Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [C] [B]

Logement 206 Etage 2

13 Rue François Rabelais

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/02587 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGS6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [P] [C] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 19 juillet 2021 prenant effet au 20 juillet 2021, pour une durée d’un an renouvelable, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [P] [C] [B] un local à usage d’habitation n° 0206 au 2ème étage sis 13 rue François Rabelais à SAINT-HERBLAIN (44800) ainsi qu’un garage dont la location a été signée le 29 septembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 608.45 euros outre une provision mensuelle pour charges de 140.76 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer. Concernant le garage, le montant du loyer mensuel est de 46,90 euros, provision pour charge incluse et le montant du dépôt de garantie a été fixé à 46 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 mars 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a délivré à Madame [P] [C] [B] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a assigné Madame [P] [C] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— juger sa demande recevable et bien fondée ;

— constater à effet au 5 mai 2024 la résiliation du bail signé le 19 juillet 2021 entre les parties ainsi que le contrat de location du garage signé le 29 septembre 2021 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin, nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévue par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets laissés dans les lieux aux frais et risques de l’expulsée ;

— condamner Madame [P] [C] [B] au paiement des somme suivantes:

—  5 792.87 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

—  935.63 euros correspondant à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partir du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Madame [P] [C] [B] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnités d’occupation :

— juger que, durant tout le cours de ces délais, Madame [P] [C] [B] devra régler à bonne date, et sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenus exigible à compter de l’audience, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 et renvoyée à l’audience du 27 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée, une reprise des paiements par Madame [P] [C] [B] étant possible.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 11 452.38 euros arrêtée au 20 février 2025. Elle indique que le loyer est actuellement de 1032 euros et qu’un rappel d’aide personnalisée au logement et de réduction de loyer solidarité sont à venir. Elle précise qu’un loyer résiduel de 802.50 euros a été réglé récemment et n’apparait pas sur le décompte actualisé. Elle consent à la proposition de la locataire de verser la somme de 80 euros par mois en sus du loyer et des charges afin de suspendre la clause résolutoire.

Madame [P] [C] [B] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser la somme de 80 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle déclare travailler en contrat à durée indéterminée dans un hôpital et percevoir à ce titre un salaire de 1 400 euros par mois, outre 1 200 euros mensuels d’aides de la caisse des affaires familiales.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [P] [C] [B] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte, en date du 20 février 2025 que Madame [P] [C] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 11 452.38 euros au 20 février 2025, frais de contentieux à déduire (325.96? euros), ces derniers relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 11 126.42 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [C] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [P] [C] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 850.41 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [C] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mai 2024, Madame [P] [C] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 6 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [P] [C] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur les délais de paiement sollicités par Madame [P] [C] [B]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [P] [C] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 80 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du décompte que Madame [P] [C] [B] a repris le paiement résiduel de ses loyers depuis le mois de décembre 2024.

Lors de l’audience, elle déclare percevoir 1 400 euros de salaire mensuel et 1 200 euros d’aides de la caisse des affaires familiales.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [P] [C] [B] vit seule avec ses trois enfants dans son logement depuis le décès de son ex-conjoint début 2024, et qu’elle travaille en tant qu’agent de service hospitalier à temps plein. Elle explique sa dette locative par des difficultés financières suite à des saisies sur compte, des retenues de la CAF ainsi que des frais d’obsèque importants. Madame [P] [C] [B] a reconnu avoir des difficultés dans sa gestion budgétaire et assure être parvenue à solder ses dettes.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [P] [C] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [P] [C] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [P] [C] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de signification, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 juillet 2021 à compter du 20 juillet 2021 entre la société ATLANTIQUE HABITATIONS et Madame [P] [C] [B] portant sur un local à usage d’habitation n° 0206 au 2ème étage sis 13 rue François Rabelais à SAINT-HERBLAIN (44800) ainsi qu’un garage dont la location a été signée le 29 septembre 2021, sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 11 126.42 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 20 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [P] [C] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 80 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [P] [C] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [P] [C] [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société ATLANTIQUE HABITATIONS à procéder à l’expulsion de Madame [P] [C] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [P] [C] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de signification.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA