TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/58333 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AWO

N° : 13

Assignation du :

07 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 décembre 2023

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SCI MARIE-CHARLOTTE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS – #A0780

DEFENDERESSE

La société CAKEJULU S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 1er novembre 2016, la SCI MARIE-CHARLOTTE a donné à bail commercial à la société CAKEJULU des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer en principal de 25.200 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 21 août 2023, à la société CAKEJULU, pour une somme de 40.601,85 euros, au titre de l’arriéré locatif au 16 août 2023.

Par acte délivré le 7 novembre 2023, la SCI MARIE-CHARLOTTE a fait assigner la société CAKEJULU devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

— “DECLARER la société SCI MARIE-CHARLOTTE recevable et bien fondée en ses demandes et en conséquence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er novembre 2016 et ORDONNER l’expulsion de la SARL CAKEJULU et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [Adresse 1], en la forme accoutumée, avec si besoin est l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier ;

— CONDAMNER la SARL CAKEJULU au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 43.321,44 euros (QUARANTE TROIS MILLE TROIS-CENT-VINGT-ET-UN EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES) arrêtée au terme du troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux contractuel de 5% par mois, ou subsidiairement au taux légal, à compter du commandement pour les sommes qui y figurent et du présent exploit pour le surplus ;

— ORDONNER la séquestration du mobilier ;

— CONDAMNER la SARL CAKEJULU, pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux malgré les termes du dispositif de l’ordonnance à intervenir d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer antérieur majoré du montant des taxes, charges et prestations dues en vertu du bail et la condamner en tant que de besoin à la lui verser jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— CONDAMNER la SARL CAKEJULU en tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement du 21 août 2023 et au versement de la somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2023, la SCI MARIE-CHARLOTTE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du siège social, la société CAKEJULU n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail (et la résiliation de droit d’un bail).

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article XIII une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, après un simple commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI MARIE-CHARLOTTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 40.601,85 euros, arrêtée au 16 août 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CAKEJULU et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société CAKEJULU depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI MARIE-CHARLOTTE, l’obligation de la société CAKEJULU au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 22 septembre 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43.321,44 euros (échéance du mois de septembre 2023 comprise, déduction faite des frais de commandement inclus dans la demande de condamnation aux dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société CAKEJULU. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 21 août 2023 à hauteur de 40.601,85 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

La SCI MARIE-CHARLOTTE sollicite l’application d’une pénalité consistant à appliquer un taux de 5% par mois de retard jusqu’au complet paiement pour tout retard de paiement (article IV).

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit la majoration contractuelle de l’intérêt légal prévu à l’article 1231-6 du code civil, courant mensuellement sur les sommes dues, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

— Sur les autres demandes

La société CAKEJULU, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CAKEJULU ne permet d’écarter la demande de la SCI MARIE-CHARLOTTE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 septembre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CAKEJULU et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CAKEJULU, à compter de la résiliation du bail du 22 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société CAKEJULU à payer à la SCI MARIE-CHARLOTTE la somme de 43.321,44 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 22 septembre 2023 (échéance de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 sur 40.601,85 euros et à compter du 7 novembre 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande tendant à voir appliquer la pénalité contractuelle de retard au taux mensuel de 5%;

Condamnons la société CAKEJULU aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement (274,23 euros) ;

Condamnons la société CAKEJULU à payer à la SCI MARIE-CHARLOTTE la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 22 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY