Tribunal Judiciaire de Paris, 5 octobre 2020, n° 20/54894

TJ Paris 5 octobre 2020

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a estimé que le bailleur ne prouve pas la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, car le décompte n'est pas fiable.
Rejeté
Absence de constatation de la clause résolutoire
La cour a rejeté la demande d'expulsion en raison de l'absence de constatation de la clause résolutoire.
Accepté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a constaté que la dette n'est pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme demandée.
Rejeté
Absence de constatation de la clause résolutoire
La cour a rejeté la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle en raison de l'absence de constatation de la clause résolutoire.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 5 oct. 2020, n° 20/54894
Numéro(s) :	20/54894

Sur les parties

Avocat(s) :	Aniska KHEBOUR-PERRINCécile LEMAISTRE BONNEMAY
Parties :	La S.A.S. MMT CAPITAL HOLDING

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français
EXTRAIT des minutes du Greffe
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE
PARIS
EXPÉDITION EXÉCUTOIRE
N° RG 20/54894 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPOH
M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS – #E1286

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 octobre 2020
N° RG 20/54894 – N°
Portalis par Thomas CIGNONI, Juge au Tribunal judiciaire de […], agissant 352J-W-B7E-CSPO par délégation du Président du Tribunal, H
N° : 5 Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
Assignation du:
05 Août 2020
DEMANDERESSE
Madame X Y
[…]
représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS – #E1286
DEFENDERESSE
La S.A.S. MMT CAPITAL HOLDING
[…]
75001 PARIS
représentée par Maître Aniska KHEBOUR de l’AARPI VADIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0988
DÉBATS
A l’audience du 14 Septembre 2020, tenue publiquement, présidée par Thomas CIGNONI, Juge, assisté de Pascale
GARAVEL, Greffier,
2 Copies exécutoires délivrées le: 28/10/2020
Page 1

Nous, Président,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 1er septembre 2014, M^me X Z a donné à bail commercial à la SAS Service Drive des locaux situés à […]
(1) […], moyennant un loyer annuel de 50 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.
Par acte du 1er janvier 2018, la société Service Drive, devenue société Last Mile Technology, a cédé son fonds de commerce à la SAS MMT Capital Holding.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 17 février 2020, à la société MMT Capital Holding, pour ^uⁿe ^s^o^m^me ^d^e 79 916,55 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 février 2020.
C’est dans ces conditions, et par acte d’huissier du 5 août 2020, que M^me Z a fait assigner la société MMT Capital Holding devant la juridiction des référés à fint notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 septembre 2020.
Dans ses écritures déposées et reprises oralement à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens qui y sont contenus, M^me Z demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la société MMT Capital Holding et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
- autoriser si nécessaire la séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
condamner la société MMT Capital Holding à lui payer la somme provisionnelle de 64 675,64 euros avec intérêts de droit à compter de la demande,
- condamner par provision la société MMT Capital Holding au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7 000 euros, prestations et charges en sus, indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner la société MMT Capital Holding au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Page 2 2

Dans ses écritures déposées et actualisées oralement, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens qui y sont contenus, la société MMT Capital Holding demande de :
- rejeter la totalité des demandes de M^me Z,
- dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner son expulsion des lieux loués, la séquestration des meubles ainsi qu’à obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
- dire que la provision est limitée à la somme de 40 000 euros dans l’attente de la régularisation de la cession du bail commercial et des comptes, outre celle représentant les trois trimestres postérieurs,
- lui accorder un échéancier de paiement des sommes dues étalé sur 36 mois et au moins à 24 mois à compter du 1er janvier 2021,
- ordonner à M^me Z de lui produire le décompte annuel détaillé des charges et des taxes dues,
-dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- direque chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2020, date de la présente ordonnance.
SUR CE:
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Page 3 ³

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
➤le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
▸le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
▸la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Pour s’opposer au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la société MMT Capital Holding soutient que M^me Z est de mauvaise foi dès lors que le décompte joint au commandement de payer inclut une reprise d’arriérés de 37 991,46 euros sans précision aucune de la période concernée, et ne prend pas en compte les sommes déjà payées ainsi que la provision de 40 000 euros prononcée par le juge des référés dans une précédente ordonnance du 4 février 2020 ; qu’en outre, et à supposer que le commandement de payer soit régulier, les effets de la clause résolutoire se trouvaient neutralisés pendant la période juridiquement protégée du 17 mars au 23 juin 2020, conformément à l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ; qu’enfin, le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement n’est pas fautive puisque ce commandement a été délivré antérieurement à la signification de l’ordonnance de référé du 4 février 2020 dans laquelle seulement sa qualité de preneur a été reconnue.
Sur ce, le commandement de payer du 17 février 2020 porte sur la somme de 79 916,65 euros dont 13 975,03 euros représentant un « appel 3ème trimestre 2019 », 37 991,46 euros représentant une « reprise arriérés loyers », 13 975,03 euros représentant un « quittancement » pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2019 et 13 975,03 euros représentant un « quittancement » pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2019.
Il sera d’emblée relevé que la juridiction n’est pas en mesure d’apprécier l’exigibilité de la somme de 37 991,46 euros réclamée à titre de « reprise arriérés loyers » dès lors que le décompte annexé au commandement ne précise pas la nature de cette somme (loyers, charges, impôts) et les échéances auxquelles elle se rapporte.
Page 4 4

En outre, le surplus de la somme réclamée, soit celle de
[13 975,03 x 3] 41 925,09 euros, correspond à l’arriéré locatif antérieur au 1er janvier 2020 – dont le 3ème trimestre 2019 est au demeurant réclamé à deux reprises -, alors que M^me Z a déjà obtenu, par ordonnance de référé du 4 février 2020, le paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre
2019 inclus.
En définitive, le bailleur ne fournit pas un décompte fiable permettant de déterminer la créance qu’il impute à son preneur. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le bailleur fasse preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de la société MMT Capital Holding, la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux, et sa condamnation au paiement
d’une indemnité d’occupation provisionnelle.
Sur la demande provisionnelle
En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de
l’obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.
En l’espèce, M^me Z réclame désormais le paiement d’une provision de 64 675,64 euros représentant l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2020 inclus.
Page 5 5

Cependant, le décompte qu’elle produit aux débats intègre des échéances impayées entre 2017 et 2019. Or le bailleur n’est pas fondé à obtenir le paiement de ces échéances, alors d’une part, que les sommes dues jusqu’au 19 juillet 2018 représentent des causes antérieures au jugement d’ouverture prononcé à l’égard de la société MMT Capital Holding à cette date qui se heurtent à l’interdiction des poursuites édictée à l’article L. 622-21, I, du code de commerce, et alors d’autre part, que M^me Z a déjà obtenu la condamnation de la société preneuse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif pour la période du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2019 inclus.
Il y a donc lieu d’apprécier le montant de la dette au regard des seuls impayés à compter du 1er trimestre 2020. A cet égard, le décompte versé aux débats révèle que la dette n’est pas de sérieusement contestable à hauteur
[13 975,03 +16 432,11 + 14 792,62] 45 199,76 euros pour la période du 1er au 3ème trimestre 2020, ce que la société preneuse ne conteste d’ailleurs pas à l’audience.
Partant, il y a lieu de condamner par provision la société MMT Capital Holding au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter « de la demande », soit à compter de l’assignation du 5 août 2020, en application de l’article 1231-6 du code civil.
La société MMT Capital Holding explique cette absence de paiement par des difficultés financières.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société MMT Capital Holding, la bonne foi du preneur doit être reconnue.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à la MMT Capital Holding pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande de production de pièces
Si la société MMT Capital Holding sollicite, dans le dispositif de ses écritures, la condamnation de M^me Z à lui produire le décompte annuel détaillé des charges et des taxes dues, elle ne développe aucun moyen en fait et en droit de nature à étayer cette prétention.
Par conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société MMT Capital Holding, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer.
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L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société MMT Capital Holding au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de la SAS MMT Capital Holding des lieux loués, la séquestration des meubles ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;
Condamnons la SAS MMT Capital Holding à payer à M^me X Z la somme provisionnelle de 45 199,76 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er trimestre 2020 au ³è^m^e trimestre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020 ;
Disons que la SAS MMT Capital Holding pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;
Disonsque, fau^te pour la SAS MMT Capital Holding de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;
Rejetons la demande tendant à ordonner la production d’un décompte annuel détaillé des charges et taxes dues ;
Condamnons la SAS MMT Capital Holding aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
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Condamnons la SAS MMT Capital Holding à payer à M^me X Z la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à […], le 5 octobre 2020.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Thomas CIGNONI
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N° RG 20/54894 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPOH
EXPÉDITION exécutoire dans l’affaire :
Demanderesse: M^me X Y
contre
Défenderesse: S.A.S. MMT CAPITAL HOLDING
EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne :
A tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la
République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente a été signée et délivrée par nous Directeur des services de greffe judiciaires soussigné au Greffe du Tribunal judiciaire de […]
Aservice p/Le Directeur des services de greffe judiciaires
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