TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02901 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L] née [G] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, Mme [T] [H], représentée par [M] demeurant [Adresse 3] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [L] née [G] [W] sur l’appartement n° 324 situés au 4ème étage, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 623, 97 euros dont 90 euros de provision sur charges.

Le 02 septembre 2022, Mme [T] [H], représentée par [M] demeurant [Adresse 3], bailleur, a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE portant sur le logement et le bail.

Le 21 janvier 2025, une quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1 124, 24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 124, 24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [L] née [G] [W] le 30 janvier 2025.

Par assignation du 22 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail ; Ordonne l’expulsion de Mme [V] [L] née [G] [W] et de tous occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Mme [V] [L] née [G] [W] au paiement de la somme de 1 311, 44 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 124, 24 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne Mme [V] [L] née [G] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne Mme [V] [L] née [G] [W] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Mme [V] [L] née [G] [W] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire.

À l’audience du 09 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 09 décembre 2025, s’élevait désormais à 630, 24 euros. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a considéré qu’il y avait reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [V] [L] née [G] [W], n’a pas contesté le montant de la dette actualisé par la demanderesse. Elle a indiqué être en mesure de régler son loyer comme le démontre la quittance remise à l’audience. Elle a émis le souhait de rester dans le logement faisant valoir d’ores et déjà apurer la dette locative à hauteur de 100 ou 150 euros supplémentaires au loyer mensuel. Au bénéfice d’un salaire déclaré de 1 100 euros, Mme [V] [L] née [G] [W] indique pouvoir apurer la dette en mensualités, supplémentaires à son loyer, de 100 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [Localité 2] indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 2 septembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 1er septembre 2022 et en expulsion à l’encontre de Mme [V] [L] née [G] [W] ainsi qu’en paiement des loyers et charges impayés.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGMENT SERVICE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur la résiliation du bail et les délais de paiements

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales, a bien été signifié à la locataire le 29 janvier 2025, portant sur la somme de 1 124, 24 euros à régler dans un délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 124, 24 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2025.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

Cependant, il convient de relever la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, la reprise du loyer courant démontrée par la production de quittances et l’absence de règlements de loyer par la caution depuis le mois d’avril 2025, l’accord de la demanderesse, et le montant des mensualités proposées permettant un apurement de la dette locative dans le délai légal.

Ces éléments commandent de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 623, 97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 décembre 2025, Mme [V] [L] née [G] [W] restait lui devoir la somme de 630, 24 euros, n’incluant pas le loyer de décembre 2025 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

Mme [V] [L] née [G] [W] lors de l’audience ne conteste pas ce montant et elle sera condamnée à payer cette somme à la demanderesse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en l’autorisant à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [L] née [G] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 1er septembre 2022, entre Mme [T] [H], représentée par [M] demeurant [Adresse 3], d’une part, et Mme [V] [L] née [G] [W], d’autre part, concernant l’appartement n° 324 situés au 4ème étage, [Adresse 4], sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [V] [L] née [G] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 630, 24 euros (SIX CENT TRENTE EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 124, 24 euros à compter du commandement de payer en date du 29 janvier 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme [V] [L] née [G] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants qui doivent être versés au bailleur, en 6 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré (l’arriéré étant à payer à la caution SAS ACTION LOGEMENT SERVICES), restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [V] [L] née [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [V] [L] née [G] [W] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant, de 623, 97 euros, du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en cas de quittance subrogative à ce titre ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [L] née [G] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 et l’assignation du 22 avril 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 février 2026

La Greffière, La Juge,