TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [G]

Monsieur [Z] [Y] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UPO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT – OPH Etablissement public(anciennement OPAC) , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UPO

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 novembre 1986, l’office public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 5], devenu l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [G] portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6].

Après envoi au locataire d’un courrier recommandé avec accusé de réception le 14 octobre 2020 aux termes duquel il était interrogé sur les conditions d’occupation de son logement, le bailleur a fait dresser, le 28 décembre 2021, un premier procès-verbal de constat de ces conditions d’occupation par commissaire de justice puis, un deuxième le 04 janvier 2024 et enfin, après y avoir été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant sur requête le 22 janvier 2024, a fait dresser un troisième constat, les 27 et 28 février 2024.

Par suite, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [Z] [G] et Monsieur [Z] [Y] [X], par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation personnelle et cession du bail, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, notamment, de Monsieur [Z] [Y] [X], sous astreinte journalière de 50 euros par jour et avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et condamner Monsieur [Z] [G] et [Z] [Y] [X] solidairement ou in solidum, à lui payer les sommes suivantes :

– Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, outre les taxes et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, avec capitalisation des intérêts,

– 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Lors de l’audience du 09 septembre 2024, le requérant, représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance et a fait part, à titre informatif uniquement, d’une dette locative d’un montant de 3 167,27 euros.

Monsieur [Z] [G] et Monsieur [Z] [Y] [X], bien que régulièrement assignés à comparaître en étude, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé que l’hébergement prononcé d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

En l’espèce, le contrat de bail signé par Monsieur [Z] [G] et versé au dossier stipule en page un, que « le preneur s’interdit, sous peine de dommages-intérêts (indépendamment de la résiliation du présent contrat) de prendre aucune initiative pouvant avoir pour objet ou pour effet de mettre l’office en présence d’un autre occupant (…), reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son principal établissement. La présente location n’est pas transmissible par voie de cession ou legs. Elle n’est pas non plus transmissible par voie de succession et legs sauf les cas limitativement précisés par la loi. »

En page trois, le bail prévoit également que le preneur s’interdit de « ne pouvoir, en aucun cas, et même accidentellement, ni céder, ni sous-louer, ni mettre gratuitement à la disposition de tiers non mentionnés dans le présent engagement, en meublé ou non, tout ou partie des lieux loués, la location devant toujours de condition expresse et absolue, rester personnelle au preneur ».

Or l’établissement publique [Localité 5] HABITAT OPH produit :

– Un courrier envoyé le 14 octobre 2020 au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception relative à l’inoccupation supposée de son logement, non réclamé,

– Un premier procès-verbal de constat du 28 décembre 2021 aux termes duquel il apparaît d’une part, que le gardien de l’immeuble n’a jamais rencontré le titulaire du bail depuis sa prise de fonction et d’autre part, qu’étaient présents au domicile, ce jour, trois personnes nommées Monsieur [I] [K], Monsieur [J] [V] et Monsieur [Z] [A] qui ont indiqué vivre à cette adresse avec Monsieur [C] [F] et Monsieur [E] [F], tandis que le locataire en titre demeure en Tunisie,

– Un deuxième procès-verbal de constat du 4 janvier 2024 dont il ressort que tant les voisins que le gardien indiquent que c’est le fils du locataire en titre qui demeure dans les lieux, avec plusieurs autres personnes,

– Un troisième procès-verbal de constat des 27 et 28 février 2024 confirmant les éléments susmentionnés et attestant, ce jour, de la présence dans le logement d’un certain Monsieur [Z] [Y] [X] se disant cousin et ami du fils de Monsieur [F], âgé d’une trentaine d’années.

Si les deux premiers procès-verbaux de constat sont relativement anciens, le troisième est récent et corrobore les constatations établies aux termes des deux précédents, à savoir, que le locataire en titre ne demeure plus dans le logement qu’il a pris à bail depuis plusieurs années et que son fils y est installé, en compagnie de plusieurs autres personnes, notamment, Monsieur [Z] [Y] [X].

Le requérant rapporte ainsi la preuve de l’inoccupation personnelle du logement par le preneur et celle de l’occupation des lieux par d’autres personnes qui ne bénéficient d’aucun droit ou titre, en l’absence de tout transfert de bail qui aurait pu être consenti au fils du locataire en titre.

Les infractions au contrat de bail sont ainsi caractérisées et suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [F].

Il convient par conséquent de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, notamment Monsieur [Z] [Y] [X], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Toutefois, Monsieur [Z] [F] est entré dans les lieux à raison du contrat de bail qui lui a été consenti et sa mauvaise foi n’est pas démontrée par le demandeur. Il n’est pas rapporté la preuve de l’entrée dans les lieux de Monsieur [Z] [Y] [X] par menace, contrainte ou voie de fait. Les conditions ne sont donc pas réunies pour supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de cette demande.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera également débouté de sa demande d’astreinte, laquelle n’apparaît pas utile, la présente décision pouvant faire l’objet d’une exécution forcée avec recours à la force publique et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X] seront condamnés in solidum, à verser au requérant une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré de 30%, et augmenté des charges, compte-tenu de l’inoccupation personnelle du logement par le locataire en titre et de l’occupation du logement par d’autres personnes.

L’établissement [Localité 5] HABITAT OPH sera toutefois débouté de sa demande de capitalisation des intérêts, aucune condamnation au paiement d’une somme d’argent au titre d’une dette de loyers et charges n’étant prononcée par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat des 27 et 28 février 2024 uniquement,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X] in solidum à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 novembre 1986 entre l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 5], devenu l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH d’une part et Monsieur [Z] [F] d’autre part, aux torts exclusifs de celui-ci,

ORDONNE, par conséquent à Monsieur [Z] [F] et à Monsieur [Z] [Y] [X], occupant du chef de Monsieur [Z] [F], de libérer immédiatement de leur personne, de leurs biens, les lieux au [Adresse 3], porte 1,

AUTORISE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout autre occupant du chef de Monsieur [Z] [F], avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X] in solidum à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif des lieux,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X] in solidum à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] et Monsieur [Z] [Y] [X] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du constat du 27 et 28 février 2024 uniquement,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président