N° RG 25/01913 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCDT – décision du 17 Décembre 2025

ST

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01913 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCDT

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LE GAI LOGIS

situé au [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL, ayant pour nom commercial CENTURY 21 PREMIUM, immatriculée au R.C.S. d’ORLEANS au numéro 439 925 520, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5],

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau D’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Z]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant ni représenté

Madame [O] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

Puis, le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Monsieur Sébastien TICHIT

Greffier : Monsieur Olivier GALLON ,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] et Madame [G] sont propriétaires d’une cave correspondant au lot 82 et d’un appartement correspondant au lot 130, au sein de la copropriété de la résidence « Le Gai Logis » située [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5].

N° RG 25/01913 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCDT – décision du 17 Décembre 2025

Cette copropriété est gérée par la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL, ayant pour nom commercial société CENTURY 21 PREMIUM (dénommée ainsi ci-après), en sa qualité de syndic.

Par commandement de payer signifié le 3 août 2023 et notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM a mis en demeure Monsieur [Z] et Madame [G] de régler les charges de copropriété non payées.

Par acte en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, a fait assigner Monsieur [Z] et Madame [G] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées.

Dans son assignation du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM demande au tribunal de condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [G] au paiement :

de la somme en principal de 12 475, 96 euros au titre des appels de charges et fonds travaux échus au 1er décembre 2024 et des frais de syndic au titre des lettres de mise en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, augmentée des intérêts de droit à compter du 24 décembre 2024, date de la mise en demeure restée vaine ;de la somme de 166,49 euros au titre du coût du commandement de payer ;des dépens ;de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] et Madame [G] au paiement de la somme en principal de 12 475, 96 euros, au titre des appels de charges et fonds travaux, échus au 1er décembre 2024 et des frais de syndic augmentée des intérêts de droit à compter du 24 décembre 2024, cette somme incluant 130 euros au titre des frais de lettres de mise en demeure et de rappels, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, fait valoir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9-1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, que sa créance est justifiée au regard du décompte arrêté au 1er décembre 2024 par le syndic et des procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 12 décembre 2022 et 18 décembre 2023 attestant que le budget de l’exercice comptable des années 2023 et 2024 ont été dûment votés par les copropriétaires.

A l’appui de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] et Madame [G] au paiement de la somme de 166,49 euros, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, soutient que les frais exposés à compter de la mise en demeure, à savoir notamment les frais des actes d’huissier de justice, sont imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires.

Il convient de se référer à cette assignation pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 juin 2025 par ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 24 septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Monsieur [Z] et Madame [G], parties défenderesses assignées en l’étude d’huissier, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, bien que régulièrement assignés, Monsieur [Z] et Madame [G] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile. Dès lors, comme indiqué aux termes de l’article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019  : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Selon l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il résulte du relevé de propriété (pièce n°3) que Monsieur [Z] et Madame [G] sont propriétaires d’une cave correspondant au lot 82 et d’un appartement correspondant au lot 130, situés au sein de la copropriété de la résidence « Le Gai Logis » à [Localité 5].

L’obligation à la dette existe dès lors que les comptes présentés par le syndic ont été dûment approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires les 12 décembre 2022 et 18 décembre 2023 (pièces n°9 et 10) et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis » justifie de sa demande en produisant :

le relevé de propriété, le règlement de copropriété (pièce n°1), les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 12 décembre 2022 et 18 décembre 2023, approuvant les comptes clos au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023, et fixant le budget prévisionnel des exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 (pièces n°9 et 10), un décompte des impayés arrêté au 1er décembre 2024 (pièce n°7), des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais (pièce n°8), un courrier de mise en demeure par recommandé avec demande d’avis de réception en date du 24 décembre 2024 (pièce n°6), le recommandé du courrier du 25 octobre 2022 n’étant pas communiqué (pièce n°4).

Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite :

tout d’abord des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 (notamment les frais de mise en demeure de 45 euros des 25 octobre 2022 et 15 mai 2023, les frais de relances de 20 euros des 22 novembre 2022 et 14 juin 2023, les frais de commandement de payer de 120 euros du 31 juillet 2023 et les frais de commandement de payer [F] de 166,49 euros du 8 août 2023), ensuite de charges qui ne sont justifiées par aucune facture ou aucun appel de charges correspondant (les frais de gestion de 90 euros du 24 juin 2024, l’appel du 01/07/2024 au 30/09/2024 de 675,53 euros du 1er juillet 2024, l’appel de fonds du 1er juillet 2024 de 32 euros, l’appel du 01/10/2024 au 31/12/2024 de 675,53 euros du 1er octobre 2024, l’appel de fonds du 4e trimestre 2024 de 32 euros du 1er octobre 2024),et enfin de « soldes de charges » sans possibilités de vérifications (la répartition des charges du 01/07/2023 au 30/06/2024 de +153,68 euros du 28 octobre 2024), Monsieur [Z] et Madame [G] sont redevables d’une somme de 10 305, 17 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 1er décembre 2024.

S’agissant des provisions des 01/07/2021, 01/10/2021 et 01/01/2022, si elles ne font pas l’objet d’un justificatif distinct, d’une part elles ont été votées et approuvées en assemblée générale, d’autre part, elles apparaissent sur la pièce intitulée « complément de budget 2021-2022 » qui comporte un « extrait de compte au 29 avril 2022 » (pièce n°8, p.1), lequel mentionne la provision du 01/04/2022 et une reprise de solde d’un montant de 2 582, 53 euros correspondant à la somme des trois provisions des 01/07/2021, 01/10/2021, 01/01/2022 (719,03, 719,04 et 741,54 euros) et de la reprise de solde de 402, 92 euros.

Il en va de même pour le fonds ALUR 01/04/22 de 30,58 euros et la provision au 01/04/2022 de 743,72 euros, qui apparaissent sur ledit extrait de compte au 29 avril 2022.

Par conséquent, ces demandes seront considérées comme suffisamment justifiées et donc incluses dans la somme dont sont redevables Monsieur [Z] et Madame [G].

Monsieur [Z] et Madame [G] sont condamnés au paiement de la somme de 10.708,09 euros au titre des appels de charges et fonds travaux échus au 30 juin 2024.

La somme de 10.708,09 euros à laquelle sont condamnés Monsieur [Z] et Madame [G] sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date du dépôt de de la mise en demeure restée vaine.

Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s’applique selon l’annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l’espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d’une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis » sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

frais des deux lettres de mise en demeure des 25 octobre 2022 et 15 mai 2023 pour un montant total de 90 euros,frais des deux lettres de relance des 22 novembre 2022 et 14 juin 2023 pour un montant total de 40 euros,frais de constitution de dossier de commissaire de justice du 31 juillet 2023 d’un montant de 120 euros,frais de commandement de payer de 166,49 euros du 8 août 2023soit un montant de 416,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis » ne justifie pas de ses demandes correspondant aux lettres de mise en demeure et de relance. En effet, si le décompte de l’arriéré des charges produit fait état de lettres de mise en demeure du 25 octobre 2022 et du 15 mai 2023 pour un montant de 45 euros chacune et de lettres de relance du 22 novembre 2022 et du 14 juin 2023 pour un montant respectif de 20 euros chacune, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis » ne justifie pas avoir adressé à Monsieur [Z] et Madame [G] des lettres par recommandé avec accusé de réception les 25 octobre 2022 et 15 mai 2023 ni des relances les 22 novembre 2022 et 14 juin 2023. Par conséquent, en l’absence de justificatifs, ces demandes sont rejetées.

S’agissant du commandement de payer du 3 août 2023, et en l’absence de mises en demeure valables avant cette date, cet acte doit être considéré comme ayant été nécessaires pour le recouvrement de la créance du demandeur. Dès lors, les défendeurs seront condamnés à la somme de 115 euros, au titre des frais de gestion dont le montant est limité par le contrat avec le syndic à cette somme (pièce n°2), et du coût de l’acte, soit la somme de 166,49 euros.

Monsieur [Z] et Madame [G] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis » la somme de 281,49 euros au titre des frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de la mise en demeure restée vaine.

Sur la solidarité

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM produit le relevé de propriété sur lequel il est indiqué que Monsieur [Z] [J] et Madame [Z] [O] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété. Toutefois, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. Par ailleurs, le règlement de copropriété du 20 décembre 2024 ne prévoit aucune clause de solidarité entre indivisaires d’un lot. Enfin, aucune pièce ne prouve que Monsieur [Z] et Madame [G] sont mariés et donc que la solidarité de l’article 220 du code civil pourrait s’appliquer.

Par conséquent, Monsieur [Z] et Madame [G] ne peuvent pas être condamnés solidairement au paiement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, Monsieur [Z] et Madame [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés conjointement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] et Madame [G], condamnés conjointement aux dépens devront payer conjointement au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Condamne conjointement Monsieur [Z] et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, la somme de 10.708,09 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 30 juin 2024, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024;

Condamne conjointement Monsieur [Z] et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, la somme de 281,49 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM, de ses autres demandes ;

Condamne conjointement Monsieur [Z] et Madame [G] aux dépens de l’instance ;

Condamne conjointement Monsieur [Z] et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Gai Logis », représenté par son syndic CENTURY 21 PREMIUM la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Monsieur Sébastien TICHIT, juge et Olivier GALLON, greffier

Le Greffier Le Juge,