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JUGEMENT PRONONCÉ LE 02 Juin 2020 A a e r n G e

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DEMANDEUR
Madame Z Y X N° RG 19/09044 – N° Portalis 94 rue de Tocqueville DB3R-W-B7D-VGIC 75017 PARIS représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCF N° de minute : 20/11 BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

DEFENDEUR

Société HOTEL LE QUERCY sous l’enseigne TIMHOTEL RIVES DE SEINE AFFAIRE […]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT Z Y X représentée par M^e Nicolas LISIMACHIO, avocat au C/ barreau de PĀRIS, vestiaire : P0114

Société HOTEL LE QUERCY sous l’enseigne TIMHOTEL RIVES DE SEINE

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Eric JOLY

Greffier: Fanny GABARD

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2020 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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FG 1

Par acte sous seing privé du 23 mai 2006, les consorts X, aux droits desquels vient Madame Z X, ont consenti à la société HÔTEL LE QUERCY exploitant sous l’enseigne TIMHOTEL RIVES DE SEINE le renouvellement du bail commercial concernant des locaux dans un immeuble sis […]

à Boulogne Billancourt (Hauts de Seine) pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2006. Par avenant du 4 décembre 2009, le loyer du bail révisé a été fixé à compter du 7 janvier 2009 à la somme de 99.317,18 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 janvier 2012, Madame Z X a fait signifier à la société HÔTÉL LE QUERCY une demande de révision de loyer au visa de l’article L 145-38 du code de commerce afin qu’il soit fixé à la somme de 110.000 euros. Le loyer a finalement été fixé à la somme de 106.850,20 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2014, la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer de

175.000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 15 janvier 2016, Madame Z X a fait assigner la société HÔTEL LE QUERCY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement rendu en date du 9 mai 2016, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur A B en qualité d’expert judiciaire afin qu’il définisse la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2015, date de renouvellement du bail.

En date du 27 juillet 2017, Monsieur A B a déposé son rapport.

Par exploit d’huissier en date du 16 juillet 2018, Madame Z X a signifié son mémoire en ouverture de rapport à la société HÔTEL LE QUERCY. Aux termes de son mémoire après expertise numéro 2 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 février 2020, elle demande au juge de : A titre principal,

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme annuelle de 317.460 euros (trois cent dix-sept mille quatre cent soixante euros), hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, A titre subsidiaire,

- FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme annuelle de 279.000 euros (deux cent quatre-vingt six mille euros), hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- CONDAMNER la société HÔTEL LE QUERCY au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an, DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article

-

L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L.111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, DIRE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par la société HÔTEL LE QUERCY,

- ORDONNER l’exécution provisoire.

Aux termes de son mémoire après expertise notifié en date du 31 octobre 2019, la société HÔTEL LE QUERCY demande au juge de :

FG

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2020, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2020 par mise à disposition au greffe. Par suite de la crise sanitaire, la décision a été mise à disposition au greffe le 2 juin

2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le renouvellement du bail au 1er janvier 2015 est acquis.

Aux termes de l’article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Madame Z X sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé conformément à la valeur locative à raison du caractère monovalent des locaux objets du bail destinés à la seule exploitation « d’hôtel de tourisme ».

La société HÔTEL LE QUERCY fait valoir que la valeur locative doit être déterminée par application de la méthode hôtelière en raison de l’activité exclusive d’hôtellerie.

Par jugement rendu en date du 9 mai 2016, le juge des loyers commerciaux a retenu la monovalence des locaux et l’application des dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce.

Il convient donc, aux termes dudit article et en l’absence de changement depuis cette décision, de déterminer la valeur locative en application des usages observés dans la branche hôtelière, et plus particulièrement en application de la méthode hôtelière.

L’expert, en appliquant l’ancienne méthode hôtelière, dite classique, a retenu une valeur locative de 181.600 euros par an HT et HC sans prise en compte des petits déjeuners ou 210.000 euros par an HT et HC avec prise en compte des petits déjeuners.

Contrairement à Madame Z X, la société HÔTEL LE QUERCY conteste le recours à la méthode hôtelière classique et soutient que la méthode hôtelière actualisée devrait trouver à s’appliquer. Elle produit un rapport d’expertise complémentaire, établi non contradictoirement par Monsieur C D le 23 novembre 2017 et communiqué tardivement après la notification par l’expert de son projet de rapport, selon lequel la valeur locative s’élève à 136.000 euros par an HT et HC.

L’expert judiciaire, Monsieur A B, a maintenu son choix de méthode d’évaluation hôtelière classique. Il fait valoir dans son rapport que cette méthode actualisée n’est rentrée en vigueur qu’en septembre 2016 alors que sa mission consistait à déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2015.

Cependant, la méthode hôtelière actualisée n’est pas une évolution législative, de sorte qu’elle peut être appliquée rétroactivement. En outre cette méthode actualisée permet de mieux prendre en compte les usages actuels de la profession, conformément à l’article R 145-10 du code de commerce et notamment le développement d’une offre d’hébergement diversifiée, la banalisation du « pricing dynamique », et les coûts d’exploitation induits par le recours aux sites internet hôteliers.

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Par conséquent, l’évaluation de la valeur locative sera fondée sur la méthode hôtelière actualisée.

L’hôtel est situé à Boulogne-Billancourt au sein d’un immeuble de standing banal en état d’entretien correct. Il est situé sur le […], un des axes principaux de la ville et d’une bonne commercialité, mais peu touristique et qui ne compte pas d’autres hôtels.

L’hôtel est situé entre 2 à 3,7 kilomètres de pôles d’attractivités tels que le Parc des Princes, E F ou le Parc des Expositions de la Porte de Versailles, et à environ 800 mètres de la station de métro Marcel Sembat et 850 mètres de la station de tramway Les Moulineaux, constituant une situation satisfaisante des locaux dans une ville limitrophe de Paris.

L’hôtel, exploité sous l’enseigne « TIMHOTEL BOULOGNE RIVES DE SEINE » a été classé en catégorie 2 étoiles nouvelles normes. Les locaux présentent un état d’entretien satisfaisant en rez-de-chaussée et correct en étages. Pour les chambres, le sol est habillé de moquettes, les murs sont peints ou recouverts de papier peint, le plafond est également peint, et les pièces d’eau sont carrelées ou avec sols et murs en revêtement pvc. Elles sont ainsi dans un état d’entretien général satisfaisant.

En revanche, les locaux en sous-sol sont vétustes.

Pour calculer la recette théorique maximum, l’expert retient les prix moyens suivants, hors petits-déjeuners:

- Chambre de catégorie « single »: 140 euros

- Chambre de catégorie « double » : 140 euros

- Chambre de catégorie « triple familiale »: 150 euros

- Chambre de catégorie « supérieure »: 170 euros

La société HÔTEL LE QUERCY conteste les prix susvisés en faisant valoir qu’ils représentent les prix maximums pratiqués devant être affichés avant l’arrêté du 18 décembre 2015 relatif à la publicité des prix des hébergements touristiques marchands autres que les meublés de tourisme et les établissements hôteliers de plein air.

Ainsi les prix retenus par l’expert ne représentent que ceux appliqués durant la quinzaine de G F et non ceux pratiqués le reste de l’année. La société HÔTEL LE QUERCY contestant à travers les prix retenus par l’expert, la méthode hôtelière classique, sollicite que le prix moyen annuel soit fixé à 67 euros.

Il résulte du rapport d’expertise que le prix moyen par chambre en euros HT d’un hôtel 1 ou 2 étoiles sans petits-déjeuners est compris, en Ile-de-France hors Paris, entre 50,20 euros en 2011 et 52,90 euros en 2014 en passent par 56,10 euros en 2012 et 2013.

Monsieur C D, dans son rapport du 23 novembre 2017 préconise un prix moyen praticable d’un montant HT de 70 euros.

Dans ces conditions, et aux termes des données statistiques susvisées, il conviendra de retenir un prix moyen par chambre HT d’un montant de 70 euros.

L’hôtel se compose de 5 chambres de catégorie « single », 40 chambres de catégorie « double », 2 chambres de catégorie « triple familiale » et de 4 chambres de catégorie « supérieure », soit 51 chambres.

Il est ouvert 365 jours par an, 24h/24.

[…]

FG

S’agissant des recettes annexes praticables, Madame Z X souhaite intégrer à la recette hébergement, celle résultant des petits-déjeuners. Selon la société HÔTEL LE QUERCY, prendre en compte les petits-déjeuners reviendrait à les prendre en compte deux fois puisque la majorité des chambres sont louées avec le petit-déjeuner compris. Cependant, il est d’usage d’intégrer dans l’assiette de la méthode hôtelière actualisée, le service des petits-déjeuners.

L’expert retient un prix moyen de 11,50 euros TTC pour le petit déjeuner. En prenant en compte la capacité annuelle totale d’hébergement de l’établissement, soit 36.135 personnes par an, et en appliquant un abattement de 30% car une majorité des chambres doubles et triples sont fréquemment occupées par des personnes seules, l’expert retient une recette annuelle théorique TTC d’un montant de 290.886,75 euros (11,50 x 36.135 x 0.7).

Madame Z X ne conteste pas ce montant.

La société HÔTEL LE QUERCY fait valoir que la décote de 30% est sous-estimée, la fréquentation en semaine étant quasiment individuelle, une décote de 70% parait plus appropriée. De plus, elle soutient qu’une large partie des contrats négociés incluent le petit-déjeuner dans l’offre, de sorte qu’une remise moyenne de 50% sur le prix de 11,50 euros doit être appliquée. Or, la société HÔTEL LE QUERCY ne rapporte pas la preuve des éléments avancés de sorte que ces moyens seront écartés.

Cependant, il convient d’appliquer au montant retenu de 290.886,75 euros, la TVA à 10% soit une recette annuelle théorique de petits-déjeuners d’un montant de : 290.886,75 euros – 10% = 261.798,08 euros HT.

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Ainsi, la recette annuelle théorique HT, petits-déjeuners compris, est évaluée à la somme de :

1.303.050 +261.798,08 = 1.564.848,08 euros arrondie à 1.564.848 euros.

De plus, l’abattement pour commissions versées aux sites internet et remises concédées de 30% retenu par l’expert, est contesté par les parties. L’expert retient que le montant des commissions versées aux sites internet sont de l’ordre de 20%. Madame Z X et la société HÔTEL LE QUERCY ne contestent pas ce pourcentage.

L’expert retient également un taux de remise sur le prix public affiché via les plateformes de réservations internet de 15% représentant 45% des réservations effectuées, sur les contrats conclus directement avec les entreprises de 25% représentant 30% des réservations effectuées et sur les réservations directes par le site internet de l’exploitant de 15% représentant 25% des réservations effectuées, aboutissant à un taux de remise moyen de 18%.

Madame Z X conclut que l’abattement retenu ne peut pas excéder 20%, quand la société HÔTEL LE QUERCY estime que le taux réaliste se situe au delà des 50%, les prix évoluant en fonction de la pression plus ou moins forte de la demande sur le marché.

Il résulte de l’ensemble des données retenues par l’expert, Monsieur A B, que le pourcentage global de 30% à déduire du chiffre d’affaire total pour l’hébergement au titre des commissions versées aux sites internet et des remises concédées est juste, en ce qu’il prend en compte la réalité du marché pour un hôtel 2

En outre, l’expert retient un taux d’occupation de 77% en prenant en compte la localisation et la catégorie de l’hôtel et en se fondant sur les données statistiques contenues dans l’étude de marché hôtelier 2014-2015 réalisée par la société KPMG.

La société HÔTEL LE QUERCY ne conteste pas ce taux.

Madame Z X le remet en cause au regard des taux d’occupation élevés pour Paris dans l’étude KPMG de l’ordre de 80% à 82% entre 2011 et 2014.

En l’espèce, l’hôtel objet du litige étant situé en dehors de Paris, et notamment à distance des principales stations de transport en commun, dans un secteur peu touristique où peu d’hôtels sont implantés, il convient de retenir le taux d’occupation de

77% évalué par l’expert.

Par ailleurs, le taux sur recettes de 18% appliqué par l’expert est accepté par Madame Z X et la société HÔTEL LE QUERCY.

La valeur locative brute globale s’élève donc à 151.822 euros : 1.564.848 euros – 30% = 1.095.393,6 x 77% = 843.453,07 x 18% = 151.821,55 soit

151.822 euros.

Enfin, l’expert retient un abattement de 7% au titre des charges exorbitantes en ce que le bail prévoit l’imputation au preneur de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble et de son ravalement.

Madame Z X conteste cet abattement en faisant valoir que la loi du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014 ont fixé une liste des charges limitativement énumérées par l’article R. 145-35 qui ne peuvent plus être imputées sur le locataire, de sorte que les charges, impôts, taxes, redevances et travaux non mentionnés dans cette liste peuvent être récupérés sur le locataire.

En l’espèce, l’article R. 145-35 n’interdit pas l’imputation au preneur de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble et de son ravalement, ce que l’expert reconnaît.

Ainsi, le caractère exorbitant des charges imputées par Madame Z X à la société HÔTEL LE QUERCY, n’est pas rapporté.

L’abattement de 7% au titre des charges exorbitantes ne sera pas appliqué.

Par conséquent, la valeur locative nette s’élève à 151.822 euros arrondie à la somme de 152.000 euros.

Les intérêts moratoires attachés au loyer courront, en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, non alléguée en l’espèce, du jour de la demande en justice, soit le 15 janvier 2016.

Ils seront capitalisés conformément à l’article 1154 ancien du code civil.

PAR CES MOTIFS

- FIXE à 152.000 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer du bail entre Madame Z X et la société HÔTEL LE QUERCY renouvelé à compter du 1er janvier 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

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- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- DIT que les dépens sont partagés par moitié entre Madame Z X et la société HÔTEL LE QUERCY, en ce compris les frais d’expertise.

Le présent jugement a été signé par M. Eric JOLY, Juge des loyers commerciaux et par M^me Fanny GABARD, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

€. Sou En Conséquence la République Française mande et ordonne à tous huissiers de

Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

p/ès les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêter fain forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

04/A/zero. Nanterre. le

Le Greffier

Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES M^e Nicolas LISIMACHIO

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