TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00225

N° Portalis DBX2-W-B7J-K4BF

Société GRAND DELTA HABITAT.RCS 662 620 079.

C/

[X] [Q]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT.RCS 662 620 079.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [X] [Q]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Khadija EL HILALI lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 Avril 2025

Date des Débats : 03 mars 2026

Date du Délibéré : 05 mai 2026

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 05 Mai 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Un contrat de location a été conclu le 24 janvier 2021, entre Madame [X] [Q] et la société GRAND DELTA HABITAT GDH (ci-après société GRAND DELTA HABITAT) portant sur un appartement de type 5, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer de 656,25 euros, outre une provision sur charge dont le montant n’est pas précisé.

Le 18 juillet 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a envoyé un courriel à la Caisse des allocations familiales (ci-après CAF) du Gard signalant un impayé de loyer, dont le montant des arriérés s’élevait à 1827,51 euros.

Le 20 juillet 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant commandement de justifier d’une assurance locative et d’avoir à lui payer la somme de 1 056,62 euros au titre du solde locatif dû en exécution du bail conclu le 24 janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a assigné Madame [X] [Q], en référé, devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement de la somme de 11 355, 09 au titre des arriérés de loyer, résiliation du bail et expulsion.

Par ordonnance du 10 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré la société GRAND DELTA HABITAT recevable en ses demandes formées à l’encontre de Madame [X] [Q], s’est déclaré incompétent en raison des contestations sérieuses soulevées par la défenderesse et a renvoyé les parties devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 1er avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société GRAND DELTA HABITAT s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Déclarer recevable l’assignation introductive d’instance délivrée le 12 avril 2024 ;Débouter Madame [X] [Q] de sa demande de prescription partielle de la dette locative ;Débouter Madame [X] [Q] de sa demande de nullité du commandement payé délivré le 20 juillet 2022 ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 24 janvier 2020 ; Ordonner l’expulsion de Madame [X] [Q], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Madame [X] [Q] à lui payer la somme de 6 842,58 euros au titre des loyers et charges, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2022 pour les sommes portées sur le commandement de payer, et du 12 avril 2024, date de l’assignation, pour les sommes dues postérieurement ; Condamner Madame [X] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux dispositions du contrat et aux dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ou celui de tout occupant de son chef ; A titre subsidiaire, elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Madame [X] [Q] sous réserve de prévoir qu’à la première échéance impayée, ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion pourra reprendre.

En tout état de cause, elle réclame la condamnation de Madame [X] [Q] aux dépens de l’instance outre la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, se référant à ses dernières conclusions, la société GRAND DELTA HABITAT n’a pas soutenu sa demande de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, qu’elle est réputée avoir abandonné.

Au soutien de la recevabilité de l’assignation introductive d’instance, la société GRAND DELTA HABITAT, se fondant sur l’article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitat, fait valoir que la saisine de la CAF, par courriel du 18 juillet 2022, vaut saisine de la CCAPEX. Elle explique que l’impayé mentionné dans ce courriel représente deux mois de loyer net, lequel correspond au loyer déduction faite du montant de l’aide personnalisée au logement, tel que cela est prévu par l’article précité lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur. Elle précise qu’en l’espèce l’aide personnalisée au logement est directement versée à la société GRAND DELTA HABITAT et que dès lors l’impayé est de plus de deux mois. Elle affirme que le montant net du loyer et des charges, expurgé de l’aide personnalisée au logement s’élève à 480,08 euros et que le courriel adressé à la CAF en date du 18 juillet 2022 faisait état d’un arriéré de loyer de 1 827,51 euros. Elle ajoute en outre que Madame [X] [Q] a été informée de la saisine de la CAF par plusieurs lettres simples, lesquelles mentionnaient l’information s’agissant de la saisine de la CAF et l’invitaient à régler les arriérés de loyers avant que des poursuites judiciaires ne soient engagées ainsi qu’à prendre attache avec la société afin de trouver une solution amiable.

Pour s’opposer à la demande de prescription partielle de la dette locative, la société GRAND DELTA HABITAT, sur le fondement de l’article 1342-10 du code civil, fait valoir que les impayés ayant eu lieu entre février 2020 et mars 2021 ont été apurés et qu’il n’y a dès lors plus eu d’impayé en juin, septembre ou encore novembre 2020. Elle ajoute que Madame [X] [Q] a signé une reconnaissance de dette le 16 mai 2024 pour un montant de 11 854,99 euros ramené à 6 608,93 euros.

Pour s’opposer à la nullité du commandement de payer, la société GRAND DELTA HABITAT, se fondant sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, fait valoir que le commandement de payer mentionne le contrat de bail initial, et qu’il est également annexé audit commandement le décompte locatif faisant état du montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que des règlements intervenus. Elle ajoute qu’il n’en résulte aucun grief pour Madame [X] [Q] qui était en capacité de vérifier le montant de sa dette au regard du décompte annexé.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés, elle précise avoir justifié du montant réel des charges récupérables, en ce qu’un décompte de régularisation du montant des charges a été adressé à Madame [X] [Q] le 25 octobre 2024. Elle indique en outre avoir comptabilisé tous les versements effectués par la CAF au titre des aides personnalisées au logement et que s’agissant des sommes non versées, car suspendues entre mars 2023 et juin 2024, elles ne peuvent être imputées de la dette locative car seule Madame [X] [Q] est tenue de régler mensuellement son loyer intégralement. Par ailleurs, elle allègue avoir interrogé la CAF pour connaître le montant des éventuelles régularisations à venir et qu’il ne reste qu’une période de janvier à mai 2025 suspendue pour un montant de 1 666,35 euros, somme qui sera décomptée lorsqu’elle sera débloquée par la CAF, le surplus ayant été récupéré par ladite caisse suite vraisemblablement à un indu. Elle conclut en indiquant que Madame [X] [Q] a signé une reconnaissance de dette et avoir mis en place un plan d’apurement, lequel n’a pas été respecté par cette dernière.

S’agissant de la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Madame [X] [Q], la société GRAND DELTA HABITAT fait valoir qu’il appartiendra à la juridiction d’estimer si ces derniers sont réalisables, en plus du règlement du loyer courant mais sollicite qu’il soit prévu qu’à la première échéance impayée, ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion pourra reprendre.

A l’audience en défense, Madame [X] [Q] s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande, à titre principal, au tribunal de :

Déclarer irrecevable l’assignation délivrée le 12 avril 2024 ;Déclarer partiellement prescrite la dette locative ;Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 20 juillet 2020 ;Débouter la société GRAND DELTA HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;Elle sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement jusqu’à 36 mois à compter de la décision à intervenir, que soient suspendus les effets de la clause résolutoire et qu’il soit sursis à statuer s’agissant de l’exécution des poursuites et à l’expulsion.

En tout état de cause, débouter la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [X] [Q] aux dépens de l’instance et de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle réclame en outre que soit écartée l’exécution provisoire.

Au soutien de l’irrecevabilité de l’assignation introductive d’instance, Madame [X] [Q] sur le fondement de l’article 488 du code de procédure civile fait valoir que la décision de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal. Elle précise, sur le fondement de l’article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation que le signalement à la CAF ne peut valoir saisine de la CCAPEX en ce que le courriel du 18 juillet 2022 adressé à la CAF ne signalait pas un impayé d’au moins deux mois de loyers et charges. Elle fait également valoir, se fondant sur l’article R. 321-36 du même code, que la société GRAND DELTA HABITAT n’a pas réalisé de démarches préalables auprès d’elle et ne l’a pas informée de la saisine de la CAF. En réponse à la communication par le bailleur de courriels qui lui auraient été envoyés entre le 13 juin et le 18 juillet 2022, elle indique que la société GRAND DELTA HABITAT n’a pas satisfait à son obligation d’information et ne démontre pas du sérieux de ses démarches pour permettre l’apurement de la dette invoquée, en ce qu’elle n’apporte aucune preuve de la réception par Madame [X] [Q] de ces courriels.

Au soutien de sa demande de prescription partielle de la dette locative, se fondant sur l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2240 du code civil, elle fait valoir que le délai de prescription des actions relatives à un contrat de bail est de trois ans et que de ce fait les montants dus pour les mois de février 2020 à mars 2021 sont prescrits puisque le premier impayé de loyer remonte à février 2020 et que le commandement de payer, qui n’est pas interruptif de prescription, a été signifié le 20 juillet 2022. Elle ajoute que contrairement à ce qui est allégué par la partie adverse le compte n’est pas revenu à 0 à compter de décembre 2020 et qu’au 1er avril 2021 un arriéré existait et n’était pas soldé. Elle indique que la société GRAND DELTA HABITAT ne démontre pas que toutes les échéances antérieures à avril 2021 ont disparu et que ne subsisterait qu’une dette née après avril 2021. Par ailleurs, elle expose que la reconnaissance de dette signée par Madame [X] [Q] en mai 2024 n’a pas pu interrompre une prescription déjà acquise et ne permet pas d’établir de façon non équivoque que cette dernière a renoncé au bénéfice de la prescription acquise. Elle souligne que l’imprécision quant à l’assiette de la dette reconnue ne saurait valoir reconnaissance ferme et définitive de toutes les sommes antérieurement réclamées et que la reconnaissance de dette ne vaut que pour les créances non prescrites à cette date.

Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, Madame [X] [Q] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer ne satisfait pas à l’exigence de précision en ce qu’il devait préciser le montant mensuel du loyer et des charges et la période, sous peine de nullité. Or elle indique qu’il se contente de faire une simple référence au contrat de bail et d’annexer un décompte, lesquels ne permettent pas de suppléer un décompte précis, l’absence de ventilation loyers et charges, ni l’absence de justification des montants réclamés au titre des charges récupérables. Elle expose également que le bail mentionnant un loyer de 656,25 euros, outre les charges, n’est plus à jour au moment de la délivrance du commandement de payer, et que le montant de la provision pour charges n’y est pas précisé, pas plus qu’il n’apparaît dans le décompte annexé au commandement de payer ou dans le décompte actualisé. En réponse au moyen invoqué par la société GRAND DELTA HABITAT selon lequel aucune nullité ne pourrait être prononcée faute de grief, elle estime que ces irrégularités substantielles lui causent un préjudice, car elle n’est pas en mesure de contrôler le bien-fondé de la créance réclamée, ni la part des charges récupérables, ni la part du loyer, ni les accessoires. Elle affirme également qu’elle n’a pas pu contester utilement le montant réclamé, solliciter un plan d’apurement, ce qui a entraîné la suspension de ses aides personnalisées au logement, ayant dès lors eu des conséquences financières directes et graves, constituant un grief substantiel. En réponse au moyen soutenu par la société GRAND DELTA HABITAT selon lequel l’absence de plan d’apurement ne pourrait être invoquée, car une reconnaissance de dette a été signée par Madame [X] [Q], elle fait valoir que celle-ci, signée deux ans après le commandement de payer, ne saurait remettre en cause son irrégularité, le grief demeurant donc valable. Elle ajoute que si une telle reconnaissance a été rendue nécessaire avec un montant retravaillé, c’est la preuve que la dette initiale n’était ni suffisamment claire, ni stabilisée au moment du commandement. Elle poursuit en exposant que la société GRAND DELTA HABITAT ne produit aucun justificatif concernant les charges, lesquelles ne peuvent être exigées que sur présentation de justificatifs, et dont les montants évoluent de manière inexpliquée sur plusieurs années. Elle ajoute que les sommes présentées comme des charges ou des régularisations devront donc être écartées de la dette. Elle conteste le fait que les aides personnalisées au logement ne pourraient être imputées sur la dette locative, car les aides ont été suspendues administrativement et non supprimées, des rattrapages ont déjà été effectués et un reliquat de 1 666,35 euros est toujours en attente de versement. Elle estime qu’il serait inéquitable de lui laisser à charge une part de la dette, non certaine, correspondant à la suspension des aides, suspension résultant directement de l’absence de plan d’apurement et du signalement irrégulier à la CAF. Elle conclut en indiquant qu’une part de la dette est prescrite, une autre contestée et qu’une autre encore dépend de la régularisation de la CAF qui est en cours, rendant le montant de la dette non certain, liquide et exigible.

A l’appui de sa demande, à titre subsidiaire, de délai de paiement, se fondant sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient être en situation de régler sa dette locative, invoquant avoir retrouvé un emploi stable, que les virements de la CAF ont été rétablis depuis le mois de juillet 2024 et avoir des ressources mensuelles d’environ 3 100 euros, mais également avoir repris les paiements du loyer courant.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Il ressort des dispositions de l’article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation que dans le secteur locatif, lorsque l’aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l’aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement.

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Caisse d’allocation familiales, organisme payeur des aides au logement, par un courriel du 18 juillet 2022 faisant référence à une échéance mensuelle de 936,47 euros et d’un montant de dette de 1 827,51 euros 30 juin 2026, inférieur à deux mois de loyers correspondant à la somme de 1 872,94 euros.

Néanmoins, il résulte des décomptes locatifs que l’aide personnalisée au logement est en l’espèce versée directement à la société GRAND DELTA HABITAT. Dès lors, l’impayé de loyer doit être constitué d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, étant précisé que le montant mensuel net correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide personnalisée au logement. Il ressort de ces mêmes décomptes locatifs que le montant de l’échéance habitation du mois de juin 2022 s’élevait à 948,3 euros, que le montant des aides personnalisées au logement s’élevait à 467,5 euros pour ce même mois. Dès lors le montant net, du loyer et des charges, expurgé de l’aide personnalisée au logement directement versée au bailleur était de 948,3 euros – 467,5 = 480,08 euros. Le montant net de deux mois de loyer s’élève à 960,16 euros, soit une somme inférieure à celle de 1 827,51 euros mentionnée dans le courriel adressé à la CAF le 18 juillet 2022. La saisine de la CAF est donc régulière, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2022.

Par ailleurs, la société GRAND DELTA HABITAT justifie de la notification de l’assignation précitée au représentant de l’Etat, le 17 avril 2004, soit au moins deux mois avant l’audience.

La société GRAND DELTA HABITAT est recevable en sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur la prescription partielle de la dette locative

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il ressort des dispositions de l’article 1342-10 du code civil qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 2250 du code civil dispose que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation. L’article 2251 du même code précise quant à lui que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a assigné Madame [X] [Q] le 12 avril 2024 afin de lui réclamer le paiement de la somme de 11 355,09 euros au titre des arriérés de loyer, dont le premier impayé remonte à février 2020. Si la société GRAND DELTA HABITAT a signifié un commandement de payer à Madame [X] [Q] le 20 juillet 2022, celui-ci n’était pas interruptif du délai de prescription.

Par ailleurs, des paiements ont été effectués entre février et novembre 2020, imputés aux dettes les plus anciennes, ramenant le compte à 0 au mois de novembre 2020. Néanmoins, postérieurement à cette date, le compte n’est plus revenu à 0, de sorte qu’il existe des arriérés de loyers entre décembre 2020 et avril 2021 dont la société GRAND DELTA HABITAT sollicite le paiement. Ces arriérés étaient prescrits au jour de l’assignation, en avril 2024.

En outre, la société GRAND DELTA HABITAT indique que Madame [X] [Q] a signé une reconnaissance de dette le 16 mai 2024 pour un montant de 11 854,99 euros. D’une part, si la reconnaissance de dette interrompt le délai de prescription, celle-ci ne peut interrompre un délai déjà éteint par la prescription. D’autre part, la reconnaissance de dette ne vaut pas renonciation au délai de prescription acquis. En effet, la renonciation ne se présume pas. Or, la reconnaissance de dette ne fait pas état de la prescription partielle de la dette. Dès lors, Madame [X] [Q] ne pouvait pas en avoir connaissance lors de la signature et ne pouvait pas renoncer de manière tacite et non équivoque au bénéfice de la prescription acquise. Les arriérés de loyers compris entre décembre 2020 et le 12 avril 2021 demeurent donc éteint par la prescription.

En conséquence, les arriérés de loyers compris entre décembre 2020 et le 12 avril 2021 sont prescrits.

Sur la nullité du commandement de payer

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

En l’espèce, le commandement de payer, délivré le 20 juillet 2022, mentionne le contrat de bail initial, dont le montant du loyer mensuel n’est toutefois plus à jour. Néanmoins, il est également annexé audit commandement un décompte locatif faisant état du montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que des précédents règlements intervenus. Le décompte annexé au commandement ne distingue pas précisément le montant alloué au loyer et celui alloué aux charges. Si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges, le texte ne précise toutefois pas que ce montant doit distinguer les loyers et les charges réclamées. Il n’en demeure pas moins qu’à la lecture du décompte, l’échéance habitation globale, comprenant à la fois le loyer et les charges, varie de manière constante la même année, passant par exemple d’une échéance de 1 015,34 euros pour l’échéance du mois de septembre 2024, à 1 021,21 euros pour le mois de novembre 2024 à 1 050,37 euros pour le mois de janvier 2025. Cette imprécision dans le décompte rend impossible sa compréhension pour Madame [X] [Q], laquelle n’est pas en capacité de vérifier et de contester la nature, le montant précis et la période des sommes demandées, lui causant nécessairement un grief. La reconnaissance de dette et l’échéancier postérieurs de deux ans au commandement de payer ne sont pas de nature à remettre en cause l’irrégularité du commandement de payer, dont la validité doit être appréciée au moment où l’acte a été délivré.

Par ailleurs s’agissant de la justification du montant réel des charges récupérables, si un décompte de régularisation annuel des charges est produit pour l’année 2024, à l’audience il n’est produit aucun justificatif pour les années précédentes alors même que les montants évoluent sur plusieurs années et que le bail ne prévoit pas de montant de provision.

L’ensemble de ces éléments entrainent donc la nullité du commandement de payer et le rejet subséquent de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

La société GRAND DELTA HABITAT ne sollicite pas à titre subsidiaire un prononcé de résiliation, dès lors la demande de résiliation du bail est irrecevable.

En conséquence, la nullité du commandement de payer doit être prononcée ainsi que l’irrecevabilité du constat d’acquisition de la clause résolutoire et la société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1728-2°du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [X] [Q] a certes signé une reconnaissance de dette. Néanmoins, le décompte de la dette locative produit par le bailleur est contesté par la locataire. En effet, le décompte se contente de faire apparaître des échéances habitations globales, avec des montants variables et non expliqués, sans distinction entre les loyers et charges et sans inventaire, ni justificatif des charges récupérables. A défaut de produire des justificatifs, les sommes réclamées au titre des charges doivent être écartées du calcul de la dette locative et ce d’autant plus que le décompte fait apparaître des écritures « charges » tantôt en débit, tantôt en crédit, en démontre les inscriptions en date de novembre 2022 « Reg charges 192,18 euros » en débit, en date d’août 2021 « Reg charges 239,58 euros » en crédit. Si le bail visait un loyer initial de 656,25 euros, ce montant a varié et le décompte, n’opérant pas de ventilation loyer/charges ne permet pas de connaître le seul montant du loyer pour effectuer un calcul.

Par ailleurs, le décompte fait état d’écriture qui ne sont pas des loyers stricto sensu « ASSU.LNA » ou encore « PénOPS » ainsi que des crédits « RedloySoli » et « RegLoySoli » qui viennent modifier le solde de la dette de manière peu intelligible rendant le calcul du quantum des simples arriérés de loyers impossible.

A défaut de pouvoir vérifier ce quantum le montant de 6 842,58 euros ne peut être tenu pour certain, liquide et exigible et ce d’autant qu’un paiement CAF de 1 666,35 euros demeure également en suspens.

En conséquence, la société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 6 842,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GRAND DELTA HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société GRAND DELTA HABITAT, condamné aux dépens, sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de Madame [X] [Q] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe

DECLARE L’ACTION de la société GRAND DELTA HABITAT RECEVABLE ;

CONSTATE LA PRESCRIPTION des arriérés de loyers impayés avant le 12 avril 2021 ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 ;

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire présentée par société GRAND DELTA HABITAT contre Madame [X] [Q] ;

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande d’expulsion formée contre Madame [X] [Q] ;

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [X] [Q] ;

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande en paiement de la somme de 6 842,58 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE la société GRAND DELTA HABITAT aux dépens ;

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, Le tribunal