TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 avril 2023
N° RG 23/51866 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZD52 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N° : 10
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier Assignation du : 21 Février 2023
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DEMANDERESSE
S.A.S. LA BELLE OUVRAGE […]
représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS – #E0586
DEFENDERESSE
S.C.I. […] 36 rue de Naples 75008 PARIS
représentée par Maître Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0428
DÉBATS
A l’audience du 28 Mars 2023, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia
BOUTLELIS, Greffier,
2 Copies exécutoires délivrées le:
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Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 21 mars 2019, la SCI Reuche Martin, aux droits de laquelle vient la SCI DES […], a consenti à la SAS LA BELLE OUVRAGE un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés au 1er étage de l’immeuble […], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 69.930€ hors charges et hors taxes.
Le contrat de bail stipule que les locaux loués devront être utilisés exclusivement à usage de bureau pour l’activité actuelle du preneur, à savoir l’établissement de bilans de compétences, la formation initiale et continue, l’intervention et le conseil auprès d’individus et de groupes dans tous les secteurs d’activités.
Le bailleur a entrepris dans l’immeuble, dont il est propriétaire, des travaux de réhabilitation dans le cadre du Dispositif Eco Energie Tertiaire. Seule la société LA BELLE OUVRAGE s’est maintenue dans les lieux, les autres locataires ayant quitté l’immeuble.
Au mois de septembre 2022, le chauffage assuré par la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain a été supprimé. Des radiateurs d’appoint ont été livrés à la société LA BELLE OUVRAGE par le bailleur des mois d’octobre à janvier 2023.
Se plaignant du caractère provisoire du système de chauffage fourni par le bailleur, et alors que son installation électrique monophasée ne permet pas d’utiliser en même temps tous les radiateurs et de chauffer convenablement les locaux, la SAS BELLE OUVRAGE a mis en demeure le bailleur, par sommation délivrée le 9 février 2023, notamment de passer commande des travaux de mise en place d’un système de chauffage pérenne.
Exposant n’avoir reçu aucune réponse à cette sommation, la SAS BELLE OUVRAGE a, par exploit délivré le 21 février 2023, fait citer la SCI DES […] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Par acte extrajudiciaire signifié le 24 février 2023, le bailleur a sommé le preneur de lui communiquer l’ensemble de la documentation et des éléments permettant d’attester de la conformité de l’exploitation ERP 5ème catégorie, dans ses locaux et relative aux ERP, dont notamment le dossier d’aménagement et l’autorisation délivrée par l’autorité administrative, lors de la création de cet établissement.
A l’audience du 28 mars 2023, la requérante conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, à la litispendance de cette demande, et en tout état de cause, au rejet des prétentions adverses. Elle sollicite de :
• ordonner à la défenderesse de faire réaliser une installation de chauffage pérenne telle que chiffrée par la société MADELEC dans son devis DEV-2023-0012 pour 8719,62€ HT, avec dépose préalable des radiateurs de chauffage central obsolètes et raccordement provisoire sur
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l’alimentation électrique du bâtiment dans l’attente de la modification par ENEDIS de la puissance du compteur privatif du local, sous astreinte de 1000€ par jour à compter du lendemain du prononcé de l’ordonnance, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,
• la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 24.783€ à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de la privation d’un chauffage décent du 15 octobre 2022 au 16 février 2023,
• à titre subsidiaire, d’être autorisée à consigner les loyers entre les mains de la CARPA de l’Ordre des Avocats au Barreau de Paris jusqu’à rétablissement du chauffage du local,
• condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont le coût des procès-verbaux de constat des 2 et 27 janvier 2023 et de la sommation du 9 février 2023.
La SCI DES […] conclut au rejet des prétentions de la requérante et sollicite, à titre reconventionnel, de :
- juger que la clause résolutoire est acquise et prononcer la résiliation du contrat de bail,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- « condamner la société LA BELLE OUVRAGE SAS, au paiement des intérêts de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation »,
- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation journalière à compter du 24 mars 2023 calculée sur la base d’un montant équivalent à 1% du dernier loyer annuel, soit 729,50€ jusqu’à libération des lieux,
- à titre subsidiaire, juger qu’il sera fait interdiction à la défenderesse d’accueillir du public tant qu’elle ne sera pas en mesure de justifier des autorisations administratives relatives aux établissements recevant du public de 5ème catégorie,
- condamner la défenderesse à lui verser la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
SUR CE
La requérante fonde ses prétentions sur les dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
En vertu de l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, il résulte d’un procès-verbal de constat établi le 27 janvier 2023 par M^e LE PESANT, Commissaire de Justice, que les températures relevées dans les locaux à l’aide d’un thermomètre laser sont comprises entre 9,7°C et 17,6°C.
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Ce constat précède de quelques jours la sommation adressée par le preneur à son bailleur le 9 février 2023.
Les faibles températures relevées dans les locaux en plein hiver, et les obligations pesant sur l’employeur vis-à-vis de ses salariés, caractérisent l’urgence.
En effet, les moyens opposés par la défenderesse sur l’absence d’urgence résultant d’une part, du fait que le locataire a été informé que les travaux de mise aux normes concernaient le chauffage et d’autre part, que le chauffage d’appoint est insuffisant en raison du raccordement électrique non conforme des lieux, exclusivement imputable au locataire selon lui, n’ont pas d’incidence sur l’urgence liée à l’insuffisance de chauffage, ces moyens ayant davantage pour objet de contester le bien fondé de la demande.
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
En l’espèce, il résulte des débats et du contrat de bail que le chauffage était assuré par la CPCU et que le preneur était tenu au remboursement de sa quote-part de charges liée notamment, selon l’article 11 du contrat de bail, « au chauffage des locaux loués et des parties communes ».
Il n’est pas contesté que le chauffage n’est plus assuré par la CPCU depuis le mois de septembre 2022.
La notice descriptive et méthodologique prévisionnelle au 2 mai 2022 permet de constater que les travaux entrepris par le bailleur comprennent la refonte et la mise aux normes des lots techniques existants (chauffage, électrique etc…). Toutefois, la refonte du chauffage dont se prévaut le bailleur ne concerne que les parties communes et les parties privatives vacantes, paragraphe au sein duquel est indiquée la mention « Réfection complète des lots techniques et installation de nouveaux équipements».
Dans la rubrique « Parties privatives occupées » ne figure nulle part la refonte des lots techniques, seuls étant envisagés l’audit et la mise en conformité si nécessaire des locaux, à la charge des occupants.
Malgré plusieurs demandes du preneur en ce sens, aucune information ne lui a été communiquée sur la façon dont les locaux loués seront chauffés à l’issue des travaux, de sorte qu’un doute existe sur le point de savoir si le bailleur entend se dispenser, à l’issue des travaux, d’assurer le chauffage dans le seul local qui n’est pas vacant ou s’il prévoit d’assurer le chauffage dans le local en question et ce, en utilisant les éléments d’équipement déjà en place (radiateurs en fonte).
Cette information a une incidence sur la demande d’injonction formulée par la requérante, au titre d’un chauffage pérenne. En effet, si le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local chauffé permettant d’y exploiter l’activité contractuellement prévue, il dispose en revanche de toute latitude sur le choix de l’installation, à condition que celle-ci soit pérenne, le preneur étant quant à lui tenu de souffrir la réalisation des travaux.
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En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin que le bailleur communique tout justificatif sur l’alimentation en chauffage du local donné en location à la société LA BELLE OUVRAGE à l’issue des travaux ainsi que la date prévisionnelle à laquelle le chauffage sera rétabli dans les lieux loués.
Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 dans sa rédaction issue de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, en tout état de la procédure y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.
L’affaire présentant les critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties, le temps de la réouverture des débats, de rencontrer un médiateur. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront, si elles le souhaitent, démarrer une médiation conventionnelle, ou si elles le préfèrent, demander au juge d’ordonner une médiation judiciaire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et avant dire droit,
Ordonnons la réouverture des débats afin que la SCI […] précise si elle entend assurer le chauffage de son locataire à l’issue des travaux et si tel est le cas, qu’elle communique à cette fin, tout justificatif sur cette alimentation en chauffage à partir de radiateurs en fonte sur lesquels elle n’envisage d’effectuer aucun travaux selon le planning prévisionnel transmis et la date prévisionnelle de la mise en service de ladite installation ;
Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour invitation à médiation :
Madame Y X […] Tél : 06.12.54.37.61 agctabary@gmail.com
au plus tard le 10 mai 2023
Invitons chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil si elle le souhaite ;
Rappelons que ce rendez vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence ;
Rappelons que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez vous, sans que le tribunal soit dessaisi ;
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Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ,
Disons qu’à l’expiration de la date limite pour rencontrer le médiateur, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou s’abstiendrait de répondre au médiateur, celui-ci en informera la juridiction et cessera ses opérations, sans défraiement,
Renvoyons l’affaire et les parties à l’audience du 23 Mai 2023 à 13h30 ;
Disons que la présente décision vaut convocation.
Fait à Paris le 21 avril 2023
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
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