TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 19/03801

N° Portalis 352J-W-B7D-CPO6V

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Mars 2018

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1999

DÉFENDERESSE

HABITAT-OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0498

PARTIE INTERVENANTE

Société SCP [N]

agissant en qualité de liquidateur de Monsieur [L] [M] par suite d’un jugement rendu le 7 mars 2018 par le Tribunal de Commerce de Paris

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle PETIT PERRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J083

Décision du 12 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 19/03801 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPO6V

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Ville de [Localité 1], aux droits duquel se trouve l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH, a donné à bail commercial en renouvellement à Mme [S], des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], comprenant notamment une boutique avec une grande salle et cuisine au rez-de-chaussée, des caves sous la boutique et un logement de quatre pièces au premier étage, à destination de « café-restaurant », pour neuf années à compter du 15 juillet 2005, moyennant un loyer annuel principal indexé de 5.798,76 euros payable trimestriellement.

Par acte authentique en date du 10 mai 2011, reçu par Me [F] [B], notaire à [Localité 6] (Aisne), Mme [S] a cédé son fonds de commerce à M. [L] [M], le loyer annuel en principal étant alors de 6.885,48 euros.

Par acte d’huissier du 26 avril 2016, [Localité 1] Habitat-OPH a fait délivrer à M. [M] un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2016.

Par jugement du 7 mars 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de M. [M] et désigné en qualité de mandataire liquidateur la SCP [N] en la personne de Me [K] [N].

Par acte d’huissier du 22 mars 2018, M. [M] a fait assigner Paris Habitat-OPH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de le voir condamné au paiement des sommes de 400 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 40.000 euros au titre de frais de remploi et 20 000 euros au titre de divers frais administratifs, subsidiairement aux fins de désignation d’un expert pour déterminer l’indemnité d’éviction. La SCP [N] est intervenue volontairement dans la procédure en qualité de liquidateur judiciaire de M. [M], par conclusions signifiées le 18 juillet 2018.

Par acte d’huissier signifié le 23 décembre 2019, Paris Habitat-OPH a fait délivrer à la SCP [N] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [M], une mise en demeure visant l’article L. 145-17, I-1° du code de commerce, lui faisant sommation de « payer la somme de 18 854,79 € HC HT au profit de Paris Habitat-OPH correspondant aux loyers dus depuis le mois de mars 2018 jusqu’au mois de septembre 2019 inclus ».

Par jugement du 17 juin 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la clôture de la liquidation judiciaire ouverte à l’égard de M. [M] pour extinction du passif.

Par jugement mixte du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a constaté que les causes de la sommation du 23 décembre 2019 avaient été réglées le 19 février 2020 et que la dette en question était postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire de M. [M], alors que ce dernier était représenté par son liquidateur judiciaire et ne pouvait effectuer les règlements lui-même. Le tribunal a estimé que Paris Habitat-OPH ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un motif grave et légitime justifiant la rétractation de son offre d’indemnité d’éviction et ordonné, avant dire droit, une expertise judiciaire confiée à M. [V] [Z], remplacé par M. [H] [U], aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et celui de l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er janvier 2017.

Le 15 mars 2023, [Localité 1] Habitat-OPH a fait délivrer à M. [M] une mise en demeure d’avoir à mettre fin à une sous-location irrégulière, au visa de l’article L. 145-17, I, 1° du code de commerce.

En l’absence de consignation de la provision de l’expert par [Localité 1]-Habitat OPH, le juge chargé du contrôle des expertises a déclaré caduque la mission d’expertise, par ordonnance du 11 avril 2023.

Le 4 octobre 2023, [Localité 1] Habitat-OPH a mis en demeure M. [M] de payer la somme de 51.081,99 euros correspondant aux loyers et charges dus depuis le 31 mars 2020 jusqu’au 31 août 2023 inclus, en contrepartie de son occupation des locaux. Il lui était fait sommation de payer dans le délai d’un mois au visa de l’article L. 145-17, I, 1° du code de commerce.

Par conclusions récapitulatives n° 1 notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, puis par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 24 novembre 2023, [Localité 1] Habitat-OPH a sollicité la rétractation de son offre d’indemnité d’éviction.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, M. [M] a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir des demandes de [Localité 1] Habitat-OPH aux termes de ses dernières conclusions, tirée de l’autorité de la chose jugée relative à son droit à une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 18 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. [M], aux motifs que l’instance étant antérieure au décret du 11 décembre 2019, que la compétence exclusive du juge de la mise en état était régie par l’article 771 ancien du code de procédure civile qui ne lui confère pas de compétence pour statuer sur les fins de non-recevoir. L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, M. [M] demande au tribunal de :

In limine litis,

— dire [Localité 1] Habitat-OPH irrecevable dans sa nouvelle action en rétractation de l’indemnité d’éviction et en sa demande d’expulsion ;

A titre principal,

— débouter [Localité 1] Habitat-OPH de ses demandes de rétraction de l’indemnité d’éviction et de son expulsion ;

— fixer le quantum de la dette locative ;

— dire qu’il est bien fondé à soulever l’exception d’inexécution en raison de l’inhabilité de l’immeuble ;

— désigner tel expert avec la mission habituelle pour procéder à la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 7] afin de :

*visiter les locaux en présence des parties et se faire remettre tous documents utiles

*réunir tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit en réparation de son préjudice

*fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017

A titre subsidiaire,

— dire qu’il réglera la dette locative après vérification du quantum en 36 mensualités à compter de la date de signification du jugement ;

— dire qu’il bénéficiera d’un délai de huit mois pour déménager du local commercial et de l’appartement du 1er étage à compter de la signification du jugement ;

En tout état de cause,

— condamner [Localité 1] Habitat-OPH au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner [Localité 1] Habitat-OPH aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle Wien, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, Paris Habitat-OPH demande au tribunal de :

In limine litis,

— débouter M. [M] de sa demande d’irrecevabilité ;

A titre principal,

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— faire droit à sa demande de se rétracter de son offre de verser une indemnité d’éviction à M. [M] pour motif grave et légitime ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 8], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.425 euros, augmentée de la TVA et des charges, à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’à la restitution des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 8] et remise des clés ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction qu’elle doit à M. [M] à la somme totale de 180 000 euros décomposée comme suit :

*indemnité principale : 160 000 euros,

*indemnités accessoires :

frais de remploi : 13 000 euros

trouble commercial : 4000 euros

frais divers : 3000 euros

frais de déménagement : sur devis

frais de licenciement : sur justificatif

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle qui lui est due par M. [M] à compter du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 26.190 euros hors charges et hors taxes ;

En tout état de cause,

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 75.035,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2024 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— le condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogé à ce jour.

*

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MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’irrecevabilité des demandes de [Localité 1] Habitat-OPH en rétraction de son offre d’indemnité d’éviction

M. [M] fait valoir que les demandes de rétraction de l’offre d’indemnité d’éviction et d’expulsion formulées par le bailleur dans ses conclusions récapitulatives du 24 novembre 2023 sont irrecevables aux motifs que, par jugement du 16 juin 2022 ayant acquis autorité de la chose jugée, le tribunal a statué sur son droit au paiement d’une indemnité et a décidé de la nomination d’un expert judiciaire ; que la procédure d’expertise judiciaire est caduque à défaut pour [Localité 1] Habitat-OPH d’avoir consigné la provision de l’expert ; que [Localité 1] Habitat-OPH formule de nouveaux griefs au soutien de ses demandes alors qu’il lui appartenait de faire appel de la décision précitée ou de l’assigner pour de nouveaux griefs.

Paris Habitat-OPH soutient que l’autorité de la chose jugée ne peut être invoquée qu’en cas de triple identité de parties, d’objet et de cause entre le jugement définitif et la nouvelle demande ; que lorsqu’il y a un fait nouveau postérieur à un jugement ayant acquis autorité de la chose jugée, il n’y a plus d’identité entre les choses demandées de sorte que la chose jugée d’une première décision n’interdit pas une nouvelle demande portant sur un nouveau fait survenu postérieurement et venant modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; que le tribunal s’est prononcé le 16 juin 2022 sur sa demande de rétraction de son offre d’indemnité d’éviction en raison de l’apparition d’une dette locative de M. [M] concernant la période de mars 2018 à septembre 2019 ; que sa nouvelle demande de rétractation formulée dans ses conclusions du 24 novembre 2023 est justifiée par un nouveau manquement contractuel dont elle a eu connaissance le 18 janvier 2023 consistant en la sous-location irrégulière des locaux donnés à bail, perdurant malgré une mise en demeure adressée le 15 mars 2023 ; que M. [M] a également cessé le paiement des sommes dues pour l’occupation des locaux, malgré une mise en demeure délivrée le 4 octobre 2023 visant l’article L. 145-17 du code de commerce ; que sa demande est donc fondée sur des manquements contractuels nouveaux, postérieurs au jugement du 16 juin 2022.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code de procédure civile, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Il est constant que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

En l’espèce, il ressort du jugement mixte du 16 juin 2022, que le tribunal de céans a statué sur le grief tiré du non-paiement dans le délai d’un mois suivant sommation du 23 décembre 2019 de la somme de 18.854,79 euros, représentant une dette locative relative à la période du mois de mars 2018 au mois de septembre 2019, grief qui était invoqué par le bailleur pour rétracter son offre d’indemnité d’éviction.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 15 mars 2023, [Localité 1]-Habitat OPH a fait délivrer à M. [M] une sommation de « mettre fin à la sous-location non autorisée des lieux objet du bail commercial portant sur les lieux sis [Adresse 4] », laquelle avait fait l’objet d’un constat de commissaire de justice du 23 février 2023. Puis, le 4 octobre 2023, le bailleur a fait sommation à M. [M] de payer la somme de 51.081,99 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 31 mars 2020 au 31 août 2023.

Il résulte de ces deux actes et des conclusions de [Localité 1]-Habitat OPH notifiées le 24 novembre 2023, que le bailleur oppose à son locataire des faits nouveaux, postérieurs à ceux examinés dans le jugement du 16 juin 2022, à savoir une sous-location irrégulière et un manquement à l’obligation de paiement. Ces faits nouveaux ont pu modifier la situation examinée antérieurement par le tribunal. Dans ces conditions, l’autorité de la chose jugée ne saurait être opposée aux nouveaux motifs invoqués par le bailleur pour rétracter son offre d’indemnité d’éviction.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par M. [M] sera rejetée.

Sur la rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction

Paris Habitat-OPH soutient :

— qu’entre la date d’effet du congé et celle de la restitution des lieux, M. [M] était tenu de respecter ses obligations contractuelles ; qu’en cas de motif grave et légitime survenu postérieurement à l’offre d’indemnité d’éviction, le bailleur a la possibilité de se rétracter,

— qu’en janvier 2023, il a été informé que M. [M] ne respectait pas les conditions d’occupation des locaux en ce qu’il a sous-loué les locaux, tel que cela a été constaté par constat de commissaire de justice le 23 février 2023 ; que ce manquement a perduré après le délai d’un mois suivant la sommation du 15 mars 2023, tel que cela ressort de deux constats de commissaire de justice des 1er et 6 juillet 2023, peu important que les locaux aient été libérés postérieurement ; que la sous-location irrégulière est suffisamment établie par le témoignage de la sous-locataire,

— que M. [M] a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des sommes dues au titre de l’occupation depuis mars 2020, y compris après la délivrance d’une sommation le 4 octobre 2023 demeurée infructueuse dans le délai d’un mois ; que la mise en demeure du 4 octobre 2023 demeure valable pour la partie de la dette qui ne fait l’objet d’aucune contestation du débiteur et que si une contestation est intervenue sur le loyer ou la nature du droit locatif, M. [M] ne peut être dispensé de son obligation de payer le loyer pour son occupation.

M. [M] fait valoir :

— que la proposition d’indemnité d’éviction ne peut plus être révoquée par [Localité 1] Habitat-OPH dès lors que les motifs invoqués ne sont pas pertinents, soit parce qu’ils ne sont pas graves et légitimes, soit parce qu’ils ne sont pas postérieurs à la délivrance du congé,

— que la sous-location irrégulière ne saurait lui être reprochée dès lors qu’il n’a jamais sous-loué les locaux ni eu l’intention de le faire ; que l’appartement composant les locaux a été squatté et occupé à son insu par l’une de ses employés, Mme [O], ce qui l’a conduit à prendre toutes les mesures pour faire cesser cette occupation sans droit ni titre,

— que le motif invoqué de non-exploitation du fonds de commerce de restauration n’est pas démontré, [Localité 1]-Habitat OPH n’apportant pas de preuve du motif invoqué et la cuisine constatée par le commissaire de justice est liée à ses origines nord-africaines et est comprise dans la destination de « café-restaurant »,

— que [Localité 1] Habitat-OPH est de mauvaise foi, qu’il n’a jamais eu l’intention d’offrir une indemnité d’éviction, et a empêché volontairement un tel versement notamment en ne consignant pas la provision sur les frais d’expertise dans le délai indiqué par le juge chargé du contrôle de l’expertise,

— que le motif invoqué relatif à la dette locative, n’est ni grave ni légitime compte tenu de la contestation du quantum de la dette, de la délivrance de mauvaise foi d’une mise en demeure le 4 octobre 2023 alors que les parties avaient tenté de trouver une issue amiable au début de l’année 2023 pour une remise des clés en février 2023 et un échéancier quant à la dette locative et que le bailleur savait qu’il était dans l’incapacité de payer ce montant.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17 du même code énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Selon l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Ainsi, un motif grave et légitime survenu après l’offre d’indemnité d’éviction peut justifier une action en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction par le bailleur.

*Sur la sous-location irrégulière des locaux donnés à bail

En l’espèce, l’article « Charges et conditions générales » du renouvellement de bail du 15 février 2006 stipule que le preneur est tenu de « CESSION – SOUS-LOCATION : Occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas les sous-louer ou les mettre en location-gérance, même gratuitement en tout ou partie sous peine de résiliation du bail ».

Les locaux donnés à bail sont composés d’une boutique en rez-de-chaussée, de caves en sous-sol et d’un logement de quatre pièces au premier étage.

Il est constant que M. [M] exploite une activité de restauration de type rapide sous l’enseigne « King Cock ».

Le 26 avril 2016, [Localité 1]-Habitat OPH a fait délivrer un congé avec offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2016.

Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal de céans a constaté la fin du bail le 31 décembre 2016 et estimé que le bailleur ne démontrait pas l’existence d’un motif grave et légitime justifiant la rétractation de son offre d’indemnité d’éviction du fait d’une dette locative postérieure au congé et portant sur une période où M. [M] était en liquidation judiciaire. Une expertise judiciaire a alors été ordonnée afin d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Paris-Habitat OPH soutient avoir appris en janvier 2023 que M. [M] sous-louait le logement faisant partie du bail à Mme [O], laquelle lui produisait une plainte pour menaces de mort proférées à son encontre par M. [M]. Il ressort de cette plainte en date du 14 février 2022 que Mme [O] travaillait dans le restaurant de M. [M] depuis novembre 2019, qu’elle a été logée dans une chambre de l’appartement au-dessus du restaurant moyennant un loyer de 300 euros par mois, puis qu’elle a occupé tout l’appartement à partir d’août 2021 moyennant un loyer de 800 euros par mois, sans contrat de location écrit, ni quittances de loyers. Elle déclare ne pas avoir été payée en novembre et décembre 2021 et ne plus travailler pour M. [M], mais continuer à occuper l’appartement alors que M. [M] tente de la faire partir.

Selon un constat de commissaire de justice en date du 23 février 2023 à la requête de [Localité 1]-Habitat OPH, il a été constaté que Mme [O] et sa famille occupaient l’appartement au-dessus du restaurant de M. [M], qu’elle déclarait avoir travaillé pour lui, sans être déclarée, de 2019 et 2022, et occuper l’appartement depuis 2019, partiellement puis entièrement, moyennant un loyer de 300 puis 800 euros par mois. Elle déclarait que M. [M] a mis fin brusquement à la relation de travail le 1er janvier 2022 et qu’il a tenté de récupérer l’appartement à plusieurs reprises. Elle ajoutait que le restaurant était sous-loué pour partie à deux femmes d’origine africaine pour la vente de plats africains moyennant un loyer de 3.000 euros par mois payé en espèces.

Le commissaire de justice a constaté au rez-de-chaussée que le fond du restaurant était occupé par des produits de restauration rapide proposés à la vente, mais que dans une autre partie du restaurant était présent un meuble présentoir à roulettes avec des bacs en inox contenant de la cuisine africaine : poisson, poulet, riz, lentilles, servis en barquette plastique. Il constatait en façade du restaurant une affiche reproduisant des flyers avec les mentions « Restaurant africain – Spécialité toute sorte de plat africain – Sur place ou emporter » suivi d’un contact téléphone et de photographies couleur de plats.

Le 15 mars 2023, [Localité 1]-Habitat OPH a fait signifier à M. [M] une sommation de mettre fin à la sous-location non autorisée des locaux donnés à bail dans le délai d’un mois, au visa de l’article L. 145-17 I,1° du code de commerce.

Selon constat de commissaire de justice du 6 juillet 2023, Mme [O] occupait toujours l’appartement du premier étage à cette date et, dans le restaurant, le chariot à roulettes portant les plats africains offerts à la vente était toujours présent, ainsi que les affiches pour les plats de restauration africaine.

M. [M] soutient que les faits invoqués par [Localité 1]-Habitat OPH ne seraient pas nouveaux et que le bailleur en aurait eu connaissance avant le jugement du 16 juin 2022. Il produit une requête de [Localité 1]-Habitat OPH aux fins de commission d’un huissier de justice, en date du 5 février 2020, pour décrire l’identité de la personne occupant le local litigieux et l’activité qui y est exercée. Il produit également les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture de [Localité 1]-Habitat OPH notifiées le 24 décembre 2019, aux termes desquelles le bailleur indique qu’un agent commercial de l’Office l’aurait informé le 24 décembre 2019, qu’une personne se trouvant dans le restaurant de M. [M] se déclarait gérant et indiquait sous-louer le commerce au locataire. Le bailleur faisait ainsi état d’une occupation irrégulière dont il était informée le jour même.

Si le bailleur a pu être informé fin 2019 d’une possible sous-location irrégulière du local commercial de M. [M], les pièces produites par ce-dernier ne font pas apparaitre la connaissance qu’aurait eu [Localité 1]-Habitat OPH de la sous-location du logement par Mme [O], ni de la sous-location partielle du restaurant pour la vente de plats africains, avant le jugement du 16 juin 2022.

S’agissant de l’occupation du logement inclus dans le bail par Mme [O], M. [M] soutient que cette occupation se serait faite contre sa volonté de sorte qu’il ne s’agit pas d’une sous-location irrégulière pouvant lui être imputée.

M. [M] produit un courrier du conseil de Mme [O] en date du 21 juillet 2022, confirmant les déclarations de cette dernière sur le fait qu’elle a été salariée de M. [M] de novembre 2019 à décembre 2021, puis qu’un désaccord est survenu entre eux en décembre 2021 et que la relation de travail a pris fin à cette date. M. [M] justifie par des échanges de SMS avoir proposé une solution de relogement à Mme [O] en janvier 2023, indiquant être en négociation avec [Localité 1]-Habitat OPH pour restituer les locaux objets du bail au mois de février 2023, solution que Mme [O] a refusé. M. [M] justifie avoir fait délivrer une « sommation de déguerpir » à Mme [O] par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2023, le commissaire de justice confirmant que le domicile de Mme [O] à cette adresse est certain par la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone. M. [M] produit ensuite un procès-verbal de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, constatant que l’appartement du premier étage du [Adresse 5] est vide d’occupants.

Si les éléments produits par M. [M] sont de nature à établir qu’il a mis en œuvre des démarches pour récupérer le logement du premier étage occupé par Mme [O] au début de l’année 2023, et qu’il y est parvenu à tout le moins fin septembre 2023, ces éléments ne sont pas de nature à établir que l’occupation du logement par Mme [O] s’est faite contre son gré et qu’il n’existait pas une sous-location irrégulière. Au contraire, la proposition de relogement faite par M. [M] à Mme [O] en janvier 2023 confirme que l’occupation s’était faite en accord entre les parties, à tout le moins de novembre 2019 à janvier 2023.

Cette occupation ou sous-location irrégulière constitue un manquement aux dispositions contractuelles, postérieur à la délivrance du congé. Le fait qu’il a été mis fin à cette occupation en septembre 2023, bien après la mise en demeure adressée par le bailleur le 15 mars 2023, n’est pas de nature à faire disparaitre l’infraction au bail qui a perduré pendant presque 4 ans.

En outre, s’agissant de la sous-location partielle du restaurant, il ressort du procès-verbal de constat du 23 février 2023, qu’outre l’activité de restauration rapide de M. [M], une activité de vente à emporter de plats traditionnels africains est développée dans le restaurant, aux côtés de l’activité de restauration rapide. Il ressort du procès-verbal de constat que ce sont deux activités distinctes, les flyers et affiches pour l’activité de restauration traditionnelle renvoyant vers un numéro de téléphone qui n’est pas celui de M. [M].

M. [M] soutient que cette activité est exploitée par lui-même et que la jeune femme rencontrée sur place par le commissaire de justice, déclarant se nommer « [D] [E] » et parlant mal le français, serait sa salariée. Il soutient que cette personne est déclarée dans les registres du personnel au nom de « Mme [A] [G] ».

Pour autant, M. [M] ne produit aucun élément pour justifier que la personne déclarant se nommer « [D] [E] » et parlant mal le français, et « Mme [A] [G] » dont il produit la carte nationale d’identité française et inscrite dans son registre du personnel, sont une seule et même personne.

Au regard des éléments produits, il est suffisamment établi que M. [M] a permis l’occupation de son local commercial aux fins d’exploitation d’une activité de restauration de plats traditionnels africains par un tiers, peu important qu’il s’agisse d’une occupation gratuite ou d’une sous-location rémunérée. Cette occupation constitue un manquement aux dispositions contractuelles, postérieur au congé délivré par le bailleur, suffisamment grave pour justifier, là encore la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

En conséquence, [Localité 1]-Habitat OPH établit la réalité d’infractions suffisamment graves aux clauses du bail commises par M. [M] pendant la période de maintien dans les lieux pour fonder son refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Les manquements constatés ci-avant étant en eux-mêmes suffisamment graves, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut de paiement de l’indemnité d’occupation.

*Sur les conséquences des infractions aux clauses du bail sur l’offre d’une indemnité d’éviction

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de constater la déchéance du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux de M. [M].

En conséquence, la demande de désignation d’un expert aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction sera rejetée et il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion de M. [M] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Paris Habitat-OPH sollicite une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017, date de fin du bail commercial, et jusqu’à la libération effective des lieux. Il demande à ce que cette indemnité soit fixée à la valeur locative estimée par un rapport d’expertise amiable, établi par Mme [X], à la somme annuelle de 29.100 euros en principal, soit 2.425 euros par mois, augmentée des charges et de la TVA, sans qu’aucun abattement pour précarité ne puisse être invoqué en l’absence d’une exploitation personnelle des locaux.

M. [M] n’a formulé aucune observation sur ce point.

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.”

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 décembre 2016 par l’effet du congé délivré par [Localité 1]-Habitat OPH.

La déchéance du droit à indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes a pris effet un mois après la mise en demeure restée sans effet du bailleur, soit un mois après la sommation du 15 mars 2023, soit le 15 avril 2023.

Il en résulte que M. [M] est débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2017 au 15 avril 2023, dont le montant est égal à la valeur locative des locaux, évaluée à la date du 1er janvier 2017.

Pour la fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017, [Localité 1]-Habitat OPH verse aux débats un rapport amiable établi par Mme [R] [X] et un extrait d’un rapport d’expertise judiciaire établi par M. [P] [I] pour un commerce voisin, proposant une évaluation à la date du 1er janvier 2016. Ces éléments ont été soumis au débat contradictoire et M. [M] critique le rapport d’expertise amiable de Mme [X] au titre de l’indemnité d’éviction, mais ne formule pas de critique expresse s’agissant de l’indemnité d’occupation.

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il résulte du rapport d’expertise de Mme [X] que les locaux loués sont situés dans le [Localité 9] au niveau de la Porte de la Chapelle, au [Adresse 6] qui est une longue et large artère à double sens de circulation et au trafic automobile dense, à l’angle de l'[Adresse 7]. L’emplacement est bien desservi tant par le réseau routier ([Adresse 8] et [Adresse 9]) que par les transports en commun avec la station de métro et de tram « [Adresse 10] » à proximité immédiate, et plusieurs lignes d’autobus. Le stationnement est difficile en extérieur et il n’existe pas de parking public à proximité. Les locaux sont situés dans un quartier du nord de la capitale, historiquement populaire, marqué par des friches industrielles et ferroviaires, mais qui a entamé une métamorphose depuis plus d’une dizaine d’années.

L’emplacement des locaux bénéficie d’une commercialité correcte avec une majorité de commerces de proximité et quelques enseignes nationales (MAAF, La Poste, Franprix) et d’une chalandise piétonne assez soutenue mais populaire.

L’expert estime que les locaux bénéficient d’une situation correcte pour une activité de restauration rapide, dans un quartier résidentiel populaire, souffrant néanmoins d’insécurité, bien desservi, avec une assez bonne chalandise piétonne, en pleine mutation.

Selon les constatations de l’expert, non contredit sur ce point par les parties, les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien de facture simple, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits, avec couverture en zinc. Le ravalement et le gros œuvre sont en état correct apparent. Ils bénéficient d’une bonne visibilité grâce à un linéaire de façade en angle d’environ 17 m, avec une devanture prise dans le bâti, encadré de larges vitrines, le tout sous stores-bannes et surmontés d’un large bandeau avec enseigne « King Cock » dans l’angle, outre deux enseignes en drapeau sur chacune des voies.

Les locaux se composent de :

— un local commercial sur deux niveaux avec un rez-de-chaussée d’environ 63,60 m2, avec une aire de vente classiquement aménagée (comptoir de commandes, salle de restauration, sanitaires clientèle) et un local annexe, au niveau -1 relié par un escalier intérieur, un local d’environ 32,30 m2 avec une assez belle hauteur, vraisemblablement aménagée en locaux annexes,

— un appartement au 1er étage, accessible uniquement par les parties communes, composé de 4 pièces principales d’environ 73,20 m2, l’expert émettant des réserves sur l’implantation en raison d’une incohérence entre le bail et le plan établi par le cabinet Synthèse Architecture.

L’expert retient une bonne impression d’ensemble avec des locaux situés dans un immeuble en état correct, avec une bonne visibilité grâce à un linéaire de façade en angle, avec une partie commerciale d’assez petite taille, relativement fonctionnelle, correctement équipée et aménagée pour l’activité exercée, et un grand logement.

L’expert retient les surfaces suivantes sur la base des plans établis en 2004 par le Cabinet Synthèse Architecture et des plans établis en 2019 par [Localité 1] Habitat, mais sous les plus expresses réserves :

— rez-de-chaussée : une surface utile de 63,60 m2 et une surface pondérée de 59,05 m2B,

— au sous-sol : une surface utile de 34,40 m2 et une surface pondérée de 8,60 m2B,

Soit une surface pondérée de 67,65 m2B,

— appartement : une surface habitable de 73,20 m2.

Les parties ne contestent pas les surfaces proposées par l’expert judiciaire de sorte qu’il y a lieu de les retenir.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « CAFE RESTAURANT ».

Sur les obligations respectives des parties

Le preneur a la charge des travaux d’entretien usuels et de réparation des locaux, les travaux relevant de l’article 606 du code civil ne pouvant plus être mis à la charge du preneur pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014. Il supporte une quote-part des charges, taxes et prestations de l’ensemble immobilier, y compris l’impôt foncier.

L’expert estime qu’hormis la prise en charge de l’impôt foncier, le bail ne contient pas de clause exorbitante de droit commun.

Sur les références de comparaison

*Pour le local commercial

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert a retenu les références suivantes:

— des nouvelles locations : 1 référence avec date d’effet en novembre 2010, pour un local de 47,5 m2B et un prix unitaire de 421 euros/m2B/an.

— des baux en renouvellement déplafonnés : 5 références avec des dates d’effet comprises entre novembre 2008 et janvier 2016, qui s’établissent dans une fourchette allant de 431 euros à 585 euros/m²B/an, et des surfaces comprises entre 41 m2B et 117,75 m2B.

— des loyers fixés judiciairement : 4 références avec des dates d’effet entre avril 2012 et octobre 2014, qui s’établissent entre 310 euros/m2B/an et 630 euros/m2B/an, et des surfaces comprises entre 31 m2B et 90 m2B.

— des loyers décapitalisés : 2 références avec des dates d’effet entre août 2007 et début 2011, pour des agences bancaires de 94 m2B et 203 m2B, et des prix unitaires de 480 euros/m2B/an et 770 euros/m2B/an.

Mme [X] a retenu une valeur locative en renouvellement pour le local commercial, de 280 euros/m2B. Il convient cependant de relever que les références antérieures à 2011 seront écartées considérées trop anciennes pour être pertinentes.

Il convient de relever que M. [I] avait retenu, pour un local commercial voisin situé à la même adresse, appartenant au même bailleur, une valeur locative brute de 250 euros/m2P/an au 1er janvier 2016, soit un an avant la présente fixation, pour un local commercial de 81 m2P.

Au regard des observations sus visées, de l’ensemble des références proposées, de la localisation des locaux dans un environnement plutôt favorable au commerce exploité mais dans une zone résidentielle populaire, souffrant d’insécurité bien qu’en pleine mutation, bénéficiant d’une bonne visibilité avec un effet d’angle, bien desservie, avec des locaux adaptés au commerce exploité, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 250 euros/m²B au 1er janvier 2017.

*Pour l’appartement

L’expert expose 5 références de comparaison pour des logements de surfaces comprises entre 60 m2 et 70 m2, avec des dates d’effet en 2014 et 2015, et des prix unitaires entre 171 euros/m2 et 210 euros/m2.

Il propose de retenir une valeur unitaire de 160 euros/m2/an qu’il y a lieu de retenir en l’absence de discussion.

Il résulte de ces éléments une valeur locative au 1er janvier 2017 de :

250 € x 67,65 m2B = 16.912,50 euros/an/HT/HC pour la partie commerciale,

73,20 m2 x 160 € = 11.712 euros/an/HT/HC pour la partie habitation.

L’expert propose d’appliquer un abattement de 5% au titre du transfert de charge du bailleur au preneur de l’impôt foncier. En l’absence de justificatif du montant réel, il y a lieu de retenir l’abattement proposé par l’expert.

Il en résulte une valeur locative de (16.912,5 + 11.712) x 0,95 = 27.193,27 euros/an/HT/HC, arrondie à 27.193 euros/an/HT/HC pour l’ensemble du local.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 15 avril 2023 sera fixée à la somme de 27.193 euros par an, outre les taxes, charges et la TVA, et M. [M] sera condamné au paiement de cette somme.

A compter du 16 avril 2023, M. [M] étant déchu de son droit à indemnité d’éviction, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il est équitable de fixer au montant du dernier loyer mensuel, majoré des charges, taxes et de la TVA, jusqu’à libération des locaux.

Il y a lieu de condamner M. [M] en deniers ou quittance, sous réserve des sommes qui auraient été versées pour l’occupation du local depuis le 1er janvier 2017.

Sur la demande en paiement d’une dette locative

Paris Habitat-OPH fait valoir :

— que M. [M] a cessé tout règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation depuis mars 2020, de sorte que sa dette locative s’élève à 75.035,88 euros selon relevé de compte en date du 14 novembre 2024,

— que la dette locative porte sur des sommes dues à compter du 31 mars 2020, desquelles ont été déduites la dette locative antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 7 mars 2018, en l’absence de déclaration de créance du bailleur,

— que M. [M] ne démontre pas en quoi les locaux ont été rendus impropres à leur usage et il n’apporte aucune preuve permettant de justifier l’exception d’inexécution soulevée,

— qu’il est de mauvaise foi, ce dernier n’ayant effectué aucun règlement des sommes dues au titre de l’occupation pendant plus de cinq ans.

M. [M] soutient :

— que la liquidation judiciaire a été clôturée le 17 juin 2020 de sorte que [Localité 1] Habitat-OPH ne peut réclamer le paiement d’une dette locative antérieure à ladite clôture ; que la somme réclamée comprend la somme de 23.229,70 euros qui correspond à une créance antérieure au jugement d’ouverture et qui n’a pas été déclarée à la procédure de liquidation judiciaire de sorte qu’elle ne peut être recouverte,

— que le bailleur ne peut réclamer l’intégralité de la dette locative dont l’ancienneté est de plus de 5 ans, car prescrite en application de l’article 2224 du code civil, et ne peut donc recouvrer de créance qu’à partir de 2019,

— qu’il est bien fondé à opposer une exception d’inexécution du paiement des loyers au regard d’un manquement de [Localité 1] Habitat-OPH à son obligation de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible ; que l’immeuble a été vidé de ses locataires pour une réhabilitation de son intégralité ; qu’aucun équipement de l’immeuble n’est mis à la disposition des deux seuls locataires restants depuis lors, et que les locaux ne sont pas décents, ce qui affecte la rentabilité de son activité commerciale.

*Sur la prescription

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

M. [M] oppose la prescription des créances antérieures à 2019, sans plus d’explication.

Il ressort cependant de la procédure que [Localité 1]-Habitat OPH a formé des demandes en paiement d’arriérés locatifs pour la première fois par conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, pour une dette relative à la période du 31 mars 2020 au 31 août 2023, de sorte que la demande n’était pas prescrite. Aux termes de ses dernières conclusions, la créance alléguée du bailleur a été actualisée au 14 novembre 2024.

Au regard de ces éléments, M. [M] est mal fondé à opposer la prescription des demandes en paiement d’un arriéré locatif de [Localité 1]-Habitat OPH.

*Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

M. [M] explique l’interruption du paiement des loyers par le fait que les locaux mis à disposition ne seraient plus décents. Au soutien de ses demandes, M. [M] se contente de produire un courrier de son conseil à la Mairie de [Localité 1] interrogeant l’existence d’un arrêté d’interdiction de travaux, plusieurs photographies non datées de boites aux lettres supposées de l’immeuble mettant en évidence de nombreuses boites aux lettres ouvertes, une photographie de l’immeuble non datée et mettant en évidence de nombreux volets fermés, une photographie non datée du commerce voisin, le bar-brasserie « [Adresse 11] » ouvert avec des tables en terrasse.

Il ne ressort d’aucun de ces éléments un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible, faisant obstacle à l’exploitation du commerce considéré. Au surplus, il apparait tant sur la photographie du commerce « Le Pari’go » que sur le constat d’huissier établi à la requête de M. [M] en date du 28 septembre 2023, que le restaurant « [Adresse 11] » est exploité, des clients se trouvant tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, de sorte qu’aucune difficulté d’exploitation du local voisin n’est ainsi établie.

En conséquence, l’exception d’inexécution alléguée par M. [M] ne saurait être opposée pour justifier le non-paiement de la contrepartie à son occupation des locaux.

*Sur le quantum de la dette

Aux termes de l’article L. 643-9 alinéa 2 du code de commerce, « Lorsqu’il n’existe plus de passif exigible ou que le liquidateur dispose de sommes suffisantes pour désintéresser les créanciers, ou lorsque la poursuite des opérations de liquidation judiciaire est rendue impossible en raison de l’insuffisance de ou encore lorsque l’intérêt de cette poursuite est disproportionné par rapport aux difficultés de réalisation des actifs résiduels, la clôture de la liquidation judiciaire est prononcée par le tribunal, le débiteur entendu ou dûment appelé ».

La clôture d’une liquidation judiciaire pour extinction du passif suppose qu’il n’existe plus de passif exigible, le liquidateur disposant de sommes suffisantes pour désintéresser les créanciers concernés par le passif exigible, qu’il s’agisse de créances antérieures déclarées ou de créances postérieures utiles à la procédure.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [Localité 1]-Habitat OPH produit un relevé de compte locataire du 14 novembre 2024, dont il ressort un solde débiteur de 98.265,25 euros. Sur cette somme, le bailleur déclare renoncer à la somme de 23.229,37 euros relative aux créances antérieures à la procédure de liquidation judiciaire et non déclarée à la procédure. Le bailleur réclame ainsi la somme de 75.035,88 euros arrêtée au 14 novembre 2024.

Il convient cependant de relever que les extraits de compte locataire produits par le bailleur sont parcellaires et que le relevé du 14 novembre 2024 présente un « ancien solde débiteur » de 73.234,17 euros au 30 juin 2023 qui n’est pas vérifiable.

En outre, le bailleur ne rapporte pas la preuve qu’il n’a pas été désintéressé dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire pour les créances antérieures au jugement de clôture du 17 juin 2020, alors que ses créances d’indemnité d’occupation postérieures à l’ouverture de la procédure collective avaient le caractère de créances utiles à la procédure dès lors qu’il s’agissait du maintien de l’activité du débiteur. La clôture de la procédure pour extinction du passif exigible a donc nécessairement permis de le désintéresser d’éventuelles créances existant à cette date.

En l’état des pièces produites et compte tenu de la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation en deniers ou quittances, la demande en condamnation d’une dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, dont le montant n’est pas suffisamment établi, est mal fondée et sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de délais

M. [M] demande un délai de paiement de la dette de 36 mensualités sous réserve de la vérification de son quantum, ainsi qu’un délai de huit mois pour quitter les locaux, procéder au déménagement de son fonds de commerce et de son appartement et lui laisser le temps de prévenir sa clientèle et retrouver un logement familial.

Paris Habitat-OPH s’oppose à cette demande aux motifs que M. [M] a cessé tout règlement des sommes dues au titre de son occupation depuis mars 2020 et qu’il n’apporte pas de justificatifs de sa situation financière ni de sa capacité à apurer sa dette.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, M. [M] qui sollicite des délais de paiement ne produit aucun justificatif de sa situation financière, permettant au tribunal d’apprécier si des délais peuvent lui être accordés.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de délais pour le déménagement, il est établi en procédure que M. [M] n’occupait pas le logement à titre personnel puisqu’il était donné en sous-location pendant plusieurs années à une de ses salariées, laquelle a finalement quitté les lieux en septembre 2023. En outre, M. [M] ne conteste pas avoir interrompu le paiement des loyers de longue date, justifiant cette interruption par le fait qu’il était dans l’attente d’une indemnité d’éviction et que des négociations sont intervenues avec [Localité 1]-Habitat OPH pour parvenir à une solution amiable. Pour autant, de tels arguments ne sont pas de nature à justifier l’interruption de tout paiement pendant plusieurs années alors que M. [M] se maintenait dans les lieux et poursuivait son exploitation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. [M] sera condamné à payer à [Localité 1]-Habitat OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande sur ce même fondement.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. [L] [M],

Rappelle que le bail entre l’EPIC [Localité 1]-Habitat OPH et M. [L] [M] a pris fin le 31 décembre 2016 à minuit, par l’effet du congé délivré le 26 avril 2016 par le bailleur,

Fait droit à la demande de l’EPIC [Localité 1]-Habitat OPH de rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction et constate la déchéance du droit à indemnité d’éviction de M. [L] [M],

Déboute M. [L] [M] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

Dit que M. [L] [M] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 1], à [Localité 5], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par M. [L] [M] à l’EPIC [Localité 1]-Habitat OPH à la somme de 27.193 euros par an, outre les taxes, charges et la TVA, pour la période entre le 1er janvier 2017 et le 15 avril 2023, et condamne M. [L] [M] au paiement de cette somme en deniers ou quittances, sous réserve des sommes d’ores et déjà payées au cours de l’occupation,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 16 avril 2023 à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes, charges et TVA, et condamne M. [L] [M] au paiement de cette somme en deniers ou quittances, sous réserve des sommes d’ores et déjà payées au cours de l’occupation, jusqu’à complète libération des lieux par la restitution des clés,

Déboute l’EPIC [Localité 1]-Habitat OPH du surplus de ses demandes en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

Rejette la demande de délais de M. [L] [M],

Condamne M. [L] [M] à payer à l’EPIC [Localité 1]-Habitat OPH la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [L] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [M] aux entiers dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME