TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE THONON-LES-BAINS

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 Juillet 2017

N° MINUTE : 17/00257

RG: 12/00942 MCR/EM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Vice-Président
Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente ASSESSEURS :

Madame Laëtitia BOURACHOT, Juge

qui en ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER: Madame Z-DD ROSSI,

DÉBATS: Audience publique du : 30 Mars 2017

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2017

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires HOTEL BEAU RIVAGE, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS FONCIA MOYNAT PILLET, dont le siège est […] à 74200 THONON-LES-BAINS, dont le siège social est sis […]

APPER PC 15/07/17 M^me AX BI CZ AY née le […] à […], demeurant […]

Arretilu 01/10/19 M. AH-DA DB né le […] à […], demeurant […]
M. AU AR Z DE GO GJ GK-GL Grosses Pe 06/07/17 né le […] à […], demeurant […]

[…]

à ne voisin ne NOETI^NGER1 M^me AP BI AK épouse GJ GK-GL née le […] à NEUILLY-SUR-SEINE, demeurant […]

[…]

9.^Pe ⁰⁶/⁰⁷/¹⁷ M. DC CQ BD X né le […] à SAINT-AR (ILE DE LA REUNION), demeurant Rue à ne […] M^me DD Z DE DF épouse X née le […] à […], demeurant […]
M. CO DH AT Y né le […] à […], demeurant […]

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M^me BJ BK BL épouse Y née le […] à […], demeurant […]
M. BM BN A né le […] à […], demeurant […]

[…]
M^me Z-CH DI DJ DK épouse A née le […] à […], demeurant […]
M. AH-CC B né le […] à […], demeurant […]
M^me CG DL DM DN épouse B née le […] à […], demeurant […]
M. AH-ES DH C né le […] à […], demeurant […]
M^me BO BP BQ épouse C née le […] à […], demeurant […]
M. AH-DC Z D né le […] à […], demeurant […]
M^me BR BS BT épouse D née le […] à […], demeurant […]
M. BU BV E né le […] à […], demeurant […]

[…]
M^me BR CE FP FQ épouse E née le […] à SAIGON (VIET-NAM), demeurant […]
M. AH-DO F né le […] à […], demeurant […]
M^me DP Z DQ DR épouse F née le […] à […], demeurant […]
M. DS CO AH DT né le […] à […], demeurant

[…]
M. BD DA Z G né le […] à […], demeurant […]

2

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M^me FR BS FS FT FU épouse G né le […] à […], demeurant […]
M. AH-Z H né le […] à […], demeurant […]
M^me Z-DU DV épouse H née le […] à […], demeurant […]
M. BO AH-FV I né le […] à […], demeurant […]
M^me BW BX BY épouse I née le […] à BASSE-TERRE (GOUADELOUPE), demeurant […]
M. DW BV DX J né le […] à […], demeurant 1342 Chemin des Jardins Saint-BB – 66000 PERPIGNAN
M^me DY DZ EA EB épouse J née le […] à […], demeurant 1342 Chemin des Jardins Saint-BB – 66000 PERPIGNAN
M. AN K né le […] à […], demeurant […]

PARIS
M^me BZ CA CB épouse K née le […] à […], demeurant […]
M. AT EC AZ AK né le […] à […], demeurant […]
M. AZ BO BA né le […] à […], demeurant […]
M. DC FW FX Z L né le […] à […], demeurant […]
M^me FY FD Z FZ épouse L, demeurant […]
M. BB CC BC né le […] à […], demeurant […]
M. BB CQ ED M né le […] à […], demeurant […]

3

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M^me CD CE CF épouse M née le […] à […], demeurant […]
M. EE AG EG N né le […] à […], demeurant 3 Rue AH Jaurès

[…]
M. DI EA Z EH époux N le […] à […], demeurant 3 Rue AH Jaurès […]
M. EI DE Z O né le […] à […]
M^me EJ EK EL épouse O née le […] à […]
M. AH-EM AL né le […] à […], demeurant […]
M. EN EO EP P né le […] à […]

[…]
M^me BZ DL EQ ER épouse P née le […] à […]
M. AO Q né le […] à […], demeurant […]
M^me AP AQ épouse Q née le […] à […], demeurant […]
M. GA AH Z DE R né le […] à […], demeurant […]
M^me CG CH CI épouse R née le […] à […], demeurant […]
M. ES ET AH S né le […] à […], demeurant […]
M^me CJ CK CL épouse S née le […] à […]

[…]
M. AR AS né le […] à […]
M. EU AG EV T né le […] à […]

4

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M^me EW EX EY EZ épouse T née le […] à […]
M. FA AH FB U né le […] à […]
M^me FC FD FE BV épouse U née le […] à […]
M. GB GC DC GD V né le […] à […], demeurant […]
M^me FG BS CV FH épouse V née le […] à […], demeurant […]
M. AT W né le […] à […], demeurant […]
M^me CM CN CO épouse W née le […] à […], demeurant […]
M. AH-DA GC GM AA, demeurant […]
M^me CP CQ CR épouse AA née le […] à […], demeurant […]
M. AH-FB CX CY né le […] à […]
M. AR AB né le […] à […], demeurant […]
M^me CS CT CU épouse AB née le […] à […], demeurant […]
M. EM-GN AH-Z AC né le […] à […], demeurant […]
M^me BJ CV CW épouse AC née le […] à […], demeurant […]
M. AU AV né le […] à […], demeurant […]
M. BD AG AH BE né le […] à […], demeurant 11 Rue AH Bart […]
M. BE GF DE AW né le […] à […], demeurant […]

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M^me FC Z-CH GG épouse AW née le […] à […], demeurant […]

[…]
M. BM BD GH Z AD né le […] à […], demeurant […]

[…]
M^me FI CH FJ FK épouse AD née le […] à […], demeurant […]
M. AH GI EI Z BF né le […] à […], demeurant […]
M. BM AR AE né le […] à […], demeurant […]

[…]
M^me Z-FL FM FN FO épouse AE née le […] à […], demeurant […]

[…]
M. AZ EU DH BG né le […] à […], demeurant […]

représentés par Maître CQ AZEMA de la SELAS RIERA-TRYSTRAM-AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.P. AM-BH, AF ET AG-AF, dont le siège social est sis 52 Boulevard du Roy CQ – 13100 AIX EN PROVENCE

S.A. MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IRAD, prise en sa qualité d’assureur de la SCP AM-BH, AF et AG-AF, notaires, dont le siège social est sis 14 Boulevard Z et Alexandre Oyon – 72030 LE MANS représentées par Maître Laetitia VOISIN de la SELARL ADVOCATEM, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant et Maître BM KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant

INTERVENANTE FORCEE

S.A.S. FONCIA MOYNAT-PILLET, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SCP MERMET ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

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LE TRIBUNAL

Par acte en date du 25 et du 27 avril 2012, les copropriétaires sus-visés et le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE ont assigné la SCP AM-BH, AF et AG-AF et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES devant le Tribunal de Grande Instance de THONON-LES

BAINS sur le fondement de la responsabilité de la SCP AM-BH, AF et AG-AF (RG12/942).

Par acte du 12 novembre 2013, la SCP AM-BH, AF et AG-AF et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ont assigné la société FONCIA MOYNAT PILLET devant le tribunal de grande instance de THONON-LES-BAINS (RG 13/2497)

La jonction de ces deux procédures a été ordonnée le 14 janvier 2014.

Dans leurs dernières conclusions du 03 juin 2015, les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE demandent au tribunal de, à titre principal, dire que la SCP Z-AR AM-BH, AH-BB AF et BZ AG-AF, Notaires associés, a manqué à son obligation de conseil et est en conséquence responsable des entiers préjudices subis par les copropriétaires pris individuellement d’une part, le syndicat des copropriétaires d’autre part, et ce, conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur AI et à titre subsidiaire, dire que la SAS FONCIA MOYNAT PILLET a également contribué à la réalisation de l’entier préjudice subi par les copropriétaires et le syndicat de copropriété pour avoir omis de les informer des risques manifestes encourus dans le cadre du montage d’une telle opération qui prévoyait notamment le règlement de sommes très importantes au bénéfice de la société MONA LISA, sans correspondance avec la réalité des travaux entrepris, ainsi qu’en raison de l’absence de toute garantie financière d’achèvement émanant d’un établissement financier reconnu,

en conséquence,

condamner à titre principal in solidum la SCP, Z-AR AM-BH, AH-BB AF et BZ AG-AF, Notaires associés, ainsi que la Compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD et à titre subsidiaire, la SAS FONCIA MOYNAT PILLET in solidum avec l’Etude Notariale et son assureur précités, à payer :

- au syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE ….2.192.217,00 €

à titre de dommages et intérêts ;

- à Madame AX AY

..100.230,00 €

- Monsieur AH-DA DB 114.674,00 €

- Monsieur et Madame GJ GK-GL

….. 119.174,00 €

- Monsieur et Madame Y 100.105,00 €

- Monsieur et Madame A 120.079,00 €

- Monsieur et Madame B

.107.646,00 €

- Monsieur et Madame C 111.700,00 €

- Monsieur et Madame D.. 125.574,00 €

- Monsieur et Madame E 124.202,00 €

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- Monsieur et Madame AJ

- Monsieur et Madame AC

- Monsieur et Madame G

- Monsieur et Madame H

- Monsieur et Madame I..

- Monsieur et Madame J

- Monsieur et Madame K

- Monsieur et Madame AK

- Monsieur et Madame AW
Monsieur AZ BA

- Monsieur et Madame AE

- Monsieur et Madame L..

- Monsieur BB BC

- Monsieur et Madame M

- Monsieur et Madame N

- Monsieur et Madame O

- Monsieur et Madame AL

- Monsieur et Madame P
Monsieur et Madame R

✔
Monsieur et Madame S
Monsieur AR AS

- Monsieur et Madame T

- Monsieur et Madame V

- Monsieur et Madame U

- Monsieur et Madame AA

- Monsieur et Madame AB

- Monsieur et Madame W

- Monsieur BD BE

- Monsieur CX CY

- Monsieur et Madame F

-8

124.039,00 €

108.734,00 €

100.592,00 €

139.531,00 €

123.384,00 €

.129.381,00 €

100.506,00 €

..119.811,00 €

107.733,00 €

100.591,00 €

121.331,00 €

116.377,00 €

111.699,00 €

129.180,00 €

. 107.646,00 €

119.610,00 €

111.699,00 €

124.238,00 €

107.697,00 €

.136.409,00 €

111.753,00 €

..122.906,00 €

100.676,00 €

124.438,00 €

107.818,00 €

. 115.267,00 €

123.635,00 €

119.195,00 €

107.646,00 €

65.187,00 €

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- Monsieur AU AV. 107.646,00 €

- Monsieur et Madame Q 104.568,00 €

- Monsieur et Madame AD. 119.848,00 €
Monsieur et Madame X 101.607,00 €

- Monsieur AH BF 110.888,00 €

- Monsieur AZ BG. 104.387,00 €.

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, les condamner encore in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE 10.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à chaque copropriétaire 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 22 mai 2015, la société FONCIA MOYNAT PILLET demande au tribunal de déclarer irrecevables et en tous les cas non fondés, car prescrits, la compagnie d’assurances MMA, la SCP AM-BH, AF

& AG-AF, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU RIVAGE ›› et chacun des copropriétaires demandeurs en leurs actions, demandes, fins et conclusions, condamner solidairement la compagnie d’assurances MMA, la SCP AM-BH, AF & AG-AF, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEAU RIVAGE et chacun des copropriétaires, à payer une indemnité de 15.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP MERMET & associés.

Par conclusions du 22 septembre 2015, la SCP AM-BH, AF et AG-AF et les MUTUELLES DU MANS

ASSURANCES demandent au tribunal de dire que la Société Civile Professionnelle concluante doit être mise hors de cause en l’absence aux débats de celui de ses membres dont la faute personnelle serait susceptible d’engager la solidarité financière de la concluante, subsidiairement, dire que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pris en la personne de son syndic a, seul, contracté le marché de travaux des parties communes selon assemblée générale du 22 décembre 2007 et seul modifié les conditions de paiement des travaux, dire que les fonds versés à la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION l’ont été par l’intermédiaire et sous le contrôle du syndic dûment rémunéré à cet égard qui n’a pas vérifié l’avancement des travaux par rapport aux paiements, dire par conséquent qu’il ne peut être reproché aucune faute à l’office notarial, ni aucun préjudice qui n’est par ailleurs pas démontré, dire qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une production au passif de la liquidation judiciaire de la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, ni par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ni par chacun des copropriétaires ; dire que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires doivent assurer leur choix procéduraux et omettent sciemment de mettre en cause certains intervenants (notaire, rédacteur, vendeur, entreprise MONA LISA, syndic), dire que l’office notarial ne peut être tenu pour responsable ou à indemniser des parties qui ont estimé inutile de mettre en cause d’une part, le syndic d’autre part, la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION pris en la personne de son liquidateur ou enfin leur vendeur la société PROJINVEST, dire, si le syndicat est débouté de sa demande contre le syndic que cela résulte de sa propre faute, dont il doit assumer les conséquences ; dire qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un préjudice né actuel et certain en relation directe avec une faute de l’office notarial, débouter par conséquent purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’une part, et chacun des copropriétaires d’autre part, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre l’office notarial ou l’un de ses membres; reconventionnellement, condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et le syndic à payer à la SCP notariale

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une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; condamner chacun des copropriétaires requérants à payer à l’étude notariale une somme de 300 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner conjointement et solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et les copropriétaires réclamant aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Laetitia VOISIN, avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2016, l’audience étant fixée le 24 novembre 2016.

A la demande de la SCP AM-BH, AF et

AG-AF et des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES en date du

21 novembre 2016, l’audience de plaidoiries a été renvoyée à l’audience du 30 mars 2017.

Par conclusions du 30 mars 2017, la SCP AM-BH, AF et AG-AF et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ont conclu en demandant au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture, de dire que la SCP AM-BH, AF et AG-AF doit être mise hors de cause en l’absence aux débats de celui de ses membres dont la faute personnelle serait susceptible d’engager la solidarité financière de la concluante, subsidiairement dire que le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE pris en la personne de son syndic a, seul, contracté marché de travaux des parties communes selon assemblée générale du 22 décembre 2007 et seul modifié les conditions de paiement des travaux, dire que les fonds versés à la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION l’ont été par l’intermédiaire et sous le contrôle du syndic dûment rémunéré à cet égard qui n’a pas vérifié l’avancement des travaux par rapport aux paiements, dire par conséquent qu’il ne peut être reproché aucune faute à l’office notarial, ni aucun préjudice qui n’est par ailleurs pas démontré ; dire qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une production au passif de la liquidation judiciaire de la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, ni par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ni par chacun des copropriétaires, dire que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires doivent assurer leur choix procéduraux et omettent sciemment de mettre en cause certains intervenants (notaire, rédacteur, vendeur, entreprise MONA LISA, syndic); dire que l’office notarial ne peut être tenu pour responsable ou à indemniser des parties qui ont estimé inutile de mettre en cause d’une part, le syndic d’autre part, la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION pris en la personne de son liquidateur ou enfin leur vendeur la société PROJINVEST, dire, si le syndicat est débouté de sa demande contre le syndic que cela résulte de sa propre faute, dont il doit assumer les conséquences, dire qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un préjudice né actuel et certain en relation directe avec une faute de l’office notarial; débouter par conséquent purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’une part, et chacun des copropriétaires d’autre part, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre l’office notarial ou l’un de ses membres; reconventionnellement, condamner la société FONCIA à relever et garantir la SCP notariale requérante de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre à la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ou des copropriétaires pris individuellement, condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et le syndic à payer à la SCP notariale une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner chacun des copropriétaires requérants à payer à l’étude notariale une somme de 300 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner conjointement et solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et les copropriétaires réclamant aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Laetitia VOISIN, avocat.

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MOTIFS

- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

La SCP AM-BH, AF et AG-AF et les

MUTUELLES DU MANS ASSURANCES exposent qu’elles ont attrait dans la cause la société FONCIA MOYNAT PILLET, syndic de la copropriété, en sollicitant notamment sa condamnation à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre à la requête du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et des copropriétaires, qu’à la suite d’une omission purement matérielle, cette demande n’a pas été reprise dans le dispositif de leurs dernières écritures alors pourtant que les parties en ont débattu contradictoirement et que la seule modification contenue dans les dernières conclusions consiste exclusivement à avoir ajouté dans le dispositif cette demande.

Les autres parties se sont opposées lors de l’audience du 30 mars 2017 à cette demande.

Sur le fondement de l’article 784 du code de procédure civile, l’oubli d’une demande présentée le jour même de l’audience le 30 mars 2017 par les défendeurs, après avoir demandé un premier renvoi et alors que la clôture est datée du 10 mai 2016 ne peut justifier la révocation de l’ordonnance de clôture, l’oubli d’une demande ne pouvant constituer une cause grave.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la SCP AM-BH, AF et AG-AF et des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES en date du 30 mars 2017.

Seules seront prises en compte dans le cadre des débats, les conclusions de la SCP AM-BH, AF et AG-AF et des

MUTUELLES DU MANS ASSURANCES du 22 septembre 2015.

- Sur le fond :

En l’espèce, la société PROJINVEST a acquis un immeuble dénommé HOTEL BEAU RIVAGE, sis 6 rue du Casino à EVIAN-LES-BAINS en vue de transformer l’ouvrage en produit de défiscalisation avec vente par lots, ce que les parties ne contestent pas. La société PROJINVEST a vendu les lots aux différents copropriétaires qui sont dans la cause après que l’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété.

L’immeuble devait être rénové afin de réaliser un hôtel de tourisme.

Les lots étant vendus en l’état, la SA MONA LISA ETUDES ET

PROMOTION est intervenue comme contractant général, les copropriétaires concluant avec elle un premier marché de gré à gré relatif à des travaux d’entretien tous corps d’état des parties privatives puis un second marché de gré à gré ayant pour objet des travaux de rénovation tous corps d’état des parties privatives.

Les copropriétaires ont payé à la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION 95 % du montant des travaux à la signature du contrat pour les travaux d’entretien et 10 % à la signature du contrat pour les travaux de rénovation.

Les actes de vente des lots ont été reçus par Maître AH-BB AF, notaire associé à AIX-EN-PROVENCE au sein de la SCP Z-AR

AM-BH, AH-BB AF, BZ AG AF.

Dans le cadre de l’opération de défiscalisation, l’immeuble a fait l’objet d’une mise en chantier pour travaux d’entretien et de rénovation des parties privatives et communes du bâtiment.

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Pour les parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE par l’intermédiaire de son syndic la société FONCIA MOYNAT PILLET a pour sa part régularisé avec la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS un marché de travaux de rénovation pour un montant de 2.222.400 euros TTC, et ce en date du 02 juillet 2008 après que le vote de ces travaux a eu lieu par assemblée générale de la copropriété le 22 décembre 2007 avec un paiement prévu selon les modalités suivantes 5% à la signature du marché et 90 % à la dépose des revêtements de sols non conservés et 5 % à la livraison des travaux (premier semestre 2009) (pièce 125).

Cependant, dès le début de l’année 2009, des problèmes de règlement sont apparus entre la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS et les locateurs

d’ouvrage chargés de l’exécution des travaux. L’affaire a été portée devant le juge des référés du Tribunal de Grande instance de THONON-LES-BAINS, donnant lieu à la condamnation de la société MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS à régler les entreprises demanderesses par ordonnance du 23 juin 2009.

Par exploit du 23 septembre 2009, les copropriétaires-acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de L’HOTEL BEAU RIVAGE ont fait assigner la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS devant le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS qui a ordonné une expertise par décision du 1er décembre 2009.

La société MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de PARIS du 04 mars 2010.

Les opérations d’expertise ont été étendues à la SCP AM-BH, AF et AG-AF par ordonnance du Juge des Référés de THONON-LES-BAINS du 06 janvier 2011.

Le rapport d’expertise a été établi le 05 décembre 2011 par Monsieur AI. Il en ressort que les travaux relatifs aux parties communes ont été réalisés

à proportion de 19,7%, que les travaux des parties privatives ont été réalisés à hauteur de 10 % pour les travaux d’entretien et de 3 % pour les travaux de rénovation.

Au regard des pertes réalisées par les copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE, ceux-ci ont décidé en premier lieu d’assigner la SCP AM-BH, AF et AG-AF puis de conclure dans un second temps à l’encontre du syndic, la société FONCIA MOYNAT PILLET, afin d’être indemnisés au titre de leurs préjudices.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires reprochent deux fautes au notaire sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle. Ils exposent tout d’abord que le notaire a manqué à son obligation de conseil en ne les éclairant pas sur le risque que comportait cette transaction à laquelle il a prêté son concours.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires indiquent que les futurs acquéreurs ont régularisé dans l’étude du notaire un acte de vente en la forme authentique mais aussi deux actes sous seing privés régularisés avec la société MONA LISA au titre des travaux d’entretien et de rénovation des parties privatives et que le notaire a une implication personnelle dans cet ensemble contractuel qui forme un tout indivisible puisque la totalité des fonds nécessaires à l’acquisition des lots et à la rénovation des parties privatives et des parties communes a transité par l’étude notariale qui en a assuré le règlement directement à la SA MONA LISA pour les travaux concernant les parties privatives et au syndic de copropriété à charge pour lui de les transmettre à MONA LISA pour

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les travaux concernant les parties communes (page 12), qu’ainsi le notaire n’a pas seulement authentifié les actes de vente mais a aussi participé à l’établissement de l’ensemble de l’opération qui avait pour but la mise en place d’un système de défiscalisation, l’intervention du notaire constituant pour les acquéreurs une garantie supplémentaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires estiment que le notaire devait attirer leur attention sur le fait que le règlement à hauteur de 95 % des marchés de gré à gré ayant pour objet la réalisation des travaux de rénovation des parties communes et privatives comportait un risque majeur lié à la possible défaillance du titulaire du marché à savoir la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, ce manquement étant aggravé par l’importance des sommes dont la société MONA LISA a été destinataire. Les demandeurs considèrent aussi que le notaire devait expliquer aux acquéreurs qu’il était possible dans le cadre de marchés privés de prévoir des règlements qui soient en adéquation avec l’état d’avancement des travaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires soutiennent en outre que le notaire aurait dû leur indiquer que d’autres schémas pouvaient être mis en place et notamment l’obtention par la SA MONA MISA ETUDES ET PROMOTION d’une garantie financière d’achèvement auprès d’un établissement bancaire au regard des sommes engagées.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF soutient qu’elle n’a jamais eu de lien avec le syndicat des copropriétaires et qu’elle n’a jamais passé un quelconque acte à son profit, que la signature du marché de travaux pour les parties communes a été réalisée par le syndic, la société FONCIA MOYNAT PILLET, pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et ce conformément à la résolution n° 15 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 22 décembre 2007 et que le paiement des travaux concernant les parties communes à la société MONA LISA a été réalisé par le syndic directement et sous sa seule responsabilité, après que le syndic a demandé à l’étude notariale le versement entre ses mains de la proportion arrêtée par l’assemblée générale à savoir 95 % du marché de gré à gré de sorte que le notaire n’a jamais réglé directement la SA MONA LISA pour les travaux concernant les parties communes.

N’ayant jamais instrumenté pour le syndicat des copropriétaires de

^l'^HOTEL ^BEAU RIVAGE, la SCP AM-BH, AF et AG-AF fait valoir qu’il ne peut pas lui être reproché un défaut de conseil.

A l’égard des copropriétaires, la SCP AM-BH, AF et AG-AF indique que le vendeur PROJINVEST n’a pas été mis en cause, que les ventes n’ont jamais été contestées, que la société MONA LISA n’a pas été mise en cause alors qu’elle n’a pas effectué travaux, que les copropriétaires n’ont pas communiqué leur déclaration de créances au passif de la société, que la société MONA LISA INVESTISSEMENTS qui a pourtant été rémunérée pour ses conseils et son entremise dans le cadre de cette opération n’a pas non plus été mise en cause.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF soutient que chaque acte authentifié par Maître AH-BB AF ou par Maître BZ AG-AF et non par la SCP notariale, a été précédé d’une procuration, d’un contrat de réservation, d’une étude fiscale personnalisée et souvent d’un contrat d’assistance déficit foncier par une société d’expertise comptable « MONEY AUDIT », que chaque acte authentique a été régularisé en vertu d’une procuration authentique dressée (plusieurs jours avant les actes définitifs) et instrumentée par presque autant de notaires différents que de propriétaires, procuration qui ne portait aucune mention de travaux à la charge du vendeur, que chacune de ces procurations authentiques portait également ordre de

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régler sur les sommes qui résultaient des prêts des acquéreurs, au titre des paiements de travaux, la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, que d’autres marchés de travaux ont été régularisés sans l’intervention du notaire, par acte sous seing privé, directement entre les acquéreurs et l’entreprise de travaux considérée, que le principal reproche des investisseurs concerne le fait que Maître AF ne leur aurait pas apporté un conseil notamment dans le règlement des travaux portant sur les charges privatives mais que les procurations ayant toutes été reçues par des notaires différents et à des dates très antérieures à la signature de l’acte authentique, il ne peut en aucun cas être reproché à Maître AF un manquement à son obligation de conseil, que de surcroît, les actes authentiques ont été régularisés après l’expiration d’un délai de réflexion de 7 jours minimum sur le projet d’acte complet avec

^l'^ensemble ^des annexes qui ont été adressées préalablement à chacun des acquéreurs ainsi que cela est confirmé dans le libellé de chaque procuration authentique régularisée, qu’il s’en déduit que les investisseurs étaient en possession de l’ensemble des documents, qu’ils étaient invités à solliciter des renseignements s’ils avaient des interrogations particulières avec la possibilité de se rétracter, s’ils entendaient renoncer à la vente, voire s’ils s’estimaient insuffisamment renseignés.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF rappelle que l’office notarial a adressé à chacun des acquéreurs une note d’explication de 9 pages valant avis de conseil donné et contenant des explications diverses et précises, tant civiles sur les contraintes de la qualité de maître de l’ouvrage et notamment sur les obligations par exemple au titre de la copropriété d’une mise en concurrence de diverses entreprises, que fiscales selon la nature des travaux entrepris sous leur responsabilité.

En ce qui concerne la garantie financière d’achèvement, la SCP AM-BH, AF et AG-AF expose que personne ne conteste avoir reçu une note attirant précisément l’attention des futurs acquéreurs sur les conséquences d’une acquisition en l’état qui ne bénéficie donc pas du régime protecteur de la VEFA, qu’en cas de VEFA, c’est le vendeur qui a le choix entre une garantie extrinsèque ce qui a un coût très important et une garantie intrinsèque, qu’il est donc faux d’affirmer que le notaire aurait dû proposer une garantie qui n’est légalement ni prévue, ni possible et ne ressort pas de son choix et pour un coût important dont les copropriétaires ne démontrent pas qu’ils l’auraient assumé.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF considère que les marchés de travaux de gré à gré sont des conventions sous seing privé qui ont été régularisés par les requérants directement avec l’entreprise concernée postérieurement à l’acte de vente ainsi qu’il résulte des documents communiqués, et très souvent plusieurs mois après la signature de l’acte authentique d’acquisition, en tous cas postérieurement à l’acte et jamais par l’intermédiaire du notaire et qu’ainsi comme pour le marché de travaux des parties communes, le notaire authentificateur des actes d’acquisition, associé de la SCP notariale concluante, n’a jamais été mandaté par les requérants pour régulariser ces marchés de travaux et que l’office n’est jamais intervenu dans leur signature ou pour conseiller à cet égard les requérants.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF fait valoir que les requérants sollicitent sa condamnation pour avoir à leur payer des sommes qui sont constituées, soit par des travaux payés à un tiers (MONA LISA ETUDES ET PROMOTION) et non réalisés par ce tiers, soit pour des montants qui constituent le chiffrage de travaux nécessaires pour parachever l’immeuble soit pour des sommes résultant de pertes locatives ou fiscales, que si des travaux ont été trop payés à un tiers, il convient de les réclamer à ce tiers avant d’imaginer de les réclamer à d’autres, qu’il en résulte que la demande est sans aucun rapport avec la nécessaire responsabilité qui doit être démontrée du notaire, qu’en ce qui concerne les parties privatives, il appartient au maître de l’ouvrage de surveiller l’ouvrage et notamment l’état d’avancement des travaux, que les acquéreurs, copropriétaires,

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fondent leur action sur le fait que les sommes débloquées au titre des marchés pour les parties privatives à la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION ne correspondent pas à l’avancement des travaux, que cette réclamation doit être dirigée contre la Société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, que les requérants n’ont pas attrait leur vendeur la société PROJINVEST alors qu’il allèguent une absence de garantie d’achèvement, que légalement seul le vendeur pouvait leur offrir éventuellement, qu’en ne l’assignant pas, ils reconnaissent qu’ils n’ont rien à lui réclamer et qu’ainsi ils ne peuvent tenter de faire supporter au notaire ce qu’il ne réclame pas à leur vendeur pourtant seul habile à le leur fournir, qu’à supposer ainsi que l’action soit recevable, la SCP AM-BH, AF et AG-AF n’a pas à endosser les choix procéduraux des demandeurs ou leur carence et qu’ils seront donc déboutés de leur demande.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF soutient en outre qu’en matière de responsabilité quasi délictuelle, la faute est personnelle, que les actes d’acquisition ont été authentifiés par Maître AH-BB AF ou Maître BZ AG-AF à l’exclusion de la Société Civile

Professionnelle dont il est un des associés, que par conséquent, si cette société répond devant la loi indéfiniment des conséquences financières de la responsabilité civile de l’un de ses membres, il ne peut être obtenu de condamnation à son encontre en l’absence de celui de ses membres qui, seul, titulaire du droit d’authentifier aurait éventuellement commis une faute, que dès lors l’action dirigée contre la seule société civile professionnelle est parfaitement irrecevable en l’absence de celui de ses membres à l’égard de qui pourrait éventuellement être établie une faute, que la garantie de la SCP AM-BH, AF et AG-AF n’est due qu’à la condition préalable ou concomitante de la démonstration d’une faute personnelle de l’un de ses membres, ce qui ne peut se faire si le notaire rédacteur n’a pas été personnellement attrait à la procédure, que dans ces conditions, il conviendra de mettre purement et simplement hors de cause la SCP notariale.

La SCP AM-BH, AF et AG-AF expose que la demande est infondée puisqu’il est démontré que l’obligation faite dans la procuration au mandataire d’exiger de l’étude notariale le paiement de 95 % des travaux des parties privatives, résulte de la procuration reçue par un autre notaire antérieurement à l’acte, ce qui par ailleurs a fait l’objet d’une décharge de mandat.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires exposent ensuite que le syndic FONCIA MOYNAT PILLET a appliqué les dispositions prévues dans la convention qui prévoyait l’échéancier à savoir 5% à la signature du marché et 90 % à la dépose des revêtements de sols non conservés (pièce n° 125) et qu’ayant été destinataire, de la part de l’étude notariale, des fonds nécessaires, le syndic FONCIA MOYNAT PILLET a payé la somme de 150.000,00 € à la société MONA LISA par règlement effectué le 11 juillet 2008 (pièce n° 126) puis 90 % de la somme prévue au vu de l’attestation délivrée, concernant le stade de "dépose des revêtements de sols» (pièce n° 127), que la responsabilité de l’étude notariale est donc entière et que si néanmoins le tribunal estimait que la société FONCIA MOYNAT PILLET avait, elle aussi, manqué à ses obligations à l’égard des copropriétaires pour avoir omis d’attirer leur attention sur les risques liés à une telle opération, dès lors que l’entreprise se voyait destinataire de la quasi-totalité des sommes dues au titre des marchés de travaux, qu’il s’agisse de ceux relatifs aux parties communes ou à ceux concernant la rénovation des parties privatives, sans rapport avec les travaux réellement exécutés, en omettant également de faire savoir qu’il était indispensable d’obtenir une garantie financière d’achèvement émanant d’un établissement financier, la responsabilité dudit syndic devrait alors être retenue, concurremment avec celle de l’Etude Notariale, que dans cette hypothèse, le tribunal devra considérer que chacune des fautes commises tant par le notaire que le syndic a concouru à la réalisation de l’entier préjudice subi par le syndicat requérant d’une part et les copropriétaires d’autre part.

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Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires entendent que les fins de non-recevoir soulevées par la société FONCIA MOYNAT PILLET soient rejetées car il est produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’HOTEL LE BEAU RIVAGE qui s’est tenue le 14 avril 2014 au cours de laquelle il a été pris acte de la démission de la société FONCIA MOYNAT PILLET, de la désignation de 4807 IMMOBILIER comme nouveau syndic et alors que la résolution n°13 de l’ordre du jour comportait une habilitation devant être donnée au syndic d’agir à l’encontre de FONCIA MOYNAT PILLET et sa Compagnie d’Assurances et ce en réparation du 56

préjudice subi par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du marché des travaux de rénovation des parties communes », qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie qu’une habilitation a bien été donnée au syndic afin d’agir à l’encontre de l’ancien syndic et de sa Compagnie d’Assurances.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires entendent voir rejeter la fin de non recevoir liée à la prescription en indiquant que les demandes formées tant par le syndicat des copropriétaires que par les copropriétaires ont pour point de départ le jugement de liquidation rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS en date du 04 mars 2010.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires s’opposent à l’argument de la société FONCIA MOYNAT PILLET lié au quitus qui lui a été donné car il est de jurisprudence constante selon eux que le quitus ne peut avoir d’effet qu’à partir du moment où il est donné en toute connaissance de cause alors qu’en l’espèce, les copropriétaires ne pouvaient pas appréhender une situation juridique particulièrement complexe et concevoir de prime abord les responsabilités qui pouvaient être encourues notamment par son propre syndic.

Sur ce le tribunal

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la SCP AM

BH, AF et AG-AF :

Aux termes de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux, la loi n’ayant pas entendu établir de condition à l’engagement de la responsabilité solidaire de la société.

La responsabilité de la société n’étant pas subsidiaire, il n’est par conséquent pas nécessaire d’agir en premier lieu contre le notaire à qui une faute est reprochée pour agir contre la société.

En l’espèce, les notaires ne contestant pas être associés au sein de la SCP AM-BH, AF et AG-AF, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et AG-AF sera déclarée recevable.

En outre, les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE ont entendu assigner la SCP AM-BH, AF et AG-AF au titre des préjudices qu’ils estiment avoir subis.

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Dès lors, l’absence de mis en cause d’autres éventuels responsables de leurs préjudices à savoir la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, la SA MONA LISA INVESTISSEMENTS et la SA PROJINVEST ne peut justifier une irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et

AG-AF alors que lorsque des fautes sont alléguées à l’encontre de plusieurs auteurs à l’origine d’un même dommage ainsi que le prétend la SCP AM-BH, AF et AG-AF et que leur responsabilité in solidum est susceptible d’être engagée, la victime peut décider d’attraire indifféremment chacune ou l’ensemble des personnes qu’elle estime responsable de son préjudice.

Enfin, si la SCP AM-BH, AF et AG-AF entendait voir partager sa responsabilité avec les co-auteurs qu’elle estime responsables du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires ou être garantie par ces mêmes responsables, elle pouvait décider de les attraire dans la cause, ce qu’elle a par ailleurs réalisé en assignant la société FONCIA MOYNAT PILLET dès le 12 novembre 2013.

L’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et AG-AF sera déclarée recevable sur cet autre fondement.

- Sur la responsabilité de la SCP AM-BH, AF et AG-AF :

- Sur le devoir d’information et de conseil du notaire concernant les parties communes :

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires ne contestent pas dans leurs écritures que la SCP AM-BH, AF et AG-AF a remis au syndic les fonds perçus en provenance de chaque acquéreur concernant les parties communes et ce, à la demande du syndic à la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2007 au cours de laquelle il avait été décidé de contracter avec la SA MONA LISA

ETUDES ET PROMOTIONS pour les travaux de rénovation concernant les parties communes.

En conséquence, le notaire n’ayant pas payé directement la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTIONS pour les travaux concernant les parties communes, seule la société FONCIA MOYNAT PILLET ayant versé ces fonds, le notaire n’ayant jamais été sollicité par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE ou par la société FONCIA MOYNAT PILLET lors des décisions concernant la conclusion du marché de gré à gré avec la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION pour les parties communes et n’ayant jamais été sollicité par le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA MOYNAT PILLET concernant les modalités de paiement de ces travaux, le notaire n’ayant ainsi jamais instrumenté pour le syndicat des copropriétaires ou pour la société FONCIA MOYNAT PILLET dans le cadre de ce marché de travaux et enfin, le notaire ayant affaire à un syndic professionnel de l’immobilier au moment où les fonds pour les travaux concernant les

^parties ^communes sont débloqués, il ne peut être reproché à la SCP AM-BH, AF et AG-AF un manquement à un devoir de conseil concernant les modalités de paiement des travaux de rénovation concernant les parties communes à l’égard du syndicat des copropriétaires de I’HOTEL BEAU RIVAGE.

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Il convient par conséquent de rejeter la demande tendant à constater la faute de la SCP AM-BH, AF et AG-AF au titre d’un devoir de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU

^RIVAGE pour les parties communes au titre des modalités de paiement des travaux et par voie de conséquence de rejeter les demandes de paiement des préjudices formulées par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et AG-AF.

- Sur le devoir d’information et de conseil du notaire concernant les parties privatives :

Il est constant et non contesté par les parties que pour chaque vente de lots de copropriété conclu entre les acquéreurs individuels et PROJINVEST, les futurs copropriétaires ont reçu du notaire une note explicative stipulant que l’état actuel des biens ne semble pas nécessiter de travaux pouvant être qualifiés de reconstruction, que la société venderesse a ainsi entendu procéder à la vente des biens et droits immobiliers dont s’agit en leur état actuel et que les acquéreurs ont entendu réaliser eux-mêmes les travaux et bénéficier des dispositions fiscales, que la vente par acte authentique des biens et droits immobiliers dont s’agit portant sur un immeuble à usage commercial d’hôtel de tourisme, pouvait, d’un commun accord entre les parties, revêtir la forme d’une vente de biens en « l’état actuel » et ne devait pas impérativement revêtir la forme d’une vente en l’état futur de rénovation.

En conséquence, le notaire informait l’investisseur qu’il faisait l’acquisition d’un bien en l’état et que les travaux à réaliser pour bénéficier de la défiscalisation devaient être réalisés par lui-même.

La nécessité des travaux concernant les parties privatives était ainsi connu des acquéreurs qui par ailleurs établissait une procuration devant un autre notaire en raison de leur éloignement, cette procuration à tous clercs de la Société Civile Professionnelle dénommée « Z-AR AM-BH, AH-BB AF et BZ AG-AF, Notaires associés » autorisait ces derniers notamment à :

- acquérir le bien litigieux,

- emprunter la somme devant permettre de financer le coût de l’opération et régulariser l’acte d’emprunt,

- régler à la SA MONA LISA INVESTISSEMENT au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition une certaine somme au titre des frais et honoraires dus de transaction, avec cette mention en gras : « Le mandant reconnaît en outre que le montant de cette commission correspond à la juste rémunération de prestations effectivement rendues et estime qu’elle est parfaitement réelle et proportionnée »,

- faire tous appels de fonds aux organismes prêteurs à l’effet de régler au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition 95 % du prix du marché pour les travaux d’entretien.

Les copropriétaires ont donc bien conclu, concomitamment à la vente, des marchés de gré à gré avec la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION concernant les travaux d’entretien sur les parties privatives du fait du règlement au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition de 95 % du prix du marché pour les travaux d’entretien.

Ainsi, chaque nouvel acquéreur du lot de copropriété a bien été informé de la nécessité d’effectuer des travaux sur les parties communes et privatives de la copropriété et a bien signé procuration notariée afin d’autoriser la SCP AM-BH, AF et AG-AF à payer 95 % du montant des travaux concernant les travaux d’entretien.

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La SCP AM-BH, AF et AG-AF ne peut soutenir qu’elle ne devait pas fournir de conseils spécifiques à chacun des acquéreurs dans la mesure où cette opération était complexe puisqu’elle combinait une vente en l’état avec des travaux de rénovation sur des parties communes et privatives d’une copropriété, les acquéreurs devenant les maîtres de l’ouvrage, ceux-ci ayant contracté avec la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION pour des travaux concernant les parties privatives, ce que le notaire ne pouvait ignorer puisque le paiement des travaux passait par sa comptabilité à la suite de la procuration et dans la mesure surtout où la SCP AM-BH, AF et AG-AF a pris soin de rédiger une note explicative concernant les implications civiles et fiscales du montage.

Les parties ne sollicitant pas la requalification du contrat de vente en l’état, l’unique manquement du notaire consiste à ne pas avoir informé les acquéreurs profanes du fait que le paiement immédiat avant le commencement des travaux de 95

% de leur montant sans aucune garantie était susceptible de constituer pour eux un risque en cas de défaillance de l’entreprise titulaire du marché en cours d’exécution des travaux.

Ainsi, le notaire en rédigeant la procuration permettant à la société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION de percevoir le paiement de 95 % des travaux et ce en contrariété avec les usages couramment appliqués, a manqué à son devoir de conseil et ce, même si les copropriétaires ont signé un document de décharge au notaire.

La présence d’un second notaire en raison de la procuration notariée ne peut exonérer la SCP AM-BH, AF et AG-AF de son devoir de conseil, chaque notaire devant s’assurer qu’il a donné l’ensemble des renseignements utiles à une information complète de l’acquéreur.

Il ne peut en revanche être reproché au notaire de ne pas avoir averti les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE de la possibilité d’une garantie d’achèvement des travaux alors que les copropriétaires ne remettent pas en cause la qualification du contrat formulée par le notaire à savoir une vente en l’état et alors au surplus qu’à l’époque de la conclusion des contrats, y compris dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement concernant des bâtiments à usage d’habitation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la loi prévoyait soit des garanties intrinsèques, soit des garanties extrinsèques, de sorte que le notaire n’avait pas, même pour ces contrats protégés, à avertir les parties des conséquences de simples garanties intrinsèques prises par le vendeur. Aucun manquement au devoir de conseil ne pourra par conséquent être retenu à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et AG-AF relativement à la garantie d’achèvement des travaux.

- Sur le lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices réclamés par les copropriétaires :

Les copropriétaires demandent le remboursement des sommes qu’ils ont exposées au titre des travaux d’entretien et de rénovation concernant leurs lots privatifs.

En outre, les copropriétaires exposent que pour chacun d’eux, l’expert judiciaire a calculé un préjudice relatif à la perte de loyer à la date du 30 septembre 2011, soit sur 27 mois, compte tenu de la date prévisionnelle de livraison fixée au 30 juin 2009, que ce délai devra être augmenté de la durée de la procédure et de la durée de mise en œuvre des travaux, qu’ainsi il sera calculé un préjudice sur une période de 54 mois (4 ans et demi), que l’expert a précisé qu’il n’avait pas pris en compte les préjudices supportés par les acquéreurs liés au décalage de défiscalisation et qu’il va être sollicité pour chaque copropriétaire à ce titre une indemnité de 10.000,00 €, qu’il devra être tenu également compte du coefficient majorateur de 29 % retenu par

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l’expert judiciaire, qu’au titre du préjudice subi par les copropriétaires, il doit être pris en compte les intérêts intercalaires qu’ils règlent en pure perte depuis le déblocage de leurs prêts, lesdits intérêts n’étant pas amortis en raison du non achèvement des travaux, que depuis l’année 2007, date à laquelle les prêts ont été débloqués, chaque copropriétaire supporte des intérêts intercalaires qui, sur une période de quatre ans et demi calculée de la même façon que la perte locative, entraînent un préjudice de 25.000,00 €, qu’en outre, et depuis cette même année 2007, en même temps qu’il subit la charge du paiement des intérêts intercalaires, chaque copropriétaire supporte l’assurance liée à la souscription des emprunts, qu’il règle donc, comme les intérêts intercalaires, en pure perte, que ces frais d’assurance doivent également être pris en compte sur les trois prêts souscrits par chaque copropriétaire, que ces assurances représentent annuellement, une charge de 800,00 €, soit sur une période de quatre ans et demi, la somme de 3.600,00 €.

Sur ce le tribunal,

La SCP AM-BH, AF et AG-AF n’est pas responsable de la non exécution des travaux de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute retenue à l’encontre de la SCP AM-BH,

AF et AG-AF au titre du devoir de conseil et les préjudices dont les copropriétaires sollicitent la réparation et qui sont tous liés à l’insuffisance des travaux c’est-à-dire le remboursement des travaux inexistants, le paiement de prêts relatifs à un immeuble qui n’est pas conforme à l’usage qui en était attendu du fait de l’interruption des travaux et les pertes induites par l’absence de loyers encaissés et par le décalage de défiscalisation.

En effet, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance.

Ainsi, en l’espèce, les copropriétaires devaient rapporter la preuve qu’ils auraient négocié à des conditions plus avantageuses leurs marchés de travaux concernant les parties privatives si la SCP AM-BH, AF et AG-AF les avait informés du risque lié au paiement de 95 % des travaux d’entretien dès la conclusion du contrat de vente.

Or, les copropriétaires ne font à aucun moment état dans leurs conclusions d’un préjudice lié à une perte de chance. Le tribunal ne peut statuer sur la perte de chance en l’état alors que cette demande n’est pas explicitement soutenue par les requérants eux-mêmes sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, il convient cependant de constater que les copropriétaires ne remettent en cause ni la vente ni les marchés de travaux conclus avec la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION de sorte que seule la perte de chance liée aux conditions de paiement plus avantageuses aurait pu être soutenue par les requérants, ce qui peut être formulé autrement, comme la perte de chance pour eux de voir la totalité de leur financement consacrée aux travaux concernant les parties privatives.

Cependant, ainsi que le soutient la SCP AM-BH, AF et AG-AF (page 28 de ses conclusions), il s’agissait pour chaque copropriétaire d’une opération de défiscalisation permettant la récupération des sommes versées de sorte que le tribunal n’ayant pas connaissance du montage fiscal attendu par chaque copropriétaire et du montant que les investisseurs devaient nécessairement payer au titre de ces travaux dès le début de l’opération afin d’ouvrir droit à une défiscalisation optimale (pièce 109 des demandeurs), la perte de chance liée aux conditions de paiement des travaux est incertaine.

Or, le préjudice incertain n’est pas indemnisable.

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Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de rejeter les demandes de paiement des préjudices formulées par les copropriétaires à l’encontre de la SCP AM-BH, AF et AG-AF à défaut de lien de causalité entre la faute retenue et les préjudices sollicités.

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la société FONCIA MOY MOYNAT PILLET

La société FONCIA MOYNAT PILLET fait valoir que les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires sont irrecevables en raison de la prescription de l’action, le point de départ de la prescription se situant au jour du manquement soit le 02 juillet 2008, date la signature du marché de travaux pour les parties communes avec la société MONA LISA ETUDES ET PROMOTION, de sorte que l’action est prescrite depuis le 02 juillet 2013.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires entendent voir rejeter la fin de non recevoir liée à la prescription en indiquant que les demandes formées tant par le syndicat des copropriétaires que par les copropriétaires agissant individuellement l’ont été aux termes de conclusions signifiées les 14 février 2014 et 09 mai 2014, soit avant le délai de prescription de 5 ans tel que fixé par la loi du 17 juin 2008 car le point de départ de la responsabilité contractuelle ne court pas à compter de l’acte incriminé, mais à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établie qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’en l’espèce le point de départ de la prescription de 5 ans ne peut nullement être la date à laquelle le marché de travaux a été régularisé avec MONA LISA, le fait dommageable n’étant pas survenu à cette date, le préjudice étant en effet apparu et ayant perduré à compter du jour où la société MONA LISA a fait l’objet d’un jugement de liquidation rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS en date du 04 mars 2010 puisqu’alors elle s’est trouvée dans l’impossibilité de pouvoir exécuter les travaux pour lesquels elle avait été régulièrement missionnée.

Sur ce le tribunal,

Il convient d’indiquer que l’action du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET est de nature contractuelle en raison de l’existence de la copropriété et du mandat de la société FONCIA MOYNAT PILLET à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En revanche, le seul lien unissant possiblement la société FONCIA MOYNAT PILLET à chacun des copropriétaires est de nature délictuelle.

Le délai de prescription décennale des actions issues de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ne s’applique pas aux actions intentées à l’encontre du syndic de sorte qu’il convient de renvoyer à l’application du délai de droit commun issu de l’article 2224 du code civil à savoir 5 ans, que ce soit pour l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle, ce qu’aucune partie ne conteste.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires soutiennent que le point de départ de leur action doit être fixé à la date du jugement de liquidation de la société MONA LISA soit le 04 mars 2010 car leur préjudice est apparu et a perduré à compter de cette date puisqu’alors la société MONA LISA s’est trouvée dans l’impossibilité de pouvoir exécuter les travaux.

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Or, il ressort des dernières conclusions des demandeurs eux-mêmes en page 9 que « la société MONA LISA missionnait les entreprises devant intervenir sur le chantier mais (qu') au début de l’année 2009, le chantier paraissait interrompu, cependant que le syndicat des copropriétaires se voyait assigner avec la SA MOÑA LISA ETUDES ET PROMOTION par des locateurs d’ouvrage qui n’étaient pas réglés de leurs situations de travaux. »

Il se déduit des écritures des demandeurs que dès le début de l’année 2009, ils avaient connaissance de l’interruption des travaux et qu’avec certitude dès le 06 mai 2009, date de l’assignation en référé du syndicat des copropriétaires, ils avaient connaissance des difficultés de paiement des locateurs d’ouvrage par la SA MONA LISA ETUDES ET PROMOTION et de l’interruption des travaux, ce qui est confirmé en page 17 de l’expertise de Monsieur AI de sorte que la date certaine à laquelle les demandeurs ont connu les difficultés de la SA MONA LISA dans l’exécution des travaux est le 06 mai 2009, date qui sera retenue en conséquence comme point de départ du délai de prescription (pièce 41 des demandeurs).

Il en résulte que l’action en responsabilité qu’elle soit contractuelle ou délictuelle est prescrite à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET dès le 07 mai 2014 qui était un jour ouvrable.

Les premières conclusions des demandeurs prises à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET aux fins de mettre en cause sa responsabilité sont datées du 14 février 2014. Cependant, le syndic ne peut agir en responsabilité et en paiement à l’encontre d’une partie au nom du syndicat des copropriétaires que lorsqu’il est habilité spécifiquement à le faire. Les demandeurs ne disconviennent pas que cette habilitation du nouveau syndic a été prise lors de l’assemblée générale du 14 avril 2014 (pièce 144 des demandeurs) et que sur ce fondement les conclusions du 09 mai 2014 ont été formulées par les demandeurs.

Par conséquent, les demandes du syndicat sont prescrites à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET et ce en application de l’article 126 du code de procédure civile car l’action engagée dans le délai de prescription par une personne n’ayant pas qualité pour agir ne peut être régularisée que par l’intervention de la personne ayant cette qualité avant le délai de prescription.

Enfin, il convient de souligner que les conclusions du 09 mai 2014 et du 03 juin 2015 ont été prises par le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE représenté par son syndic la SAS FONCIA MOYNAT PILLET et non pour le nouveau syndic alors pourtant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2014, il avait été décidé à la suite de la démission de la société FONCIA MOYNAT PILLET de désigner comme syndic la SAS Compagnie Alpine de Promotion Immobilier (nom de l’agence 4807 Immobilier), ce qui ainsi ne permet pas aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE d’interrompre la prescription.

Il convient par conséquent de dire que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET sont irrecevables en raison de leur prescription.

En revanche, les demandes des copropriétaires fondées sur la responsabilité délictuelle de la société FONCIA MOYNAT PILLET ne sont pas prescrites puisque leurs premières demandes datent du 14 février 2014.

Les copropriétaires font état d’un éventuel manquement du syndic à leur égard au titre du devoir d’information concernant la garantie d’achèvement des travaux sur les parties privatives. Il ne peut pas être reproché un tel manquement au syndic et ce sur le même fondement que le notaire.

S’agissant du devoir d’information concernant les montants payés par les copropriétaires à la SA MONA LISA ETUDES PROMOTION, les demandeurs exposent uniquement que la responsabilité notariale est entière.

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Ainsi, les copropriétaires ne définissent pas la nature de la faute reprochée au syndic alors que le syndic était un tiers à l’égard des contrats conclus entre les copropriétaires et la société MONA LISA ETUDES et PROMOTION pour des travaux portant sur les parties privatives et alors que le syndic est chargé de défendre les intérêts du syndicat pour les parties communes.

Les copropriétaires ne fondant pas leurs demandes à l’encontre du syndic, il conviendra de les rejeter et de dire que la société FONCIA MOYNAT PILLET n’a pas commis de faute à leur encontre.

En outre, et sur le même fondement que pour l’office notarial, les préjudices dont les copropriétaires demandent le dédommagement ne sont pas en lien de causalité direct avec les fautes qu’ils reprochent à la société FONCIA MOYNAT PILLET.

Il convient par conséquent de rejeter les demandes de paiement des préjudices subis par les copropriétaires à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET.

Il convient de rejeter la demande dommages et intérêts de la SCP AM-BH, AF et AG-AF au titre de la procédure abusive, cette demande n’étant pas fondée.

L’ensemble des demandes étant soit déclarées irrecevables soit rejetées, les demandes en garantie sont sans objet.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires succombant, il convient de les condamner in solidum à payer à la SCP AM-BH, AF et AG-AF la somme de 3.000 euros et la somme de 3.000 euros à la société FONCIA MOYNAT PILLET sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE et les copropriétaires seront en outre condamnés aux dépens et ce avec distraction au profit de Maître VOISIN et de la SCP MERMET et associés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de grande instance de THONON-LES-BAINS, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

DECLARE irrecevables les conclusions de la SCP AM-BH, AF et AG-AF et des MUTUELLES DU MANS

ASSURANCES en date du 30 mars 2017.

DECLARE recevables les demandes à l’encontre de la SCP

AM-BH, AF et AG-AF.

REJETTE les demandes à l’encontre de la SCP AM-BH,

AF et AG-AF.

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’HOTEL BEAU RIVAGE à l’encontre de la société FÖNCIA MOYNAT PILLET en raison de la prescription.

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DECLARE recevables les demandes des copropriétaires à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET.

REJETTE les demandes des copropriétaires à l’encontre de la société FONCIA MOYNAT PILLET.

^REJETTE ^la demande dommages et intérêts de la SCP AM-BH, AF et AG-AF

CONDAMNE in solidum les demandeurs à payer à la SCP AM-BH, AF et AG-AF la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum les demandeurs à payer à la société FONCIA MOYNAT PILLET la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE in solidum les demandeurs aux dépens et ce avec distraction au profit de Maître VOISIN et de la SCP MERMET et associés.

Ainsi jugé et prononcé à THONON-LES-BAINS par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2017.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le

Greffier sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

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