TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e FENECH

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e Claire ABELLO

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8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11353 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXUCP

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Gregory FENECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0331

DÉFENDERESSES

S.C.I. LPG, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.A.S. CRECHEO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentées par Maître Claire ABELLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2017, avocat postulant, et par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11353 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUCP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de cession en date du 18 mars 2021, la SCI LPG a acquis de la société HOLD’IN la propriété des lots n° 49, 51 et 52 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2021, les copropriétaires ont voté la résolution n° 17 suivante :

« Les copropriétaires ont été informés de la vente des lots 49, 51 et 52 par la société HOLD’IN (RCS PARIS n°338 645 674) à la société LPG (RCS NANTERRE n°823 744 982).

Il est rappelé que le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est destiné à usage d’habitation à l’exception des locaux du rez-de-jardin qui sont à usage de bureaux, qu’il impose une occupation bourgeoise des lieux outre que les locataires doivent respecter ses stipulations et la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires ont reçu l’information selon laquelle une crèche serait installée dans le local dédié à une activité de bureaux, soit le lot 49, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, outre que les enfants pris en charge auraient accès au jardin et à la dépendance constitutifs des lots 51 et 52 ; le jardin étant encaissé entre la façade arrière de l’immeuble et des murs de grande hauteur.

Il ressort de ces considérations que :

1°) L’acheteur des lots 49, 51 et 52, personnellement ou par l’entremise de son ou de ses locataires, pourraient exercer ou tenter d’exercer une activité contraire au règlement de copropriété.

2°) L’acheteur des lots 49, 51 et 52, personnellement ou par l’entremise de son ou de ses locataires, pourraient exercer ou tenter d’exercer une activité génératrice de nuisances, prohibées par le règlement de copropriété.

A raison des motifs ci-avant exprimés, l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représentée par son syndic décide, dans l’éventualité où une activité contraire et/ou prohibée par le règlement de copropriété était exercée ou en passe de l’être dans la copropriété, de défendre les droits légitimes dudit syndicat des copropriétaires et d’entreprendre toutes mesures propres visant à assurer leur sauvegarde et notamment d’initier une procédure judiciaire ».

La SCI LPG a donné à bail à la société CRECHEO ses lots pour y exploiter, à compter de septembre 2021, une activité de crèche sous l’enseigne « [7] ». Préalablement, elles ont réalisé des travaux pour lesquels le syndic de copropriété leur a adressé une lettre de mise en demeure le 22 juillet 2021 aux fins de remise en état des lieux considérant qu’une partie de ces travaux avaient été réalisés sur les parties communes de l’immeuble et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Un constat d’huissier a également été dressé le 3 août 2021.

A la suite de l’ouverture de la crèche en septembre 2021, les copropriétaires se plaignant des nuisances engendrées par cette activité, le syndic de copropriété a adressé une nouvelle mise en demeure en date du 8 novembre 2021 afin de faire cesser ces nuisances et de respecter la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.

Par courrier en date du 1er décembre 2021, les sociétés SCI LPG et CRECHEO ont indiqué ne pas avoir la même lecture du règlement de copropriété s’agissant de la possibilité d’exercer l’activité de crèche au sein des lots litigieux et de la destination de l’immeuble.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 6 et 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI LPG et la société CRECHEO afin notamment de les voir condamner in solidum à restituer au lot n° 49 sa destination à usage de bureaux et en conséquence de cesser l’exercice de l’activité de crèche au sein des lots n° 49, 51 et 52 et à l’indemniser du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 8, 9, 25 b et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

A titre principal,

CONDAMNER in solidum la société SCI LPG et la société CRECHEO à restituer au lot n°49 de l’immeuble sis [Adresse 5] sa destination à usage de bureaux et, en conséquence, ORDONNER à la société SCI LPG et à la société CRECHEO de cesser l’activité de crèche actuellement exercée au sein des lots n° 49, 51 et 52, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, les condamner in solidum au paiement d’une astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum la société SCI LPG et la société CRECHEO à cesser de causer des nuisances aux occupants de l’immeuble par l’exploitation d’une crèche au sein des lots n°49, 51 et 52 de l’immeuble sis [Adresse 5] et, en conséquence, ORDONNER à la société SCI LPG et à la société CRECHEO de cesser l’activité de crèche actuellement exercée au sein desdits lots, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, les condamner in solidum au paiement d’une astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

SE RESERVER le pouvoir de liquider les astreintes visées ci-dessus,

CONDAMNER in solidum la société SCI LPG et la société CRECHEO à verser la somme de 15.000,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum la société SCI LPG et la société CRECHEO à verser la somme de 15.000,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société SCI LPG et la société CRECHEO à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Gregory FENECH Avocat en la cause pour ceux pour lesquels il y a pourvu (articles 696 et 699 du code de procédure civile),

RAPPELER que le jugement de première instance est de droit exécutoire, et DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la SCI LPG et la société CRECHEO demandent au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9],

ECARTER l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] à payer à la SCI LPG et à la SAS CRECHEO la somme de 2 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11353 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUCP

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 9] aux entiers dépens,

RAPPELER que la SCI LPG sera dispensée de toute participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 juin 2025, a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande de cessation de l’activité de crèche dans les lots n° 49, 51 et 52 formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] à l’encontre de la SCI LPG et la société CRECHEO

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande, à titre principal, sur les articles 8-I et 9-I de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur les articles 10, 12 et 13 du règlement de copropriété en indiquant que les locaux au rez-de-jardin, objet du lot n° 49, ne peuvent être exploités qu’à l’usage de bureaux ; la jurisprudence définit l’activité de bureau comme l’exercice d’une activité intellectuelle sans réception de clients sauf à titre accessoire à l’activité ; il a été jugé que l’activité de crèche ne peut en aucun cas être exercée dans des locaux à destination de bureaux et que cette activité n’est pas conforme à une occupation bourgeoise ou à une activité professionnelle libérale tolérée dans les appartements.

Il en conclut qu’en l’espèce, les stipulations du règlement de copropriété énonçant que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception des locaux du rez-de-jardin qui sont à usage de bureaux, et qui précisent que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, avec une tolérance pour l’exercice de professions libérales à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, ont pour objet de préserver la tranquillité de l’immeuble en admettant uniquement dans l’immeuble, et en particulier dans les locaux du rez-de-jardin, une activité essentiellement intellectuelle pour laquelle la réception de la clientèle doit demeurer accessoire et qui n’est pas susceptible de troubler la tranquillité de l’immeuble.

De plus, le syndicat des copropriétaires souligne que l’emplacement exceptionnel de l’immeuble à [Localité 8] au bout d’une impasse d’un quartier bourgeois constitue l’une des raisons pour lesquelles les copropriétaires ont décidé de se porter acquéreur de lots au sein de cette copropriété et que la préservation de la tranquillité de l’immeuble est expressément prévue par le règlement de copropriété (articles 12 et 16).

Dès lors, il expose qu’une activité de crèche contrevient tant à la destination de bureau qu’à l’obligation de ne pas troubler la tranquillité de l’immeuble, en ce qu’il ne s’agit pas d’un travail intellectuel, la crèche étant un établissement recevant du public, et en raison de la présence permanente d’enfants dans les locaux est à l’origine de multiples nuisances (cris et pleurs des enfants ; éclats de voix des animateurs ; allées et venues matin et soir des parents ; encombrement des parties communes avec les poussettes et marchandises livrées ; venues fréquentes des prestataires indispensables pour l’exploitation d’une crèche notamment pour les repas ; etc.)

En réponse aux arguments développés en défense, le syndicat des copropriétaires argue que la jurisprudence citée n’est pas transposable au cas de l’espèce ; l’activité du précédent occupant des locaux était, au quotidien, la préparation des dossiers relatifs à son domaine d’expertise, et il n’agissait pas d’un établissement recevant du public, ou seulement très ponctuellement ; les occupants de l’immeuble n’ont pas eu à déplorer par le passé des nuisances quotidiennes comparables et de l’ampleur de celles de l’activité actuelle de crèche ; enfin les dispositions du code de l’urbanisme et du code de commerce invoquées en défense ne sont pas applicables en l’espèce.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur les troubles anormaux du voisinage ainsi que sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 12 et 16 du règlement de copropriété en exposant que la jurisprudence a déjà jugé qu’une activité de crèche est source de nuisances et constitue une violation des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; en l’espèce, ces nuisances sont constituées par les cris et pleurs des enfants, les éclats de voix des animateurs, les allées et venues matin et soir des parents, les encombrements des parties communes avec les poussettes et marchandises livrées ainsi que par des venues fréquentes de prestataires indispensables pour l’exploitation d’une crèche notamment pour les repas, étant précisé que l’immeuble se situe au bout d’une impasse ce qui accentue les nuisances sonores par un effet de caisse de résonnance ; par ailleurs, l’accès pompiers à l’immeuble est bloqué lors des livraisons des repas, notamment, ce qui constitue une mise en danger pour les occupants de l’immeuble.

La SCI LPG et la société CRECHEO soutiennent, quant à elles, que l’activité de crèche n’est pas une activité commerciale telle que définie aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de commerce ; dès lors, cette activité n’est pas prohibée par le règlement de copropriété.

S’agissant de la destination de l’immeuble et contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, elles exposent que la jurisprudence confirme que la destination à usage de bureaux du lot n° 49 ne contrevient pas à l’exploitation d’une crèche.

Procédant à un raisonnement par analogie avec la jurisprudence en matière de bail commercial et en application de l’ancien article R. 520-1-1 du code de l’urbanisme, les sociétés défenderesses affirment que l’activité de crèche n’implique aucune livraison ou stockage de marchandises dans les locaux ; que la réception de la clientèle s’effectue à des horaires réduits et non en continue toute la journée ; qu’il s’agit bien d’une activité intellectuelle et de prestation de service, par opposition aux activités de vente, industrielles ou de production.

***

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8, alinéa 1er de la même loi, dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc.). L’alinéa 2 dudit article précise qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe tout activité professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

En l’espèce, l’article 10 du règlement de copropriété produit est inséré au sein d’un chapitre intitulé « destination de l’immeuble » et stipule que « l’immeuble est destiné à usage d’habitation à l’exception des locaux du rez-de-jardin qui sont à usage de bureau ».

L’état descriptif de division, au sein du règlement de copropriété, désigne les lots n° 49, 51 et 52 litigieux de la manière suivante :

— pour le lot 49 : « au rez-de-jardin, un local à usage de bureaux avec cuisinette et WC »

— pour le lot 51 : « avec accès dans la cour commune, droit de jouissance exclusive d’un emplacement pour deux voitures ; droit à la jouissance exclusive du jardin n°1 avec son poste d’eau, sur lequel est édifié un petit édicule à usage de sas. Ce lot donne accès au lot 1 du rez-de-jardin du bâtiment. Ces 2 niveaux communiquent entre eux par un escalier particulier »

— et pour le lot 52 : « avec accès par le lot 1 du rez-de-jardin du bâtiment ; droit à la jouissance exclusive du jardin 2 avec son poste d’eau ».

Par ailleurs, l’article 12 du règlement de copropriété indique que :

« Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement.

L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ».

L’article 13 précise que : « les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie à l’article 10 ci-dessus. […] En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation ».

Il en résulte que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation (avec une clause d’habitation bourgeoise prévue dans le règlement de copropriété), à l’exception des locaux du rez-de-jardin qui sont à usage de bureaux, avec une tolérance pour l’exercice de professions libérales dans les appartements.

Il est constant qu’une activité de bureaux est destinée à un travail intellectuel non lié à la présence d’une clientèle. La réception d’une clientèle lorsqu’elle existe doit être accessoire à l’activité exercée. La mention de l’usage de bureaux dans un règlement de copropriété est destinée à protéger la tranquillité de l’immeuble (Cour d’appel de Paris, Chambre 4-2, n° 07/19645 : JurisData n° 2009-377107).

L’activité d’une crèche n’est pas, contrairement aux affirmations des sociétés défenderesses, une activité intellectuelle (ex. : Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile – section B, 23 octobre 2014, n° RG 13/02180) ni n’est conforme à l’usage de bureaux autorisé par le règlement de copropriété (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre 6 2ème section, 7 avril 2021, n° RG 18/04293).

De plus, il s’agit en l’espèce d’une activité exercée par la société CRECHEO qui revêt une forme commerciale, étant une société par actions simplifiées. S’agissant d’un établissement recevant du public, il ne peut être soutenu que l’accueil des clients est limité à des plages horaires restreintes au cours de la journée. Au contraire, il s’agit de l’activité principale de la crèche, qui est d’accueillir des enfants toute la journée.

Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que l’immeuble se situe à un emplacement au bout d’une impasse dans un quartier bourgeois de [Localité 8], dans un environnement calme, les dispositions précitées du règlement de copropriété tendant à préserver cette tranquillité.

Or, l’exercice de l’activité de crèche génère nécessairement des nuisances diverses (dont notamment les cris des enfants dans la cour qui fait caisse de résonnance au regard de la configuration des lieux) incompatibles avec une occupation « bourgeoise » et avec les activités professionnelles ou de bureaux tolérées par le règlement de copropriété (ex. : Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 22 mars 2016, n° RG 14/09100).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’activité de crèche exercée par la société CRECHEO n’est pas conforme à la destination de l’immeuble. Ainsi, la société SCI LPG, propriétaire des locaux, a méconnu les stipulations du règlement de copropriété, en donnant en location ses locaux à une société dont l’activité est l’exploitation d’une crèche. De plus, les stipulations du règlement de copropriété sont opposables à la locataire, la société CRECHEO, étant précisé au surplus que les deux sociétés ont le même dirigeant.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11353 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUCP

Eu égard à cette non-conformité à la destination de l’immeuble de l’activité exercée par les défendeurs, et sans qu’il soit besoin en l’espèce de caractériser l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner in solidum les sociétés défenderesses à restituer au lot n° 49 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble et d’ordonner à la SCI LPG et à la société CRECHEO de cesser dans ces lots toute activité de crèche.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à cesser l’exercice de toute activité de crèche.

Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement. L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] à l’encontre de la SCI LPG et la société CRECHEO

Le syndicat des copropriétaires indique, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 1240 du code civil, que les diverses nuisances invoquées et résultant de l’activité de crèche ont causé des désagréments subis par la collectivité des copropriétaires ; ainsi ces derniers sont régulièrement confrontés au blocage de l’immeuble et subissent les nuisances sonores, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros.

La SCI LPG et la société CRECHEO soutiennent, s’agissant des nuisances invoquées en demande, que la jurisprudence citée ne s’applique pas au cas d’espèce, la notion de nuisances devant s’apprécier in concreto et le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas en quoi l’activité de la société CRECHEO génèrerait des nuisances excédant les nuisances normales inhérentes à toute activité professionnelle dans un local à usage de bureau ni en quoi cette activité générerait plus de nuisances que celle du précédent propriétaire.

Concernant les livraisons des repas, elles soulignent que la durée de celles-ci, estimée à cinq minutes par jour, ne peuvent être considérée comme une nuisance anormale ; s’agissant des nuisances sonores, seules des attestations concernant deux lots de copropriété (soit 5 copropriétaires sur 29) sont produites alors que le préjudice doit être uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires pour être invoqué par le syndicat des copropriétaires ; la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 avril 2021 a pour seul objet de rappeler l’usage du lot litigieux et de proposer une action judiciaire mais ne permet d’établir ni la réalité des nuisances ni un quelconque préjudice collectif ; par ailleurs, les attestations produites manquent de précision et ne permettent pas davantage de démontrer la réalité des nuisances alléguées ; enfin, le précédent occupant des locaux exerçait une activité lui permettant de louer les locaux pour des évènements professionnels, ce qui était source de plus de nuisances que celles soutenues en demande et relatives à l’activité de crèche.

***

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex.: Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961 Bull n° 411, premier moyen) ou encore contre le propriétaire de l’immeuble voisin occupé par un locataire, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876, Bull n° 108, p. 69, 11 mai 2017, n° 16-14.339: pour l’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire).

Ainsi, lorsque le trouble provient d’un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98-17.532).

En cas de cession du fonds dont le trouble était issu, l’action peut être dirigée contre le propriétaire actuel du local (Civ. 3ème, 11 mai 2000, n° 98-18.249 ; 16 mars 2004, n° 02-21.165).

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° RG 15/02858).

Enfin, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 3 juillet 2024, n° RG 20/04346), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI LPG et la société CRECHEO à lui verser la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires du fait des nuisances dues à l’exercice de l’activité de crèche au sein de l’immeuble, à savoir principalement des cris et pleurs des enfants, des éclats de voix des animateurs, des allées et venues matin et soir des parents, des encombrements des parties communes avec les poussettes et marchandises livrées, des venues fréquentes des prestataires indispensables pour l’exploitation d’une crèche notamment pour les repas.

Les sociétés défenderesses minimisent aux termes de leurs conclusions la réalité de ces nuisances pourtant établies par les pièces produites aux débats (échanges de mails et photographies démontrant que lors des livraisons, le passage d’accès à l’immeuble est bloqué, ainsi que diverses attestations de différents copropriétaires faisant notamment état des nuisances sonores dues aux cris et pleurs des enfants gardés au sein de la crèche).

S’il est incontestable que l’activité de crèche a occasionné des nuisances importantes aux copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ne démontre cependant pas en quoi ces nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage, étant précisé que le simple fait que l’activité exercée n’ait pas été autorisée par le règlement de copropriété ou soit contraire à la destination de l’immeuble ne permet pas en soi d’établir le caractère anormal du trouble.

Au surplus, à supposer que ces nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage, et comme le relèvent les sociétés défenderesses, il n’est pas justifié d’un préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble puisque seules les attestations de cinq copropriétaires sont versées aux débats.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne développe, aux termes de ses dernières conclusions, aucun élément relatif la nature du préjudice subi, qui n’est établi ni dans sa matérialité ni dans son quantum.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI LPG et la société CRECHEO, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Grégory FENECH.

Par ailleurs, la SCI LPG et la société CRECHEO seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société LPG et la société CRECHEO à restituer au lot n° 49 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble,

En conséquence,

ORDONNE à la société LPG et à la société CRECHEO de cesser dans les lots n° 49, 51 et 52 dont elles sont respectivement propriétaires et locataires toute activité de crèche, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

CONDAMNE in solidum la société LPG et la société CRECHEO aux entiers dépens,

ACCORDE à Maître Grégory FENECH le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société LPG et la société CRECHEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président