TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/06476 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWUZX

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Juillet 2024

DEMANDEUR

Monsieur [S] [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0212

DÉFENDERESSES

Madame [H] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

S.A.S EFFICITY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0098

Décision du 05 Juillet 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/06476 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWUZX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 05 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort,

_________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 13 avril 2021, Mme [H] [T] a vendu à M. [S] [Y] les lots n°16 et 17 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], correspondant à un appartement et une cave.

Par exploits d’huissier en date du 12 avril 2022, invoquant la découverte après la vente, de désordres affectant l’appartement et la parties communes, M. [S] [Y] a fait assigner Mme [H] [T] et la société EFFICITY, agence immobilière intervenue dans la vente, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner solidairement à lui verser le somme de 56 400 euros au titre de réfaction du prix de vente, outre les somme de 15 000 euros au titre de la remise en état des parties privatives de l’appartement, 10 000 euros au titre de sa quote-part de travaux sur les parties communes et 16 740 euros au titre de la perte de loyers.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, M. [S] [Y] demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Mme [H] [T] et la société EFFICITY à lui payer les sommes de :

56 400 euros au titre de la réfaction du prix de vente, 15 000 euros concernant la remise en état des parties privatives, 10 000 euros au titre de sa quote-part concernant les travaux des parties communes, 27 900 euros correspondant aux loyers perdus du 13 avril 2021 à mi-décembre 2022, -Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Mme [H] [T] et la société EFFICITY aux entiers dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, Mme [H] [T] demande au tribunal de :

— Débouter M. [S] [Y] de toutes ses demandes,

— Dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de « Constater » et « Dire et juger » de M. [S] [Y],

— Condamner M. [S] [Y] à lui payer à une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [S] [Y] à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Bruno TURBE.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 avril 2023, la société EFFICTY demande au tribunal de :

— Ecarter des débats les pièces n°7, 8 et 9 de M. [Y],

— Débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société EFFICITY,

— Condamner M. [Y] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître CORNET VINCENT SEGUREL (Cécile ROUQUETTE-TÉROUANNE).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la demande d’écarter des débats les pièces 7, 8 et 9 en demande

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 avril 2023, la société EFFICITY indique que ces pièces ne lui ont pas été communiquées et demande qu’elles soient écartées des débats.

A l’audience du 13 mai 2024, le conseil de la société EFFICITY, confirme que ces pièces lui ont finalement été communiquées préalablement à la clôture intervenue le 26 juin 2023, de sorte qu’elle a été mise en mesure d’en débattre contradictoirement, conformément aux exigences de l’article 16 du code de procédure civile.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes au titre de la réfaction du prix et les dommages et intérêts

Contre Mme [H] [T]

Au soutien de ses demandes, tout en visant les articles 1644 et 1645 du code civil, M. [S] [Y] invoque « la violation » par la venderesse « de ses obligations » et plus particulièrement le dol et le manquement à l’obligation de délivrance conforme de la chose vendue.

Il fait valoir que :

— La venderesse l’a trompé sur les caractéristiques du bien vendu, lequel est affecté de vices majeurs s’agissant d’un affaissement et d’un risque d’effondrement du plancher, du plafond,

— Ces désordres ont été constatés par un huissier le 27 octobre 2022 et par la société PHARMABOIS, au mois de mai 2021, lors de sondages,

— L’appartement est donc impropre à sa destination d’habitation et dangereux pour les personnes, ce que la venderesse ne pouvait ignorer en raison de la nature des désordres,

— Les parties communes sont également affectées et deux résolutions ont été appelées au vote selon l’ordre jour de l’assemblée générale d’octobre 2021,

— La venderesse a elle-même fait réaliser des travaux importants en infraction avec le règlement de copropriété (installation du ballon d’eau dans les parties communes, ouverture puis fermeture d’un plancher, installation d’un IPN pour tenir le plancher haut au 4ème qui s’affaissait, installation d’une surcharge en béton sur les planchers du 5ème) et elle avait donc connaissance des sinistres,

— Il a donc été trompé sur la substance même de son bien qu’il n’aurait jamais acquis à un tel pris s’il n’avait pas été trompé.

Mme [T] conclut au rejet des demandes formées à son encontre et fait valoir que :

— L’action en garantie des vices cachés est exclusive de tout autre fondement,

— Elle n’avait aucune connaissance des désordres allégués par le demandeur, lesquels n’étaient pas visibles, M. [Y] ne les ayant d’ailleurs lui-même constatés qu’après sondages,

— Il n’est pas établi que les désordres allégués affectent les parties privatives, les poutres constituant des parties communes,

— Les travaux d’aménagement sont antérieurs à sa propre acquisition et elle n’est pas à l’origine des travaux de sorte qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’état des poutres,

— Elle n’a donc dissimulé aucune information,

— L’acte de vente comporte une clause exonératoire de la garantie des vices cachés et il n’est pas démontré sa connaissance des vices permettant de l’écarter,

— Aucune preuve n’est davantage rapportée d’un défaut de conformité du bien par rapport à ce qui a été spécifié à l’acte de vente.

Sur ce

Le fondement invoqué par M. [S] [Y] au soutien de ses demandes est confus en ce qu’aux termes de ses conclusions, il vise tout autant les articles 1644 et 1645 relatifs à la garantie des vices cachés, le dol ou le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.

Il ressort toutefois de ses conclusions qu’il se prévaut uniquement des vices du bien qui le rendent impropre à sa destination normale, ce qui relève de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil et non pas d’une non-conformité du bien par rapport aux spécifications convenues par les parties dans l’acte de vente, qui elle relèverait d’une inexécution de l’obligation de délivrance du vendeur prévue à l’article 1604 du code civil.

M. [S] [Y] n’alléguant aucune non-conformité du bien par rapport aux stipulations contractuelles, il convient dès lors d’examiner les demandes de M. [S] [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés mais également du dol, l’action en garantie des vices cachés n’étant pas exclusive de l’action fondée sur le dol.

Sur le dol

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, M. [S] [Y] soutient que le bien qu’il a acquis le 13 avril 2021 de Mme [H] [T] est affecté de désordres majeurs et que le plancher et le plafond s’affaissent et risquent de s’effondrer.

Il verse aux débats :

— Un devis estimatif en date du 28 mai 2021, réalisé par la société PHARMABOIS qui relèvent que le 25 mai 2021, les sondages au niveau du solivage bas laissent apparaître une forte dégradation des éléments structurels du plancher et préconise une purge de toute la zone et des travaux de renforcement du solivage bas,

— Un devis du cabinet BATTISTELLI & Associés, architecte du 10 juin 2021, pour des travaux de renforcement du solivage haut et bas,

— Un procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 octobre 2022 mettant en évidence l’existence de plusieurs IPN vétustes dans le plancher bas et relèvant que la poutre centrale est surélevée au-dessus de l’IPN côté fenêtres.

Il en ressort, ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 28 octobre 2021, que dans le cadre des travaux de réalisation de son appartement et à la suite de sondages, il est apparu que le solivage du plancher haut et bas est en mauvais état et nécessite des travaux de renforcement.

Bien qu’il ne résulte pas des pièces mentionnées ci-dessus que le plafond et le plancher risquent de s’effondrer, contrairement à ce qu’affirme le demandeur, le mauvais état du solivage constitue une information susceptible d’être déterminante du consentement de l’acquéreur dès lors qu’en raison de l’importance des travaux, de leur coût, du trouble de jouissance qu’ils entrainent, ce dernier n’aurait pas acquis le bien ou à des conditions plus avantageuses.

Toutefois, rien dans les pièces produites ne démontre que Mme [H] [T] avait connaissance du mauvais état du solivage.

M. [S] [Y] se contente d’affirmer que la venderesse était nécessairement informée de ces désordres « de par leur nature » alors même que justement, il n’était possible d’en avoir connaissance qu’au moyen de sondages, les solives n’étant pas visibles mais recouvertes d’une dalle.

Il soutient également qu’elle a elle-même réalisé les travaux, ce que conteste Mme [H] [T] qui affirme que les travaux de rénovation ont été réalisés avant son acquisition et qui a déclaré à l’acte de vente que « le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires » et qu’à sa connaissance « aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ».

La seule présence constatée par l’huissier d’un plastique d’aspect récent dans la chappe en béton et de deux IPN d’aspect récent, est insuffisante à démontrer que les travaux ont été réalisés par Mme [T] et qu’elle avait connaissance de l’état du solivage.

Dès lors, à défaut de rapporter la preuve de la connaissance par la venderesse des désordres invoqués, M. [S] [Y] doit être débouté de ses demandes en ce qu’elles sont fondées sur le dol.

Sur la garantie des vices cachés

En application des articles 1641 et 1643 du code civil, à moins qu’il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés du bien vendu, qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix s’il en avait eu connaissance. En revanche, le vendeur qui avait connaissance des vices en est toujours tenu.

En l’espèce, l’acte de vente du 13 avril 2021 comprend une clause « Etat du bien » écartant la garantie des vices cachés, cette exonération ne s’appliquant pas dans le cas où le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur, conformément aux dispositions rappelées ci-dessus.

Or, d’une part il est constant que Mme [H] [T] n’est pas un professionnel de l’immobilier et d’autre part, il résulte des motifs qui précèdent relatifs au dol que M. [S] [Y] échoue à démontrer qu’elle avait connaissance des vices sur lesquels il fonde ses demandes.

Par conséquent, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit trouver application et M. [S] [Y] doit être débouté de ses demandes à l’encontre de Mme [T] sur ce fondement également.

Contre la société EFFICITY

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [S] [Y] soutient que l’agence engage sa responsabilité délictuelle en raison d’un manquement à son devoir de conseil et d’information.

La société EFFICITY oppose qu’elle ne saurait être tenue responsable des vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissée. Elle n’avait pas connaissance des vices dont M. [Y] se prévaut, ne pouvait en avoir connaissance n’étant pas un professionnel du bâtiment, les désordres allégués n’ayant pu être identifiés qu’après des sondages et la mise à nu des murs, planchers et plafonds. Aucun des diagnostics ne révélait de désordres et elle n’était pas tenue à des investigations techniques.

Elle ajoute que M. [Y] ne justifie pas des désordres qu’il allègue, le seul devis qu’il produit mentionnant une dégradation du plancher et non un risque d’effondrement du plancher ou du plafond.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été jugé ci-dessus, le mauvais état du solivage n’était pas visible lors d’une simple visite du bien mais a été révélé par des sondages. M. [S] [Y] ne démontre pas que la société EFFICITY, qui n’était pas tenue de réaliser des investigations techniques, pouvait avoir connaissance de vice et partant qu’elle a manqué à son devoir de conseil à son égard.

Il sera donc débouté de ses demandes à l’encontre de la société EFFICITY.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [H] [T]

Mme [H] [T] demande la condamnation de M. [S] [Y] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi du fait de son action abusive en justice et fait valoir qu’il cherche à obtenir une réduction du prix alors qu’il ne justifie d’aucune de ses allégations.

Sur ce

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. [S] [Y] a fait assigner la venderesse aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de différents préjudices et à lui restituer une partie du prix de vente du bien, en invoquant différents fondements juridiques mais sans étayer aucune de ses allégations à son encontre.

Il a agi en faisant preuve de mauvaise foi ou à tout le moins d’une légèreté blâmable équipollente au dol et a causé un préjudice à la défenderesse qui a dû subir, durant deux années les contraintes et les tracas découlant inévitablement d’une procédure en justice.

En conséquence, M. [S] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Y], partie succombant à l’instance sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Bruno TURBE et Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE.

Il sera également condamné à payer à Mme [H] [T] et à la société EFFICITY, la somme de 4 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort;

Rejette la demande de la société EFFICITY d’écarter les pièces n°7, 8 et 9 du demandeur,

Rejette les demandes de M. [S] [Y] formées contre Mme [H] [T] et la société EFFICITY, en paiement des sommes suivantes :

-56 400 euros au titre de la réfaction du prix de vente,

-15 000 euros concernant la remise en état des parties privatives,

-10 000 euros au titre de sa quote-part concernant les travaux des parties communes,

-27 900 euros correspondant aux loyers perdus du 13 avril 2021 à mi-décembre 2022,

Condamne M. [S] [Y] à payer à Mme [H] [T] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

Condamne M. [S] [Y], aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés directement Maître Bruno TURBE et Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [Y] à payer à Mme [H] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [Y] à payer à la société EFFICITY, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 05 Juillet 2024

La GreffièreLa Présidente