TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/00823 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZU4

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LA SOCIETE [Adresse 2],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1434

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PM GROUPE FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître TABORDET-MERIGOUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00823 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZU4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 26 avril 2021, la société POMPE 179, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 2], a consenti un bail d’habitation à la société PM GROUPE FRANCE sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6890 euros et d’une provision pour charges de 975 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 16308,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire.

La société PM GROUPE FRANCE a donné congé et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 15 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la société [Adresse 2] a assigné la société PM GROUPE FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  20385,75 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 9 novembre 2023, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, sans octroi de délais de paiement,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 12 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juillet 2024 à la demande de la société [Adresse 2] et un calendrier de procédure a été établi en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

À l’audience du 5 juillet 2024, la société [Adresse 2], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande la condamnation de la société PM GROUPE FRANCE à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  20385,75 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 9 novembre 2023, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, sans octroi de délais de paiement,

—  10868 euros TTC au titre des réparations locatives,

— Sans octroi de délais de paiement,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société PM GROUPE France, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes de la société [Adresse 2] et demande à titre reconventionnel :

— Que soit ordonnée la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCP MARC FARRUCH le 19 octobre 2023,

— Que soit ordonnée la compensation entre les créances,

— La condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 214,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— A titre subsidiaire : la condamnation de la société [Adresse 2] à lui restituer le dépôt de garantie,

— En tout état de cause la condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer les sommes suivantes :

3000 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat,

3000 euros à titre de dommages-intérêts ;

3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il a été demandé aux parties de produire en cours de délibéré le contrat de bail portant leurs signatures des parties et ce avant le 26 septembre 2024. Le conseil de la société [Adresse 2] a communiqué cette pièce par courriel du 25 septembre 2024. La société PM GROUPE FRANCE n’a formé aucune observation.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de relever que le contrat de bail de bail objet du présent litige n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs mais à celles du code civil relatives au contrat de louage.

Sur la nullité de la saisie conservatoire

Aux termes de l’article 12 al.1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

De jurisprudence constante les juges n’ont pas l’obligation de rechercher la règle applicable au litige dès lors que le demandeur a précisé le fondement juridique de sa prétention.

En l’espèce, la société PM GROUPE FRANCE demande que soit prononcée sur le fondement de l’article R211-3 du code de procédure civile la nullité de la saisie conservatoire réalisée le 17 octobre 2023.

Or cet article n’existe pas.

La société PM GROUPE FRANCE sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la dette de loyers

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société [Adresse 2] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 9 novembre 2023, la société PM GROUPE FRANCE lui devait la somme de 20385,75 euros au titre des loyers impayés.

L’article 11 (7/) des conditions particulières du contrat stipule que le preneur verse au bailleur un dépôt de garantie de 20670 euros. L’article 11 des conditions générales prévoit que le preneur verse au bailleur un dépôt de garantie représentant un terme de loyer en principal.

Ces clauses apparaissent contradictoires en ce qu’elles ne stipulent pas le même montant de dépôt de garantie. Il doit être considéré, en application de l’article 1188 du code civil, que les parties ont entendu déroger aux conditions générales du contrat en imposant au preneur un dépôt de garantie correspondant à trois termes de loyers. Le montant du dépôt de garantie est donc bien de 20670 euros.

Dès lors, la société PM GROUPE FRANCE ne peut valablement soutenir avoir versé la somme de 20670 euros au titre du dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer et au titre du paiement de deux mois de loyers en plus du dépôt de garantie.

La société PM GROUPE France est en conséquence condamnée à payer à la bailleresse la somme de 20385,75 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 9 novembre 2023.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730, 1732, 1754 et 1755 du code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux. Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la société [Adresse 2] demande le remboursement, selon la facture produite pour un montant de 10868 euros, des travaux de peinture sur les murs et plafonds et de remise en état du parquet dans tout l’appartement.

La société PM GROUPE FRANCE a occupé les lieux pendant un peu plus de 30 mois.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement.

Il en ressort, s’agissant :

Du parquet :

Etat des lieux d’entrée : très bon état dans toutes les pièces, aucune observation quant à la présence de traces ou taches.

Etat des lieux de sortie : couloir : bon état avec traces d’usure, salon/salle à manger : état moyen avec usure, pièce 3 chambre : bon état, pièce 4 chambre : état moyen et usure, pièce 5 chambre : bon état. Les photos jointes laissent apparaitre des traces d’usure, de rayures et des taches qui ne peuvent résulter de la vétusté.

Ainsi l’intervention sur le parquet est justifiée dans le couloir, le salon/salle à manger et l’une des chambres soit une part de 70% imputable au locataire ce qui représente la somme de 2800 euros TTC.

Des murs :

Etat des lieux d’entrée : état neuf dans toutes les pièces sauf dans le dégagement de la chambre et du dressing : très bon état.

Etat des lieux de sortie :

Bon état : pièce 3 chambre avec petite trace sur les murs

Etat moyen : couloir d’entrée, WC1, salon/salle à manger avec traces de reprises grossières, pièce 4 : chambre, pièce 5 chambre, cuisine avec traces sur les murs

Des plafonds :

Etat des lieux d’entrée : état neuf dans toutes les pièces sauf dans le dégagement de la chambre et du dressing : très bon état

Etat des lieux de sortie : bon état dans toutes les pièces

S’agissant des murs et plafonds, les travaux ne sont pas intégralement justifiés en particulier sur les plafonds. Il convient de retenir une part de 50 % imputable au locataire soit la somme de 2000 euros TTC.

Il convient en outre de retenir 60% du montant du poste de protection et nettoyage soit 588 euros.

La société PM GROUPE FRANCE est en conséquence condamnée à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5388 euros TTC au titre des réparations locatives.

Sur la compensation

Les sommes dues au titre des loyers impayés et des réparations locatives se compensent avec le montant du dépôt de garantie de 20670 euros retenu par la bailleresse.

La société PM GROUPE FRANCE reste en conséquence redevable du reliquat soit la somme de 5103.75 euros au titre des loyers impayés et réparation locatives. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023.

Sur les demandes indemnitaires de la société PM GROUPE FRANCE

Sur le défaut de bonne foi dans l’exécution du contrat

Dans la mesure où il a été fait droit aux demandes de la société [Adresse 2], les griefs que la société PM GROUPE FRANCE invoque pour soutenir que celle-ci a agi de mauvaise foi ne sont pas fondés de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Sur la responsabilité délictuelle

Les prétentions de la société [Adresse 2] étant fondées en leur principe de sorte que la procédure n’est pas abusive, la société PM GROUPE FRANCE sera déboutée de sa demande indemnitaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société PM GROUPE FRANCE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société PM GROUPE FRANCE de sa demande en nullité de la saisie-conservatoire ;

CONDAMNE la société PM GROUPE FRANCE à payer à la société [Adresse 2] la somme de 20385,75 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 9 novembre 2023 ;

CONDAMNE la société PM GROUPE FRANCE à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5388 euros TTC au titre des réparations locatives ;

DIT que ces sommes se compensent avec le montant du dépôt de garantie de 20670 euros ;

CONDAMNE en conséquence la société PM GROUPE FRANCE à payer à la société [Adresse 2] après compensation de leurs créances la somme de 5103.75 euros au titre du reliquat restant dû, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société PM GROUPE FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la société PM GROUPE France à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge