TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 02 Décembre 2021 N° RG 19/09022 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQNF7

N° MINUTE :

Assignation du : 29 Juillet 2019

DEMANDEURS

Monsieur H-I X […]

Madame A Y […]

Tous deux représentés par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0154

DÉFENDEUR

Monsieur B Z domicilié chez Madame C D […]

représenté par M^e Célestine RIGAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0248, M^e Valentin LORET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Emmanuelle PROUST, 1 Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge^ère unique

assistée de Doris MARONI, Greffière

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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DÉBATS

A l’audience du 25 octobre 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 2 décembre 2021.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé conclu le 17 mai 2019 avec le concours de l’agence CENTURY 21 Quartier des Théâtres, M. X et M^me Y ont vendu à M. Z les lots n°4 et 151(un studio et un débarras) de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété situé […] à Paris 9 , au prix de 550.000 euros, meubles inclus,^ème sous condition suspensive de purge du droit de préemption de la Ville de Paris, l’acquéreur précisant ne pas recourir à un prêt. M. Z s’engageait à verser sous 10 jours un dépôt de garantie de 26.792,50 euros, à défaut de quoi le compromis serait résolu de plein droit. La vente devait être réitérée par acte authentique avant le 2 août 2019, et prévoyait une clause pénale de 53.585 euros en cas de manquement par l’une des parties à ses obligations.

La vente n’a pas été réitérée.

Soutenant que M. Z n’avait pas versé, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été adressée, le dépôt de garantie prévu à l’acte, M. X et M^me Y l’ont fait assigner par acte du 29 juillet 2019 devant la présente juridiction aux fins essentielles de voir prononcer la résolution du compromis de vente et de voir M. Z condamné à leur payer la somme de 68.585 euros, soit la clause pénale contractuelle outre 15.000 euros de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1 mars 2021, M.^E X et M^me Y demandent au tribunal de : Vu notamment les articles 1226 et 1231-5 du code civil, P déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes Monsieur H-I X et Madame A Y ; P à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au compromis de vente conclu par les parties le 17 mai 2019 ; P à titre subsidiaire, prononcer la résolution dudit compromis ; P en tout état de cause, condamner Monsieur B Z à leur verser la somme de 68 585,00 euros ; P condamner solidairement Monsieur B Z aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître F G, ainsi qu’à verser aux requérants la somme de 4 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; P ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 janvier 2021, M. Z demande au tribunal de : Vu les articles 1231 et suivants du Code civil et notamment l’article 1231-5 ; Vu l’article 1353 du Code civil ;

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- CONSTATER que la résolution du compromis de vente signé entre Monsieur H-J X et Madame A Y d’une part et Monsieur B Z d’autre part est intervenue le 27 mai 2019 ;

- REJETER leurs autres demandes ;

*A titre reconventionnel :

- CONSTATER que le montant de la clause pénale prévu dans le compromis litigieux est manifestement excessif ;

- REDUIRE la clause pénale pour la ramener à l’euro symbolique ;

- DEBOUTER Monsieur H-I X et Madame A Y de leur demande de condamnation de Monsieur B Z à leur verser la somme de 15.000 euros au titre d’un préjudice distinct de celui engendré par l’immobilisation de leur bien immobilier ; En tout état de cause :

- DEBOUTER Monsieur H-I X et Madame A Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER Monsieur H-I X et Madame A Y à payer la somme 4 500 euros (quatre mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

- DIRE n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir”. Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 31 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution du contrat

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 17 mai 2019, M. X et M^me Y ont vendu à M. Z, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption de la Ville de Paris, un bien immobilier. Il est prévu en page 10 qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 2 août 2019 moyennant le paiement du prix et des frais par virement à l’ordre du notaire, avec prorogation automatique jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique. L’acte précise que la date d’expiration du délai de signature de l’acte authentique n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre, que si l’une des parties refuse de réitérer la vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent pour faire constater la vente et que si le défaut de réitération provient d’une défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra renoncer à poursuivre l’exécution de la vente, vendre le bien à un tiers et obtenir le paiement de la clause pénale. L’acte dispose en page 11 le paiement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur de 26.792,50 euros par virement chez le notaire représentant le vendeur dans les 10 jours de la signature de l’acte, et que

“le défaut de versement de cette somme entraînera la résolution de plein droit et sans formalité des présentes dès lors nulles et non avenues, sauf l’effet de la clause pénale”. Il n’est pas contesté que M. Z n’avait pas, le 27 mai 2019, versé le dépôt de garantie prévu entre les mains du notaire des vendeurs.

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La vente sous conditions du 17 mai 2019 a donc été résolue de plein droit le 27 mai 2019, sauf l’effet de la clause pénale.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1231-5 du même code confère au juge le pouvoir de modérer une clause pénale, qui fixe d’avance le montant des dommages et intérêts dûs à son cocontractant par celui qui manque à ses obligations, si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi à la date où le juge statue.

En l’espèce, l’acte du 17 mai 2019 institue en page 16 une clause pénale de 53.585 euros, soit 10% du prix de vente du bien, payable par celui qui ne satisfait pas à ses obligations. M. Z n’ayant pas versé le dépôt de garantie dans les 10 jours comme il s’y était engagé, il est tenu de la clause pénale prévue au contrat. Le préjudice subi par M. X et M^me Y du fait de ses manquements à ses obligations par M. Z, qui a eu pour effet d’entraîner la résolution de la vente sous conditions suspensives, est de ne pas avoir perçu le prix de vente le 2 août 2019 comme prévu.

Ce préjudice doit être évalué en tenant compte du moment où M. X et M^me Y ont retrouvé la pleine propriété de leur bien et ont pu le remettre en vente, soit dès le mois de juillet 2019, ayant confié, selon l’acte authentique de vente du 24 janvier 2020 par lequel ils ont vendu le bien objet du contrat du 17 mai 2019, un mandat de vente de leur bien à une nouvelle agence immobilière le 3 juillet 2019, du fait qu’ils ont pu vendre le bien et percevoir un prix de vente le 24 janvier 2020, soit un peu plus de 5 mois après la date pour laquelle M. Z s’était engagé, du prix finalement perçu, soit 515.000 euros alors qu’ils auraient dû percevoir de M. Z la somme de 522.500 euros, étant précisé sur ce point que si M. Z s’était engagé dans l’acte du 17 mai 2019 à payer la somme de 550.000 euros, ils devaient pour leur part supporter les frais de négociation de l’agent immobilier d’un montant de 27.500 euros, et enfin du fait qu’ils ont acquitté des échéances de remboursement de prêt, incluant des intérêts, jusqu’en janvier 2020 sans pouvoir le solder plus tôt, étant observé sur ce point que le remboursement anticipé d’un prêt s’accompagne généralement du paiement d’une indemnité proportionnelle aux intérêts non perçus par l’établissement bancaire. Le fait que M^me Y a pris à bail un logement meublé le 11 juillet 2019 et a supporté le coût du loyer jusqu’en janvier 2020 est sans lien avec le manquement de M. Z à ses obligations, puisque la vente sous conditions était déjà résolue à cette date comme M^me Y s’en était elle-même prévalue dans la lettre adressée à M. Z le 21 juin 2019. De même, le fait que M. X a pris à bail un logement meublé dès le 16 mai 2019 et a supporté le coût du loyer jusqu’en janvier 2020 est sans lien avec le manquement de M. Z à ses obligations puisque M. Z ne devait pas entrer en jouissance du logement avant le mois d’août 2019, que M. X pouvait donc continuer à jouir du bien jusqu’à cette date et qu’il a su dès le début du mois de juillet 2019, du fait de la résolution de la vente, qu’il pourrait continuer à jouir du bien au delà de la date du 2 août 2019.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale, d’un montant de 53.585 euros, est manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi et elle sera réduite à la somme de 20.000 euros.

M. Z sera donc condamné à payer la somme de 20.000 euros à M. X et à M^me Y, pris ensemble, au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 17 mai 2019.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires

Il résulte des articles 1231-5 et 1353 combinés du code civil que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée et que celui qui sollicite le paiement de la clause pénale ne peut donc obtenir des dommages et intérêts complémentaires, l’indemnisation étant fixée forfaitairement en amont, sauf à justifier de l’existence d’un préjudice indépendant de celui que la clause pénale est destinée à réparer.

En l’espèce, M. X et M^me Y sollicitent l’allocation de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat en cas de non-réitération de la vente imputable à l’acquéreur outre des dommages et intérêts équivalent aux loyers qu’ils ont dû supporter ainsi que les intérêts du prêt qu’ils avaient contracté pour acquérir le bien vendu, entre la date prévue pour l’acquisition par M. Z, soit le 2 août 2019, et la date effective de vente, le 24 janvier 2020. La clause pénale prévue à l’acte du 27 juillet 2019, qui a pour objet d’indemniser les vendeurs en cas de non-réitération de la vente, inclut dans le préjudice subi le fait que les vendeurs n’ont pas bénéficié du prix de vente au jour prévu. Le préjudice subi par les demandeurs du fait de la non-réitération de la vente à la date prévue est donc déjà réparé par la somme allouée à titre de clause pénale, et celle-ci ne peut être cumulée avec des dommages et intérêts distincts fondés sur le même fait générateur.

La demande de M. X et M^me Y en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en sus de la clause pénale sera rejetée.

Sur les autres demandes
M. Z, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 3.000 euros à M. X et à M^me Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Constate la résolution de plein droit, au 27 mai 2019, du compromis de vente conclu le 17 mai 2019 entre M. X et M^me Y, d’une part, et M. Z, d’autre part,

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Condamne M. Z à payer à M. X et à M^me Y, pris ensemble, la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte de vente du 17 mai 2019,

Rejette la demande de M. X et de M^me Y en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. Z aux dépens,

Condamne M. Z à payer à M. X et à M^me Y, pris ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 02 Décembre 2021

La Greffière La Présidente Doris MARONI Emmanuelle PROUST

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