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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 20 Avril 2022 N° RG 21/14415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSW5

N° MINUTE :

Assignation du : 18 Novembre 2021

DEMANDEUR

Monsieur X Y […] représenté par M^e Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0242, M^e Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame Z A […] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Emmanuelle PROUST, 1 Vice-Présidente Adjointe, statuant par délégation du Président du^ère Tribunal Judiciaire

assistée de Doris MARONI, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 21 mars 2022, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 avril 2022.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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FAITS ET PROCÉDURE

Soutenant qu’B C D et Z A avaient acquis en indivision courant 2006, chacun pour moitié, un appartement situé […] , qu’B C D était^ème décédé en décembre 2017 et que par suite, il était devenu propriétaire indivis avec Z A du bien immobilier et que cette dernière occupait privativement l’appartement, X Y l’a fait assigner par acte du 18 novembre 2021 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile, 815-6 et 815-9 du code civil et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- constater la réalité de l’occupation privative du bien indivis par Z A,

- constater la nécessité du versement d’une indemnité d’occupation,

- constater l’échec d’une tentative de règlement amiable de la situation, En conséquence,

* A titre principal

- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Z A, depuis le mois de janvier 2018, à parfaire au jour du jugement, et au bénéfice de l’indivision à 63.000 euros au regard de la valeur locative de l’appartement indivis,

- condamner Z A à lui verser la somme de 31.500 euros, à parfaire au jour du jugement au titre de son occupation privative du bien indivis,

* A titre subsidiaire

- désigner tout expert en matière immobilière afin qu’il estime la valeur vénale du bien indivis, sa valeur locative et sa possible moins value du bien indivis du fait de l’occupation exclusive de Z A depuis le mois de janvier 2018,

* En tout état de cause

- condamner Z A à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 5 janvier 2022, X C D a repris oralement les demandes figurant dans son assignation.

Z A, assignée à étude d’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

Le président a interrogé X C D sur le fondement juridique de sa demande, qui semblait être une demande en distribution des fruits de l’indivision, et recueilli ses observations sur les dépenses générées par l’indivision, notamment les charges de copropriété et leurs modalités de règlement. X Y a indiqué ne pas disposer d’éléments à ce sujet, Z A ne répondant pas à ses sollicitations.

Relevant que les pièces produites ne permettait à la juridiction ni de connaître la date du décès d’B C D, ni sa dévolution successorale, ni l’existence de bénéfices à distribuer, le président du tribunal a, par jugement du 16 février 2022, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 mars 2022 à 15h15 pour production par X Y des pièces suivantes:

- acte de décès d’B C D,

- acte de notoriété après décès d’B C D,

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- copie complète de l’attestation dressée le 15 janvier 2018 par la SCP GRANIER – BONNARY – FOURNIER […], Notaire à Montpellier,

- acte d’acquisition du bien situé […] à Paris 19 ou attestation immobilière après acquisition ou encore matrice^ème cadastrale,

- compte d’indivision avec évaluation des charges annuelles générées par l’appartement.

A l’audience du 21 mars 2022, X Y a repris et complété oralement les conclusions signifiées par voie électronique le jour même, dans lesquelles il demande au président du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile, et 815-6 et 815-9 du code civil, de :

*A titre principal

- constater la réalité de l’occupation privative du bien indivis par Z A,

- fixer le montant de l’indemnité due par Z A, depuis le mois de janvier 2018, à parfaire au jour du jugement et au bénéfice de l’indivision, à 79.338,39 euros correspondant à l’indemnité d’occupation majorée de la moitié de la taxe foncière et de la moitié des charges de copropriété impayées,

- condamner Z A à verser à l’indivision la somme de 14.506,78 euros, à parfaire au jour du jugement, correspondant aux charges de copropriété, et la condamner à lui verser la somme de 29.131,61 euros, à parfaire au jour du jugement, correspondant à la moitié de l’indemnité d’occupation augmentée de la moitié de la taxe foncière intégralement prise en charge par lui et diminuée de la moitié des charges de copropriété,

- juger qu’en état de l’absence de règlement par Z A des charges de copropriété, des taxes foncières et d’indemnité d’occupation, il y a urgence à prendre une mesure requise par l’intérêt commun, soit la vente du bien indivis,

- l’autoriser à vendre seul le bien indivis et afin de réaliser la vente, l’autoriser à missionner l’agent immobilier ou l’agence immobilière de son choix en son nom et pour le compte de l’indivision à la condition que la commission ne s’élève pas à plus de 8 % TTC du prix net vendeur et à ratifier toute promesse de vente puis toute réitération par acte authentique au nom et pour le compte de l’indivision, moyennant un prix de vente qui ne saurait être inférieur à 380.000 euros,

- condamner Z A, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dès la signification du jugement à intervenir, en les laissant en bon état d’entretien et de réparation et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- juger qu’à défaut pour elle de libérer les lieux, il sera autorisé à procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un Huissier de Justice, de la force publique et d’un serrurier ainsi, qu’à, dans une telle hypothèse, vider les lieux de tous meubles ou objets trouvés sur place et à les confier à un garde meubles aux frais risques et périls de la défenderesse,

*A titre subsidiaire

- désigner un expert afin d’estimer la valeur vénale du bien indivis, sa valeur locative, et sa possible moins-value du bien indivis du fait de l’occupation exclusive de Z A depuis le mois de janvier 2018,

* En tout état de cause

- condamner Z A à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens.

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Z A n’a pas comparu.

Le président a sollicité les observations de X Y sur la recevabilité de ses demandes additionnelles, en l’état de l’absence de comparution de Z A. X Y a indiqué qu’il n’avait pas fait signifier par acte extrajudiciaire ses nouvelles conclusions à la défenderesse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en autorisation de vendre seul et expulsion

Il résulte de l’article 14 du code de procédure civile, selon lequel nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, que des demandes additionnelles du demandeur ne sont recevables que pour autant qu’elles ont été portées à la connaissance du défendeur.

En l’espèce, par assignation régulièrement signifiée le 18 novembre 2021 à Z A, X Y a sollicité sa condamnation à payer une indemnité pour son occupation privative d’un bien indivis situé […] à Paris. A l’audience du 21 mars 2022, X Y a formé des demandes additionnelles, notamment en autorisation de vendre seul le bien indivis et en expulsion de Z A. Ne justifiant pas d’une signification de ses conclusions comportant ses demandes additionnelles à Z A, qui n’a pas constitué avocat, il n’établit pas avoir régulièrement porté à la connaissance de cette dernière ces demandes et lui avoir permis de se défendre.

Toutes les demandes de X Y additionnelles au regard de son assignation du 18 novembre 2021 seront déclarées irrecevables.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 815-9 du code civil, le président du tribunal judiciaire est compétent, à défaut d’accord entre les indivisaires, pour régler provisoirement leur droit de jouissance et ainsi fixer une indemnité d’occupation à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise.

En l’espèce, par acte du 27 septembre 2006, B C D et Z A ont acquis en indivision, à hauteur de la moitié chacun, le lot n°2 (un appartement) de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété situé […] à Paris 19 .^ème B C D est décédé le […], laissant pour lui succéder, selon acte de notoriété dressé le 16 janvier 2019 par M^e FOURNIER MONTGIEUX, notaire à Montpellier, son fils unique X Y. X Y et Z A sont donc désormais propriétaires indivis, à hauteur de la moitié chacun, du bien immobilier précité. Z A, qui se […] dans des lettres datées des 6 octobre 2017 et 1 mars 2018 à X Y^E et qui occupe toujours les lieux selon l’huissier de justice qui lui a signifié l’assignation introductive d’instance, ne conteste pas jouir seule du bien indivis depuis le décès d’B C D. Elle est donc redevable envers l’indivision composée d’elle-même et de X Y d’une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1 janvier 2018, premier mois suivant le décès d’B C^E D.

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L’indemnité d’occupation dont Z A est redevable doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment de l’acte d’acquisition, et des estimations produites établies en octobre 2016 par l’agence CENTURY 21 et le 26 octobre 2016 par l’agence FONCIA TRANSACTION à la demande de Z A, que le bien indivis est constitué d’un appartement d’environ 48 m², au 1 étage sur rue^E d’un immeuble ancien sans ascenseur. Il comprend une entrée, un dégagement, une cuisine, un séjour, une chambre et une salle d’eau et est en état d’usage. Il est situé dans un quartier à vocation résidentielle et relativement animé. Selon le simulateur proposé par le réseau ORPI, utilisé en janvier 2022 par X Y, sa valeur locative mensuelle se situe dans une fourchette allant de 994 euros à 1.132 euros. Selon le site de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne, les loyers pratiqués pour des logements similaires dans le quartier se situent dans une fourchette allant de 13, 40 à 23 euros du m² mensuel, avec un loyer moyen de 19,20 euros du m² mensuel en 2021. Le tribunal disposant des éléments suffisants pour statuer sur la demande dont il est saisi, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et de la vétusté de l’appartement, occupé par B C D et Z A depuis 2006, soit depuis près de 15 ans, il sera retenu, à titre provisionnel, une valeur locative de 19 euros par m² par mois, pour 48 m², arrondie par commodité à 900 euros par mois. A raison du caractère précaire de la jouissance du bien indivis par Z A, qui n’est titulaire d’aucun contrat de bail, il sera fait application d’un abattement de 20 %, ramenant ainsi la valeur locative mensuelle à la somme de 720 euros.

Z A sera donc déclarée redevable envers l’indivision propriétaire du bien d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme provisionnelle de 720 euros, et ce à compter du 1 janvier 2018.^E

Sur la répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision

Selon l’article 815-11 du code civil, tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, qui sont composés des fruits de l’indivision déduction faite des dépenses de celle-ci. L’indemnité d’occupation privative devant être assimilée à un revenu accroissant l’indivision, chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices en résultant, après avoir justifié que l’indivision produit effectivement des bénéfices. Par application de l’article 815-13 du même code, les dépenses de conservation du bien indivis, soit les taxes foncières, les taxes d’habitation, les cotisations d’assurance et les charges de copropriété, sont à la charge de l’indivision, ouvrant le cas échéant droit à l’indivisaire qui a personnellement exposé ces sommes à une créance sur ses co-indivisaires.

En l’espèce, les seuls revenus de l’indivision sont constitués par l’indemnité d’occupation dont est redevable Z A. Sur la période allant du 1 janvier 2018 au 31 décembre 2021,^E l’indivision constituée de X Y et Z A a donc perçu comme revenus la somme totale de 34.560 euros (720 euros par mois pendant 48 mois).

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Les dépenses générées par l’indivision comprennent la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété ainsi que l’assurance du bien. Selon les pièces produites aux débats par X Y, les charges de copropriété, charges courantes et charges pour travaux inclus, vont de 500 à 550 euros par trimestre, soit environ 180 euros par mois et la taxe foncière est d’environ 450 euros par an, soit environ 38 euros par mois. Au vu de ces éléments, les dépenses mensuelles de l’indivision seront fixées à la somme de 300 euros à titre provisionnel, soit, sur la période allant du 1 janvier 2018 au 31 décembre 2021, à la^E somme globale de 14.400 euros (300 euros x 48 mois). Les bénéfices de l’indivision seront donc fixés sur la période considérée à la somme provisionnelle de 20.160 euros.

En conséquence, X Y est fondé à recevoir à titre provisionnel, pour la période du 1 janvier 2018 au 31 décembre 2021,^E sa part annuelle des bénéfices de l’indivision, soit compte tenu de sa part indivise de 50 %, la somme de 10.080 euros, que Z A sera condamnée à lui payer. Le fait que X Y ait exposé des dépenses dans l’intérêt de l’indivision ne lui ouvre pas droit à une répartition majorée des bénéfices, mais seulement le cas échéant à une créance en remboursement envers son co-indivisaire sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, demande en paiement qui n’entre pas dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Sur les autres demandes

Z A, qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’équité et la nature familiale du litige commandent de rejeter la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond et par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable les demandes de X Y tendant à être autorisé à vendre seul le bien immobilier dont il est copropriétaire indivis avec Z A situé […]ème et à obtenir l’expulsion de Z A de ce bien,

Dit que Z A est redevable envers l’indivision portant sur le bien situé […] à Paris 19 , composée d’elle-^ème même et de X Y, d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 janvier 2018,^E

Fixe, à titre provisoire, à la somme de 720 euros le montant de l’indemnité d’occupation portant sur le bien situé […] à Paris 75019 due par Z A à l’indivision composée d’elle-même et de X Y à compter du 1 janvier 2018,^E

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Condamne Z A à payer à X C D, à titre provisionnel, la somme de 10.080 euros, au titre de la répartition des bénéfices pour la période du 1 janvier 2018 au 31 décembre 2021, ^E

Condamne Z A aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 20 Avril 2022

La Greffière La Présidente Doris MARONI Emmanuelle PROUST

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