TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00279 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DYFB

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [R] [M] épouse [D]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis [Adresse 1],

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [K] [Y], non comparante représentée par Madame [F] [W], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [M] épouse [D]

née le 12 février 1974 à [Localité 4] (MANCHE)

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [B] [H], en présence de Madame [O] [T], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juillet 2021, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Madame [R] [M] épouse [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel actuel de 401, 06 euros, charges comprises, payable chaque mois à terme échu, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, MANCHE HABITAT a fait signifier à Madame [R] [M] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2659, 01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [R] [M] épouse [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Condamner la locataire à lui payer :La somme de 2 659, 01 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 3 mars 2025, MANCHE HABITAT régulièrement représenté par Madame [W] munie d’un pouvoir à cet effet maintient ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4 520, 98 euros arrêtée selon décompte à la date du 28 février 2025.

Le bailleur indique une reprise partielle des paiements ainsi que des versements ponctuels effectués par la locataire.

Madame [R] [M] épouse [D], comparante en personne à l’audience, sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement dans les termes les plus larges pour régler le montant de sa dette locative. Madame [R] [M] épouse [D] précise qu’elle bénéficie de l’aide personnalisée au logement à hauteur de 76, 45 euros, qu’elle a d’autres dettes, qu’elle a déposé une autre demande de logement social il y a plus d’un an mais n’a pas de nouvelle de cette demande, qu’elle est actuellement en arrêt de travail et perçoit des indemnités journalières outre le versement d’une pension d’invalidité. Elle ajoute qu’elle a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la Banque de France, que son dossier a été déclaré recevable en février 2025 et que la Commission de surendettement des particuliers de la Manche oriente son dossier vers un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle ajoute qu’elle a débuté un suivi social récemment et souhaite régler ses dettes.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 15 juillet 2021 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [M] épouse [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2659, 01 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés.

Si la locataire a procédé à divers versements et repris, à l’audience, le versement partiel des montant du loyer, Madame [R] [M] épouse [D] n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois tel qu’indiqué dans cet acte, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [R] [M] épouse [D] reste débitrice de la somme de 4 520, 98 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Madame [R] [M] épouse [D] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

Madame [R] [M] épouse [D] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4 520, 98 euros au 28 février 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V de l’article 24, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il est constant que Madame [R] [M] épouse [D], a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès des services de la Banque de France le 17 janvier 2025. Il est également constant que par une décision en date du 6 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Manche a déclaré le dossier de Madame [R] [M] épouse [D] recevable et oriente le dossier de la locataire vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire alors que la débitrice a procédé à plusieurs versements auprès de son bailleur et repris, partiellement, le paiement de ses loyers et charges courants à la date de l’audience et qu’il n’est pas contesté que la situation de surendettement de la locataire demeure en cours d’instruction.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser la défenderesse à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 125 €, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [R] [M] épouse [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, la défenderesse sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable, jusqu’à libération effective des lieux.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [M] épouse [D] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement de son loyer à la date de l’audience et de la déclaration de recevabilité de son dossier de surendettement, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [M] épouse [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Madame [R] [M] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 juillet 2021 entre MANCHE HABITAT et Madame [R] [M] épouse [D] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] à la date du 19 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [R] [M] épouse [D] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 4 520, 98 euros arrêtée à la date du 28 février 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme février 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites,

AUTORISE Madame [R] [M] épouse [D] à se libérer de sa dette, en 36 mensualités de 125 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de la locataire, la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [M] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, MANCHE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [R] [M] épouse [D] soit condamné à verser à MANCHE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Madame [R] [M] épouse [D] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION