TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 25/00420 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LF64

Syndic. de copro. [Adresse 11] . RCS [Localité 10] N° 824 677 033.

C/

[G] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 11] . RCS [Localité 10] N° 824 677 033.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Eve TRONEL-PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [G] [V]

né le 30 Août 1966 à [Localité 12] (MAROC )

Chez M.[N]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats, et Jean-Jacques PONS, Cadre-greffiers, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 28 Octobre 2025

Date des Débats : 28 octobre 2025

Date du Délibéré : 13 janvier 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [V] est propriétaire des lots n°392, 374 et 405 au sein de l’immeuble de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, le [Adresse 13] [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [G] [V] à comparaître à l’audience du 28 octobre 2025 devant le Tribunal Judiciaire de Nimes aux fins de condamnation au paiement :

— d’une somme de 6273.91€ au titre des charges, avec intérêts légaux à compter du 25 mai 2022;

— d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— d’une somme de 504 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des frais d’huissiers dus en cas de recouvrement forcé en application de l’article A444-32 du code de commerce,

— des dépens incluant l’hypothèque légale du syndic.

A l’appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu’elles n’ont jamais été réglées ; que le défaut de paiement des charges a imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à ses dépenses causant de mauvaise foi un préjudice distinct du retard de paiement.

Lors de l’audience du 28 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Basque est représenté et sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [G] [V], cité par acte de commissaire de justice en l’étude, n’est ni présent, ni représenté. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, date du présent jugement.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du Code Civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

1-Sur l’action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le [Adresse 14] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds, le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2022, 2023 et 2024 ainsi que le décompte de sa créance.

Il verse également le précédent jugement rendu le 14 septembre 2011 au titre des charges arrêtées au 21 avril 2021.

A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier).

Par conséquent, au regard de ce qui précède, Monsieur [G] [V] est ainsi redevable d’une somme de 4561.91 euros au titre des charges non payées du 1er janvier 2022 au 24 juillet 2025.

Cette somme produira intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception portant sur le montant total du 24 juillet 2025.

2-Sur l’action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ".

Toutefois, il apparaît que le décompte versé en procédure récapitulant les sommes dues inclut des frais de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété.

A cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 dispose que « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

— Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Relance après mise en demeure ;

— Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

— Frais de constitution d’hypothèque ;

— Frais de mainlevée d’hypothèque ;

— Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

— Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».

Le décompte versé en procédure retient plusieurs frais retenus par le syndic.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure avec lettre recommandée avec accusé de réception les 1er août 2023, 30 octobre 2023, 22 janvier 2024,15 mai 2024, 31 juillet 2024, 25 octobre 2024, 23 janvier 2025, 30 avril 2025 et du contrat de syndic valable sur cette période prévoyant des frais de 48€ par mise en demeure : une somme totale de 384€.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’un courrier de mise en demeure le 18 avril 2023, ni des lettre recommandée avec accusé de réception des mises en demeure du 25 mai 2022, 24 août 2022, 22 février 2023, 24 juillet 2025. Aucune somme ne sera allouée à ce titre.

S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » , “honoraires de transmission huissier”, ou « suivi de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié.

Par conséquent, Monsieur [G] [V] sera condamnée à verser une somme de 384€ au titre des frais.

3-Sur la demande indemnitaire

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [G] [V] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, faute aggravée par le fait qu’il a déjà été nécessaire dans le passé de saisir le tribunal pour obtenir les sommes dues de façon forcée, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

4-Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [V] perd le procès et en supportera donc les dépens y compris la sommation de payer du 7 juillet 2023. Il ne pourra être condamné au cout de l’hypothèque légale qui reste hypothétique à ce stade.

Monsieur [G] [V] versera au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] une somme de 504 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Il s’en évince que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Toutefois, le défendeur ne sera pas condamné à rembourser les frais d’hypothèque légale du syndic ou les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce applicable en cas de difficultés d’exécution du présent jugement dans la mesure où cette difficulté n’est pour l’instant qu’hypothétique.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à verser au [Adresse 13] [Adresse 6] :

— une somme de 4561.91 euros au titre des charges de copropriété et de travaux du 1er janvier 2022 au 24 juillet 2025, (3ème appel de cotisations pour 2025 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025;

— une somme de 384€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ;

DEBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] aux dépens de l’instance y compris la sommation de payer du 7 juillet 2023,

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] une somme de 504 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La vice-présidente