TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02630 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX7P

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I], [E] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 février 2018, et ayant pris effet le 28 février 2018, le groupe SNI NOUVEAU LOGIS CENTRE-LIMOUSIN, devenu la société CDC HABITAT SOCIAL, a loué à Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 706,67 euros outre 151,31 euros au titre des charges locatives, payable mensuellement d’avance.

Par acte d’huissier du 6 mars 2024 remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] un commandement de justifier de l’occupation du logement, de la souscription de l’assurance et de payer dans les 6 semaines la somme de 5.239,94 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement des arriérés des loyers et charges soit la somme de 11.753,24 euros en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, Les condamner solidairement à titre provisionnel à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 634,16 euros.

Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [S] travaillait dans une entreprise en sous-traitance. Toutefois, il a précisé avoir rencontré des retards de paiement ne lui permettant pas de déclarer ses impôts. Ainsi, il a indiqué avoir pu réaliser sa déclaration qu’au début de l’année 2024. Par suite, il a indiqué avoir contracté des pénalités suite à la non présentation de sa déclaration d’impôts lors de l’enquête sur l’occupation de son logement social. Depuis, il a indiqué avoir pu fournir sa déclaration d’impôts et être en attente de la régularisation de la situation.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à cette saisine le 7 mars 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation du 11 juin 2024.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 23 février 2018 et ayant pris effet le 28 février 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (page 5).

Le 6 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] avaient jusqu’au 8 avril 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement, le 6 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

A l’audience, le bailleur n’a fait aucune précision s’agissant de l’attestation d’assurance.

En conséquence, il sera considéré que celle-ci n’a pas été produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 9 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] s’élève à la somme de 634,16 euros, échéance du mois de décembre 2024 inclus.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 634,16 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [I] [S] et Madame [U] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en audience publique, en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2018 et ayant pris effet le 28 février 2018 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] concernant un logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G], occupants du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 634,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024, portant intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 11 juin 2024 sur la somme de 634,16 euros, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 6 mars 2024 et de l’assignation du 11 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I], [E] [S] et Madame [U] [G] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,