terme du mois de mai 2025 inclus).

Toutefois, ce décompte comporte les sommes suivantes :

111,60 euros correspondant à de « frais de procédure » ;696 euros (2 x 348 euros les 21 novembre 2024 et 15 mars 2025) au titre de « refacturation locataire ».

Or il ne ressort nullement des pièces versées aux débats de quelconque justificatif correspondant à ces sommes dont le montant s’élève à la somme totale de 807,60 euros (111,60 euros + 696 euros). Par ailleurs, il n’apparaît pas qu’elles puissent correspondre aux sommes appelées au titre de la dette locative. Il convient donc de les retirer de l’assiette de la dette locative imputable à Monsieur [D].

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [D] à payer à PROMOLOGIS la somme de 493,03 euros (1 300,63 euros – 807,60 euros), composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, en incluant le terme du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise : « VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [R] [D] ne s’est pas rendu aux rendez-vous qui lui ont été proposés par les services compétents du département du Gard pour faire le point sur sa situation.

Toutefois, il ressort du décompte expurgé que Monsieur [R] [D] a repris le paiement des loyers et charges courants depuis le mois de février 2025 et que le montant résiduel de la dette locative apparaît relativement faible, après déduction des sommes non justifiées.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [R] [D] des délais de paiement, tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront, néanmoins, assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et, comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [R] [D] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, PROMOLOGIS ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [R] [D], qui succombe, supportera les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [R] [D], ayant été condamné aux dépens, sera condamné à payer la somme de 800 euros à PROMOLOGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la société anonyme PROMOLOGIS recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2020 entre la société anonyme PROMOLOGIS et Monsieur [R] [D] concernant le logement n° A15 et ses accessoires, sis [Adresse 6], étaient réunies à la date du 18 février 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 18 février 2025,

CONSTATONS que Monsieur [R] [D] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [R] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 8] et ses accessoires, à [Localité 13], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer par provision à la société anonyme PROMOLOGIS, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer par provision à la société anonyme PROMOLOGIS la somme 493,03 euros (terme du mois de mai 2025 inclus), composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorisons Monsieur [R] [D] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois, à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 12 mensualités de 41,08 euros, la 12ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que, si Monsieur [R] [D] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société anonyme PROMOLOGIS,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à la société anonyme PROMOLOGIS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLONS que l’exécution provisoire et de droit.

La Greffière, La Juge,