TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/13290

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFKZ

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Décembre 2023

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SECRI GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

S.C.I. CYRSE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Donatella HALFON de la SELARL G.H. ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0039

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente , statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Décembre 2023

Charges de copropriété

N° RG 22/13290 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFKZ

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Octobre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Cyrse est propriétaire des lots de copropriété n°57, 372 et 164 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Cyrse de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner la SCI Cyrse en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 18 octobre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, elle demande au tribunal de :

— condamner la SCI Cyrse au paiement de la somme de 39.717,64 euros, au titre des charges arriérés arrêtées au 4e trimestre 2022 (38.679,6 euros) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.038,04 euros) avec intérêts qui doivent courir à compter :

° du 18 mai 2021 date de la mise en demeure sur la somme de 6036,76 euros,

° de la date de signification de l’assignation pour le solde,

— condamner la SCI Cyrse au paiement de la somme de 3000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la SCI Cyrse à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI Cyrse a constitué avocat le 9 octobre 2023, postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 20 avril 2023. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 octobre 2023.

Par conclusions retrouvées au dossier mais non notifiées par voie électronique, la SCI Cyrse demande au juge de la mise en état d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture pour les motifs suivants :

— l’arriéré des charges impayées se justifierait par un dégât des eaux subi par la SCI Cyrse résultant de travaux d’étanchéité des terrasses à l’initiative de la copropriété ;

— le gérant de la SCI Cyrse aurait été gravement malade et hospitalisé en Tunisie.

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 16 du code de procédure civile dispose : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Après consultation du réseau privé virtuel des avocats, on retrouve la trace de la constitution en défense de la SCI Cyrse le 9 octobre 2023 à 15h54, par message entrant.

En revanche, les conclusions de la défenderesse relatives au rabat de clôture, datées du 18 octobre 2023, n’ont pas été notifiées par voie électronique au demandeur ; le défendeur n’apporte pas non plus la preuve de les avoir signifiées par exploit d’huissier, elles seront en conséquence déclarées irrecevables.

Par ailleurs, les pièces communiquées au soutien de leur argumentation n’ont pas fait l’objet d’un bordereau de communication et on ne retrouve pas non plus trace de leur transmission au demandeur. Elles seront en conséquence écartées des débats.

2 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Cyrse est propriétaire des lots n°57, 372 et 164 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels individuels de charges et appels de travaux;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2021 et 20 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 et 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au jour de l’assignation, soit au 4 novembre 2022 ;

— la mise en demeure en date du 18 mai 2021 ;

— le commandement de payer en date du 10 octobre 2022 ;

— le contrat de syndic.

Décision du 21 Décembre 2023

Charges de copropriété

N° RG 22/13290 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFKZ

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Cyrse, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 38679,60 euros.

la SCI Cyrse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 18 mai 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 6036,76 euros, somme dont il a été demandé le paiement dans cette mise en demeure.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 4 novembre 2022 pour le solde restant du des charges impayées à compter de l’assignation, soit sur la somme de 32642,84 euros (6036,76 – 38679,60)

3 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Décision du 21 Décembre 2023

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1038,04 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Ils se décomposent comme suit :

-18/05/2021 frais de relance : 40,80 euros,

-03/05/2022 frais constitution dossier avocat : 360 euros,

-12/09/2022 constitution dossier huissier : 360 euros,

-14/10/2022 frais commandement payer : 277,24 euros.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 18 mai 2021 (40,80 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 14 octobre 2022 lors du commandement de payer (277,24) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation – constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais désignés comme « constitution dossier huissier » (360 euros) apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « frais constitution dossier avocat » (360 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles. Ils ne pourront en conséquence être indemnisés au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI Cyrse sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40,80 + 277,24 soit 318,04 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Cyrse de ses obligations.

Décision du 21 Décembre 2023

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A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Cyrse a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 18 mai 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Cyrse a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SCI Cyrse, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Cyrse sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE les conclusions de la SCI Cyrse irrecevables ;

ECARTE des débats les pièces non communiquées au demandeur ;

CONDAMNE la SCI Cyrse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  6 036,76 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, au 1er janvier 2023 (4e appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 ;

—  3 2642,84 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, au 1er janvier 2023 (4e appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 ;

—  318,04 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Cyrse aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La Greffière La Présidente