TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01469 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWZK

[Y] [G] [J] [F] EN SA QUALITE D’USUFRUITIER, [O] [Z] [G] [Y] EN SA QUALITE DE NU-PROPRIETAIRE

C/

[M] [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2025

DEMANDEURS:

M. [Y] [G] [J] [F] EN SA QUALITE D’USUFRUITIER

né le 30 Juillet 1937 à SAIGON

15 Rue Bonfa

1er étage

30000 NIMES

représenté par M^e Alexandre BERTEIGNE, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e Mégane BONNEMAISON, avocat au barreau de NIMES

M. [O] [Z] [G] [Y] EN SA QUALITE DE NU-PROPRIETAIRE

né le 19 Mars 1964 à NIMES (GARD)

33 Impasse Des Combes

30870 CLARENSAC

représenté par M^e Alexandre BERTEIGNE, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e Mégane BONNEMAISON, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [M] [B]

née le 22 Décembre 1959 à GANGES (HERAULT)

15 Rue Bonfa – RDC.

30000 NIMES

représentée par M^e Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence, lors des débats, de Sophie NOEL et Marion VILLENEUVE, auditrices de justice

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 12 mai 2025

Date du Délibéré : 23 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2024, M. [G] [Y], usufruitier du bien a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [B] sur des locaux situés au 15 rue Bonfa, RDC, 30000 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, M. [K] [Y] et M. [O] [Y] lequel est nu propriétaire, ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2200 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [B] le 20 juin 2024.

Par assignation du 24 septembre 2024, M. [G] [Y] et M [O] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2518 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024,500 euros à titre de dommages et intérêts,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 décembre 2024, renvoyée au 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 mars 2025 date à laquelle une ordonnance de réouverture des débats est intervenue pour permettre au défendeur de produire la dénonce de l’assignation au représentant de l’ état dans le département.

L’affaire a abouti à l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 mai 2025, M. [G] [Y] et M. [O] [Y], représentés maintiennent leurs demandes relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et le paiement de l’arriéré locatif , et précisent que la dette locative, actualisée au 30 avril 2025, s’élève désormais à 4336 euros.

Dans leurs dernières écritures responsives, ils abandonnent la demande de dommage et intérêts et sollicitent la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs informent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer n’ étant plus payé depuis le mois de mai 2024.

Mme [M] [B] représentée expose qu’elle ne conteste pas la dette provoquée par le fait que sa retraite est payée en fin de mois, ce qui crée un décalage avec le paiement du loyer du mois en cours et qu’elle se trouve toujours en train de courir après les sommes dues.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux et elle est prête à payer une somme supplémentaire de 170 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif.

Elle demande :

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail,

— de dire qu’à défaut du paiement d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [Y] et M. [O] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2200 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il n’est pas contesté que depuis plusieurs mois, Mme [M] [B] ne paye plus de loyer et l’argument qu’elle évoque en soutenant que la difficulté à payer provient d’un décalage entre la date du paiement de sa retraite et la date de l’échéance locative n’est pas recevable car cette circonstance peut effectivement poser une difficulté seulement pour le paiement du premier mois de loyer.

Mme [M] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient également en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [Y] et M [O] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il est rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [G] [Y] et M [O] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, Mme [M] [B] devait la somme de 4336 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [Y], à M. [O] [Y] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [G] [Y] et M. [O] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par M. [G] [Y] et M. [O] [Y],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2024 entre M. [G] [Y] , d’une part, et Mme [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au 15 rue Bonfa, RDC, 30000 Nîmes est résilié depuis le 1er août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [M] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 15 rue Bonfa, RDC, 30000 Nîmes ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale,

CONDAMNE Mme [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à M. [G] [Y] et M. [O] [Y] la somme de 4336 euros (quatre mille trois cent trente-six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date ,

DEBOUTE Mme [M] [B] de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à M. [G] [Y] et M [O] [Y] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2024 et celui de l’assignation du 24 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge