TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Vincent PAIELLA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00303 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XBH

N° MINUTE :1

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 40

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00303 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XBH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2016, la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires a donné à bail à Madame [I] [T] un appartement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel initial de 557,28 euros, outre des provisions sur charges.

Par avenant en date du 1er octobre 2021, Monsieur [Y] [N] a été ajouté comme cotitulaire du bail.

Par courrier avec LRAR en date du 18 octobre 2021, Madame [I] [T] a donné congé du logement objet du présent litige et Monsieur [Y] [N] est demeuré seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2022, la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires a fait signifier à Monsieur [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 15 284,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 octobre 2022 la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2278,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens ;

ordonner la capitalisation des intérêts ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 23 novembre 2023.

L’affaire a été appelée le 13 février 2024 puis renvoyée au 23 avril 2024, le 6 juin 2024 pour être examinée au fond le 26 septembre 2024 ;

À l’audience, la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise le montant du loyer à 708,03 euros charges comprises, ainsi que la dette locative à la baisse à la somme de 1634,97 euros arrêtée au 17 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus. Elle précise que les frais ont été déduits de la dette locative. Elle s’en rapporte au tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires soutient que, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2022 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conclusions écrites en réponse et reconventionnelles en date du 6 juin 2024, Monsieur [Y] [N], sollicite :

annuler le commandement de payer délivré à Monsieur [Y] [N] ;débouter la baillersse de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; A titre subsidiaire

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

accorder à Monsieur [N] les plus larges délais pour s’acquitter de sa très éventuelle dette ;

En tout état de cause :

condamner la société RLF Résidences le logement des fonctionnaires à verser à Monsieur [Y] [N] une indemnité de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; condamner la société RLF Résidences le logement des fonctionnaires aux entiers dépens de l’instance ;

écarter l’execution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience, Monsieur [Y] [N], représenté par son conseil, s’oppose au montant de la dette réclamée et n’en comprend pas son montant. Il fait valoir que la bailleresse ne l’a jamais alerté sur le solde locatif débiteur mettant en avant une dette liée à l’application d’un supplément de loyer de solidarité qui a été régularisé depuis.

Il sollicite à titre subsidiaire le bénéfice de délais de paiement sur 12 mois. Il s’en rapporte à ses écritures pour le surplus de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la nullité du commandement de payer:

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur le supplément de loyer de solidarité, en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Aux termes de l’article L.441-3 du même code, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Il convient de préciser que cet article est d’ordre public et que les parties au contrat de bail ne peuvent convenir d’y déroger, le bailleur social s’exposant en outre à des sanctions financières prévues à l’article L.441-11 du même code en cas d’omission de prélèvement.

Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme [Adresse 3] ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

Enfin la nullité du commandement de payer l’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par ailleurs, un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 octobre 2022 pour la somme de 15 284,45 euros.

Toutefois, il ressort des pièces versées à la procédure, notamment du commandement de payer délivré le 4 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 17 septembre 2024 que le locataire a toujours versé ses loyers et charges jusqu’au 4 octobre 2022. Il apparait également dans le décompte versé à la procédure que la bailleresse a appliqué à partir du 8 février 2022 un supplément de loyer de solidarité au motif que le locataire n’avait pas fourni ses justificatifs de ressources.

Si la bailleresse produit l’envoi des demandes effectuées auprès de Madame [I] [T], il n’est pas justifié de l’envoi de la demande de justification des ressources pour l’année 2022 à l’égard de Monsieur [Y] [N].

Au surplus, le bailleur ne produit aucune quittance permettant d’établir de manière certaine le montant du SLS appliqué à compter de cette date. La majoration au titre du SLS n’aurait jamais dû être appliquée.

Au surplus, il n’est pas contesté que Madame [I] [T] a donné congé au 18 octobre 2021 et que Monsieur [Y] [N] s’est trouvé seul titulaire du bail. Il n’est par ailleurs pas contesté que la bailleresse a sollicité Madame [I] [T] pour justifier de ses ressources alors qu’elle n’était plus tenue par le bail objet du présent litige.

Pour autant, Madame [I] [T] a alerté la bailleresse dès le 11 février 2022 par courriel versé à la procédure de la réception de cette enquête et a rappelé avoir donné congé du bail, Monsieur [Y] [N] étant demeuré seul titulaire du bail.

A contrario, la bailleresse ne justifie pas avoir sollicité auprès du locataire Monsieur [Y] [N] ses éléments de ressources et transmis l’enquête ressources.

Par ailleurs, la non réponse à l’enquête doit faire l’objet d’une mise en demeure au titulaire du bail, dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

Un procès-verbal d’huissier de notification a été effectué le 7 novembre 2022 soit postérieurement au commandement de payer du 4 octobre 2024, et surtout 8 mois après l’application du supplément de loyer et par conséquent ne saurait couvrir les irrégularités relatives à l’application du supplément de loyer de solidarité.

Au surplus, il apparait dans le décompte que ces surloyers n’étaient pas dus puisqu’ils ont tous été recrédités en juin 2023 et donc perçus indument par la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et du décompte produit à l’instance que la somme contenue dans le commandement de payer est constituée d’un surloyer d’un montant de 1876,15 euros sur la période entre février 2022 et septembre 2022, soit 8 mois, pour un montant global de 15 009,20 euros. Le reliquat sollicité dans le commandement de payer correspondant à une facture en date du 9 décembre 2021 qui n’est pas équivalente à un loyer, sans autre précision ou justification de la bailleresse.

Enfin, il apparait que Monsieur [Y] [N] a toujours honoré ses loyers jusqu’à ce jour.

Il s’ensuit que la dette contenue dans le commandement de payer est quasiment exclusivement composée de surloyer indu et que, pour le reliquat, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’impayés de loyers et charges. En conséquence, il apparait que les sommes réclamées n’étaient pas réellement dues.

Il s’ensuit que le commandement de payer délivré le 4 octobre 2022 pour un montant erroné de 15 284,45 euros n’est pas nul en ce qu’un montant erroné de la dette locative n’est pas expressément prévue comme entrainant la nullité de l’acte.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [N] sera rejetée à ce titre.

Toutefois, il ne peut produire ses effets concernant l’acquisition de la clause résolutoire et de ses suites, à savoir l’expulsion, la séquestration des meubles et le versement d’une indemnité d’occupation. Il s’ensuit que la demande de la bailleresse tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que ses demandes subséquentes seront rejetées.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il convient de reprendre les éléments développés dans le cadre du commandement de payer concernant les sommes relatives au supplément de loyer de solidarité.

Pour le surplus, la bailleresse indique une facture non payée en décembre 2021 d’un montant de 230,89 euros qui ne correspond pas à un loyer et dont ni le principe ni le montant n’est justifié par la bailleresse de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

En outre elle soutient que le loyer résiduel de juin 2023 n’a pas été payé par Monsieur [Y] [N]. Il apparait dans le décompte actualisé une facture de 2636,90 euros qui ne correspond pas à un loyer mais dont la somme n’est pas justifiée alors que sur la même période, 7 factures sont portées au crédit de Monsieur [Y] [N]. Sans élément justificatif de ces sommes, la demande de la bailleresse sera rejetée.

Elle avance par ailleurs que le loyer de novembre 2023 n’a pas été honoré par le locataire. Il ressort du décompte de la créance actualisé au 17 septembre 2024 que le locataire n’a pas versé ce loyer. Il s’ensuit qu’il sera tenu de cette somme.

Enfin la bailleresse fait valoir qu’en janvier 2024, le locataire n’a pas payé l’intégralité de son loyer et qu’il est redevable de 20 euros environ. Il apparait au décompte produit que le loyer a été indexé à compter de janvier 2024 à la somme de 708,03 euros et que sur le mois de janvier 2024 le virement opéré par le locataire a été maintenu à la somme de 687,60 euros de sorte qu’il est redevable de la somme de 20,43 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 707,48 euros, correspondant à un mois de loyer de novembre 2023 d’un montant de 687,05 euros et au reliquat de janvier 2024 20,43 euros, au titre des sommes dues au 17 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur la totalité de la somme.

Monsieur [Y] [N] sollicite à l’audience des délais de paiement sur 12 mois pour lesquels la bailleresse s’en rapporte au tribunal. Au regard des éléments susmentionnés, il convient d’accorder un délai à Monsieur [Y] [N] pour apurer sa dette dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision,

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le locataire a régulièrement ses loyers et a fait l’objet d’une application indue du supplément de loyer de solidarité. S’il apparait que le locataire reste redevable d’impayés de loyers, cette somme demeure modique et le locataire s’est engagé à l’audience à régler les sommes qui seraient justifiées par la bailleresse.

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

En conséquence, faute de démontrer un manquement grave du locataire à ses obligations, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles et de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le locataire fait valoir que la présente instance est abusive et lui cause un important préjudice moral.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparait que Monsieur [Y] [N] a payé régulièrement ses loyers et n’a pas été contacté par la bailleresse au moment de l’enquête de ressources, cette dernière ayant sollicité l’ancienne bailleresse.

En dépit du courrier et de l’alerte de l’ancienne locataire Madame [I] [T] du 12 février 2022 et des courriels du locataire, un surloyer lui a été appliqué jusqu’en juin 2023, des régularisations effectuées à cette date. Malgré cette rectification, une assignation lui a été délivrée postérieurement à la régularisation des surloyers et aux demandes du locataires de justificatif des dettes restantes.

Il en résulte que la bailleresse a commis une faute et causé un préjudice à Monsieur [Y] [N] qu’il convient de réparer à hauteur de 1000 euros.

La demande de Monsieur [Y] [N] sera accueillie et la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires sera condamnée à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par le locataire.

Sur les demandes accessoires :

Par exception aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, en raison de l’issue du litige déboutant la bailleresse de ses demandes principales et des impayés de loyers dont le locataire demeure redevable, il convient de laisser aux parties la charge respective de leurs dépens.

L’équité commande rejeter la demande de la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [N] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 8 mars 2016 et de son avenant en date du 1er octobre 2021, le commandement de payer délivré le 4 octobre 2022 ne pouvant produire ses effets ;

REJETTE les demandes de la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses suites, l’expulsion de Monsieur [Y] [N], la séquestration des meubles,

REJETTE les demandes de la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires au titre de la résilitation du contrat de bail en date du 8 mars 2016 et de son avenant en date du 1er octobre 2021, et de ses suites, à savoir l’expulsion de Monsieur [Y] [N], la séquestration des meubles, ainsi que la condamnation à une indemnité d’occupation, ainsi que la condamnation à une indemnité d’occuption ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 707,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [N] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [Y] [N] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 12 versements de 70,74 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires à verser à Monsieur [Y] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

LAISSE aux parties la charge de leurs dépens ;

CONDAMNE la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM RLF Résidences le logement des fonctionnaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE