COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 24/00041 – N° Portalis DB24-W-B7I-EHS2

Minute n°

Le

1 exécutoire et expédition à la SCP MONTAIGNE AVOCATS (M^e Paul MAILLARD)

1 expédition à M^e Sébastien REY

1 copie dossier

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 15 JUILLET 2025

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le seize Juin deux mil vingt cinq, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge de l’exécution, assistée de Astrid CATRY, greffière placée,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

immatriculée au RCS VERSAILLES sous le n° B 549 800 373

dont le siège social est sis

9 avenue Newton

78180 MONTIGNY LE BRETONNEUX

représentée par Maître Paul MAILLARD de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE:

S.C.I. SCI STOOPY

immatriculée au RCS de POITIERS sous le n°539 258 749

dont le siège est sis

16 rue du Petit Nieuil

86360 MONTAMISÉ,

ayant pour avocat postulant M^e Sébastien REY de la SAS AVODES, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

ayant pour avocat plaidant Maître Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocats au barreau de POITIERS,

DÉBITEUR SAISI

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 mai 2024, la Banque Populaire Val de France (le créancier) a fait signifier à la société civile immobilière STOOPY (le débiteur), un commandement de payer la somme totale de 123.350,04 euros portant intérêts au taux de 4,20 % selon décompte provisoirement arrêté au 15 janvier 2024, en vertu de la copie exécutoire d’un acte de vente contenant prêt reçu le 25 octobre 2012,par Maître [N] [K], notaire à CHALLANS (85).

Ce commandement valait saisie immobilière d’une parcelle de terrain contenant station de lavage située à NIORT (Deux-Sèvres), 1 rue François Villon, cadastrée section BI n° 759, d’une contenance totale de 11a 40 ca.

Le commandement a été signifié à domicile.

Sa publication a été sollicitée auprès du service de la publicité foncière de NIORT 1 le 09 juillet 2024, demande enregistrée sous le numéro d’archivage provisoire 7904P01 S 00026.

Par acte du 09 septembre 2024, la Banque Populaire Val de France a fait assigner la société civile immobilière STOOPY devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 18 novembre 2024, aux fins de voir notamment constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée à l’étude.

Le 11 septembre 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

Le 15 novembre 2024, la SCI STOOPY a constitué avocat en la personne de Maître Sébatien REY, avocat au barreau de ce tribunal

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 18 novembre 2024 puis successivement renvoyée à la demande de l’une ou l’autre partie à des audiences ultérieures pour être retenue à l’audience d’orientation du 16 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 juin 2025, la S.C.I. STOOPY sollicite du juge de l’exécution qu’il :

— ordonner la réduction à néant de la pénalité contractuelle consistant en une « indemnité contractuelle » correspondant à 5 % des sommes dues en capital,

— fixe en conséquence que le montant de la créance de la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à la somme de 119.915,83 euros arrêtée au 12 juin 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 4,20 % l’an sur la somme principale de 113.701,82 euros à compter du 13 juin 2024,

— l’autorise à vendre amiablement les biens saisis situés 1 rue François Villon 79000 NIORT cadastrés Section BI n° 759,

— fixe à 130.000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens en cause ne pourront être vendus,

— dise que les frais de saisie immobilière seront pris en charge par l’acquéreur en application de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, et subsidiairement qu’il :

— fixe le montant de la mise à prix à 130.000 €,

— dise que les frais de saisie immobilière seront pris en charge par l’acquéreur en application de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12 juin 2025, la Banque Populaire Val de France maintient ses demandes et sollicite du juge de l’exécution qu’il :

— constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide, exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— constate que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionne le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais intérêts et autres accessoires, actualisée au jour de l’audience d’orientation,

— détermine les modalités de poursuite de la procédure et notamment dans l’hypothèse où :

la vente forcée serait ordonnée :

— fixe la date d’audience d’adjudication conformément à l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

— autorise la requérante à faire paraître, en sus des publicités prévues par la loi, une annonce sur le site www.avoventes.fr,

— Désigne la SAS ATLANTHUIS, commissaire de justice à NIORT (DEUX-SEVRES) ou tout autre commissaire de justice celui désigné était empêché, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

— dise que ledit commissaire de justice pourra se faire assister lors des visites, de l’expert qui a établi les diagnostics immobiliers imposés par la réglementation en vigueur, afin que ce dernier puisse les réactualiser,

— ordonne l’emploi des frais et émoluments de vente en frais privilégiés de vente,

— dise que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

la vente amiable serait autorisée :

— s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,

— fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de vente, soit en l’espèce 90.000 euros,

— dise que le prix de vente, en vue de sa distribution, sera consigné entre les mains de de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS désignée comme séquestre,

— taxe les frais de poursuite de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocat poursuivant,

— dise en application de l’article 1593 du code civil et de l’article A. 444-191 V du code de commerce, que l’acquéreur devra s’acquitter directement entre les mains de la SCP MONTAIGNE AVOCATS de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444 91 du code de commerce.

— fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

— dise et juge qu’il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente,

— dise que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’issue de l’audience d’orientation du 16 juin 2025, les parties ont été avisées de ce que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire, qui est un contrat notarié de vente d’immeuble assorti d’un prêt consenti à la société civile immobilière STOOPY.

Cet acte reprend, en page 18, l’article 11 du contrat de prêt qui prévoit qu’en cas d’inexécution par l’emprunteur d’un quelconque engagement résultant du contrat, toutes les sommes dues par l’emprunteur en capital , frais et accessoires seront exigibles passé un délai de 8 jours après mise en demeure faite par lettre recommandée avec avis de réception à l’emprunteur ou à réception de l’emprunteur du même type de courrier prononçant la déchéance du terme et ce sans qu’il soit besoin d’autre formalité.

La même clause est prévue en cas de non respect de engagements contenus aux clauses particulières du prêt, étant précisé que dans ce cas particulier, le prêteur pourra en sus exiger le paiement d’une indemnité prévue à l’article 13 du contrat.

En l’espèce, la Banque Populaire Val de France justifie avoir mis en demeure la SCI STOOPY de lui régler sous huitaine les arriérés d’échéances pour une somme globale de 6028,75 euros par lettre recommandée du 13 mars 2023 sauf à voir prononcer prononcer la déchéance du terme sans nouvel avis. La SCI STOOPY a accusé réception de ce courrier le 20 mars 2023.

Par courrier recommandé du 31 mars 2023, l’établissement prêteur informait expréssement la SCI STOOPY de l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes restant dues au titre du prêt arrêtées à cette date, à savoir la somme globale de 120 399, 72 euros. La société débitrice a accusé reception de ce courrier le 5 avril suivant.

La SCI STOOPY, comparante, n’a soulevé aucune contestation quant à l’exigibilité des sommes dues et modalités de mise en œuvre de la clause de déchéance du terme.

Il convient donc de constater que la créance de la Banque Populaire Val de France est exigible depuis le 5 avril 2023, date de réception du courrier prononçant la déchéance du terme à l’égard de la SCI STOOPY et ce conformément aux dispositions contractuelles.

La saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Les conditions pour procéder à une saisie immobilière sont donc réunies.

Sur l’orientation de la procédure en vente amiable

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, le bien saisi se situe à NIORT. Il n’est allégué aucune caractéristique particulière du marché immobilier local. La SCI STOOPY soumet au juge de l’exécution une lettre d’intention signée du Président de la SAS CAPITAL INITIATIVE ALSACE dont le siège est sis 3 rue des Cigognes 67970 ENTZHEIM du 11 juin 2025 par laquelle cette société propose d’acquérir le terrain équipé de la station de lavage au prix de 130 000 euros. Le courrier précise que l’acquisition sera financée grâce aux fonds propres de la société.

Le créancier poursuivant relève qu’un tel prix de vente serait à même de solder l’intégralité de sa créance tout en sollicitant de fixer le prix miminal de vente à la somme de 90 000 euros.

En considération de la lettre d’intention fournie, signée de la SAS CAPITAL INITIATIVE ALSACE, il sera constaté que la société débitrice justifie d’une offre sérieuse d’achat comportant des risques d’échec infimes puisque que les conditions suspensives usuelles relatives au financement de l’acquéreur ne seront pas opposées pour la réalisation de la vente dans la mesure où il est expréssement indiqué que le financement sera réalisé par fonds propres soit des fonds présents et appartenant à la SAS, il y a donc lieu d’autoriser le débiteur à vendre amiablement le bien.

En revanche, s’agissant du prix minimal de vente, en présence d’une lettre d’intention fixant l’offre d’achat au prix de 130 000 euros pour l’ensemble, il n’y a nullement lieu de faire droit à la demande visant à le voir fixer à un somme de 90 000 euros, somme inférieure à l’offre proposée. En l’absence de réalisation de la vente amiable dans le délai légal, ce dernier sera nécessairement renvoyé en vente forcée la mise à prix initiale. En effet, la SCI STOOPY ne justifie d’aucun élément probant, notamment avis de valeurs convergents, permettant de rehausser la mise à prix fixée par le créancier poursuivant. En cas d’échec de vente amiable, la mise à prix restera donc fixée à la somme de 90 000 euros.

S’agissant des sommes qui devront être acquittées par l’acquéreur amiable, ainsi que le rappelle le cahier des conditions de vente, lequel se réfère expréssement à l’article R 322-23 du code des procédures civiles d’exécution, ces dernières doivent être consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations. En outre au terme de l’article L 322-4 du même code le notaire ne peut établir l’acte notarié de vente qu’après justification de la consignation du prix et des frais taxés auprès de cet établissement. Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent aux parties comme à l’acquéreur amiable ainsi qu’au notaire instrumentaire, aussi il n’y a nullement lieu de répondre à la demande du créancier poursuivant visant à ce que le juge de l’exécution ordonne une telle consignation dans le dispositif de sa décision.

La procédure sera rappelée à l’audience dans un délai maximal de quatre mois afin de vérifier la réalisation de la vente amiable aux conditions qui viennent d’être fixées.

Sur le montant de la créance :

Sur la créance du créancier poursuivant

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Le créancier poursuivant produit un décompte de créance pour la période du 22 novembre 2022 au 12 juin 2024.

La SCI STOOPY conteste le montant de la créance uniquement s’agissant de l’application de l’indemnité contractuelle de 5 % prévue à l’article 13 qu’elle considère comme devant être analysée sous la qualification juridique de clause pénale, type de clause que le juge est fondé à mettre à néant dans la mesure où le taux de 5 % se révèle manifestement excessif au regard du taux contractuel de 4.20 % et de la somme déjà remboursée au prêteur, à savoir 238 794,37 euros entre le 22 novembre 2012 et le 22 novembre 2022.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande en rappelant que cette pénalité contractuelle a été acceptée par la SCI STOOPY. Il considère son montant modeste au regard des engagements pris pour honorer les 180 échéances du prêt et la gravité du manquement contractuel de la SCI STOPPY, à savoir avoir cessé d’honorer ses engagements contractuels cinq ans avant le terme.

L’indemnité de 5 %, régulièrement stipulée à l’article 13 du contrat de prêt s’analyse effectivement en une clause pénale, que le juge peut en effet, en vertu de l’article 1152, devenu 1231-5 du code civil, même d’office, modérer ou augmenter, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Dans la mesure où les sommes dues continuent à produire des intérêts tant qu’elles n’ont pas été entièrement payées et que le terme du prêt est tombé suite à l’absence de réglement partiel d’une échéance et de quatre autres échéances dans leur totalité (soit un arriéré représentant au 22 novembre 2022 une somme globale de 6028,75 euros) alors que quasiment les deux tiers des sommes dues avaient été remboursées sans incident durant 10 années, le taux de 5 % fixé pour l’indemnité de déchéance du terme permettant à la banque d’être indemnisée à hauteur de 5383,65 euros apparaît manifestement excessif.

Cependant dans la mesure où les parties sont tenues par les dispositions contractuelles dans lesquelles elles se sont engagées initialement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du débiteur visant à mettre à néant cette indemnité tel que sollicité, sauf à modifier la volonté commune des parties en s’immiscant dans le contrat et en rendant inéfficace juridiquement une telle clause. Le juge doit donc uniquement la modérer, elle sera donc fixée à la somme de 1 euro.

Le montant de la créance de la Banque Populaire Val de France, créancier poursuivant, sera donc fixée à la somme globale de 119 916,83 euros arrêtée au 12 juin 2024 en principal, frais, intérêts et accessoires, décomposée comme suit :

—  113 701,82 euros au titre du capital restant dû,

—  6214,01 euros au titre des intérêts échus,

— indemnité de déchéance du terme : 1 euro,

cette somme portant intérêt contractuels au taux de 4.20 % sur la somme de 113 701,82 euros à compter du 13 juin 2024.

Sur la taxation des frais de poursuite

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable taxe les frais de la poursuite à la demande du créancier poursuivant. L’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution ajoute, cette disposition étant impérative et d’ordre public, que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le créancier poursuivant a sollicité dans ses écritures que ses frais soient taxés sans préciser la somme sollicitée au titre de sa taxe, il présente en pièce 10 un état mentionnant des frais de poursuite pour un total général de 1969,17 euros .

En l’espèce, seront otés de la taxe du juge de l’exécution, les demandes de taxation du poursuivant relatives aux débours :

— pour publication de la décision de justice autorisant la vente amiable pour 17 euros TTC

— pour droit de plaidoirie pour la prochaine audience visant à constater la réalisation de la vente amiable pour la somme de 13 euros TTC

— en lien avec la publication en marge du commandement de payer valant saisie immobilière de la

décision constatant la vente amiable pour 17 euros TTC

ces frais relatifs à des évenements non intervenus à ce jour ne sont pas justifiés de sorte qu’ils ne sauraient faire partie de la taxe . Le juge de l’exécution statuera en tout état de cause sur le sort des dépens excédant les frais taxés en cas de réalisation de la vente amiable et à défaut dans le jugement d’adjudication.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 444-15 du code de commerce, le droit d’engagement des poursuites, dû à l’huissier pour la délivrance du commandement de payer ne saurait être mis à la charge de l’acquéreur amiable ou de l’adjudicataire.

Les frais de délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière seront en conséquence taxés à la somme de 136,61 euros H.T. soit 163,93 euros TTC. Les autres demandes sont justifiées et seront taxées pour les sommes sollicitées.

Les frais de poursuite seront donc taxés à la somme globale de 1775,57 euros TTC.

Sur les émoluments proportionnels prévus par l’article A 444-91 du code de commerce.

Aux termes des dispositions de l’article 1593 du code civil « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».

L’article A 444-191 du code de commerce prévoit les émoluments proportionnels sur le prix de vente à percevoir par l’avocat en cas de vente sur saisie immobilière, il renvoie en cas de vente amiable autorisée par le juge de l’exécution à l’article 444-91 du même code.

S’il résulte de ces textes que les avocats ont effectivement droit à percevoir en cas de vente amiable un émolument proportionnel calculé par tranches sur le prix de vente, néanmoins ces émoluments constituent des dépens au sens de l’article 695-7° du code de procédure civile.

Il sera également rappelé que l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

En vertu de ces dispositions d’ordre public, il ne saurait être mis à la charge de l’acquéreur amiable de tels émoluments, lesquels ne peuvent être réclamés qu’aux débiteurs dans le cadre du projet de distribution (prélèvement sur le prix de vente au titre des frais privilégiés de vente s’agissant des dépens excédent les frais taxés).

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens excédant les frais taxés seront réservés dans l’attente de l’audience de rappel.

La présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement d’orientation public, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

CONSTATE que la Banque Populaire Val de France agit en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

REDUIT l’indemnité contractuelle de déchéance du terme à la somme de un euro,

MENTIONNE la créance de la Banque Populaire Val de France à la somme de 119 916,83 euros arrêtée au 12 juin 2024 laquelle porte intérêts contractuels au taux de 4.20 % sur la somme de 113 701,82 euros à compter du 13 juin 2024.

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble saisi appartenant à la société civile immobilière STOOPY ;

FIXE à 130 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble saisi ne pourra être vendu ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la consignation des sommes versées par l’acquéreur amiable auprès de la caisse des dépôts et consignations,

RENVOIE les parties à l’audience de saisie immobilière du lundi 10 novembre 2025 à 10 heures, qui se tiendra au palais de justice de Niort (Deux-Sèvres), site EUNOMIA 11-13 rue de l’Hôtel de Ville ;

TAXE les frais de la poursuite à la somme de 1775,57 euros TTC ;

REJETTE la demande visant à voir fixer à la charge de l’acquéreur, les émoluments proportionnels prévus par l’article A 444-91 du code de commerce.

DIT qu’en cas d’échec de la vente amiable, la mise à prix restera fixée à la somme de 90 000 euros.

RESERVE les dépens excédant les frais taxés.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Le greffier Le juge de l’exécution

Astrid CATRY. Christelle DIDIER.