TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TERRIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/07122

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ365

N° MINUTE :

Assignation du :

17 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 6 septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [G] [E]

Madame [O] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E 545

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA Paris Rive Gauche

[Adresse 1]

[Localité 6]

Société FONCIA IMMOBILIERE Île-de-France

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de M^me Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 6 septembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 23/07122 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ365

DÉBATS

A l’audience du 17 mai 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

____________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis leur acquisition par acte authentique du 22 novembre 2017, Mme [O] [R] et M. [G] [E] sont propriétaires des lots de copropriété n°9, 46, 47 et 48 d’un immeuble sis [Adresse 3]. Ceux-ci sont respectivement définis, au règlement de copropriété, comme « une cave au sous-sol du bâtiment A » et « une pièce au rez-de-chaussée avec coin cuisine, une pièce avec salle de bains et water-closets au premier étage et une troisième pièce mansardée au deuxième étage ».

Le 15 avril 2022, Mme [O] [R] et M. [G] [E] ont fait l’acquisition du lot de copropriété n°49, défini comme une « pièce à usage de débarras, située au rez-de-chaussée du bâtiment D, avec un droit à l’usage des WC du premier étage communs avec les lots numéros 28, 29 et 30 ». Le règlement de copropriété définit le bâtiment D comme une partie commune spéciale.

Lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2022, les copropriétaires de l’immeuble ont autorisé Mme [O] [R] et M. [G] [E] à effectuer des « travaux de remplacement de la verrière actuelle du lot 49 par une verrière à trois vantaux » (décision n°15), ainsi que des « travaux de raccordement électrique de leur lot 49 avec leur logement du bâtiment C sur cour » (décision n°16).

Lors de l’assemblée générale du 21 mars 2023, les copropriétaires de l’immeuble ont approuvé la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pour la création du lot n°55 issu des parties communes ; cédé le lot n°55 nouvellement créé à Mme [O] [R] et M. [G] [E] ; et autorisé ces derniers à effectuer des travaux de pose de deux fenêtres « velux » sur le bâtiment C, et d’agrandissement, d’isolation et de modification de la façade de ce bâtiment (décisions n°12 à 14).

Ils ont en revanche refusé de les autoriser, à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 puis avec un second vote à la majorité des copropriétaires présents et représentés, à « effectuer des travaux de modification de la façade du bâtiment D et ravalement du bâtiment D avec isolation par l’extérieur » (décision n°15).

Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [O] [R] et M. [G] [E] par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mars 2023.

Par exploit d’huissier signifié le 17 mai 2023, Mme [O] [R] et M. [G] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Foncia Immobilière Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’assignation, et au visa des articles 10-1, 22, 25, 30, 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [O] [R] et M. [G] [E] demandent au tribunal de :

— déclarer Mme [R] et M. [E], recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

À titre principal,

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2023 pour violation des règles de majorité ;

À titre subsidiaire,

— autoriser Mme [R] et M. [E] à faire effectuer à leurs frais exclusifs, les travaux suivants refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2023, aux conditions énoncés dans les documents joints à la convocation :

o Ouverture d’un mur porteur entre le lot n° 49 du bâtiment D et le lot nouvellement crée, le lot 55 du bâtiment C ;

o Installation d’un velux en toiture ;

o Isolation thermique de la façade du bâtiment D par l’extérieur ;

Sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises, de faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art, de souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété ;

En tout état de cause,

— juger que Mme [R] et M. [E] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est réparée entre les autres copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Mme [R] et M. [E] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Régulièrement cités suivant les modalités applicables aux personnes morales (articles 656 et 658 du code de procédure civile), le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Immobilière Île-de-France n’ont pas constitué avocat à la date du dernier appel de l’affaire devant le juge de la mise en état. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 mai 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande en annulation de résolution d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 6-2 de cette loi dispose en outre que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Enfin, l’article 16 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi, sous réserve des dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation ».

*

Mme [O] [R] et M. [G] [E] sollicitent à titre principal l’annulation de la décision de rejet prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 21 mars 2023, à propos de la résolution n°15.

Il convient tout d’abord de relever que Mme [O] [R] et M. [G] [E] sont recevables en leur action en contestation, dans la mesure où ils ont voté en faveur de la décision rejetée et aujourd’hui contestée, et où ils ont agi dans le délai de forclusion imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

La décision rejetée, intitulée « Autorisation à M. [E] et Mme [R] d’effectuer des travaux de modification de la façade du bâtiment D et ravalement du bâtiment D avec isolation par l’extérieur », est ci-après reproduite :

« L’assemblée Générale autorise M. [E] et Mme [R] à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

— Ouverture d’un mur porteur entre le lot n° 49 du bâtiment D et le lot nouvellement crée, le lot 55 du bâtiment C ;

— Installation d’un velux en toiture selon projet joint ;

— Ravalement du bâtiment D avec isolation par l’extérieur ;

— Conformément au projet joint, affectant la structure du bâtiment D et à l’harmonie des parties communes qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour M. [E] et Mme [R] de :

o Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ;

o Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle d’un bureau d’étude pour l’ouverture du mur ;

o Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage ;

o Se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».

Cette décision a été soumise au vote des seuls copropriétaires du bâtiment D, en application de l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 24 du règlement de copropriété, et ce à la majorité de l’article 25 puis de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (second vote prévu par l’article 25-1 du même texte). Le résultat du scrutin est de 333 tantièmes sur 666 en faveur de la résolution, ainsi qu’à son encontre.

Mme [O] [R] et M. [G] [E] font principalement valoir que la décision de rejet encourt l’annulation en raison d’une violation des règles de majorité applicables, dans la mesure où si la décision a valablement été soumise au seul vote des copropriétaires de cette partie commune spéciale, il ne pouvait selon eux être fait application des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété précise en son article 9 que les charges communes aux copropriétaires du bâtiment D sont réparties en 667 tantièmes pour le lot n°49, et 333 pour le lot n°50. Il apparaît ainsi que le syndic, en sa qualité de secrétaire de séance, a fait application des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et procédé à la réduction des tantièmes dont disposent Mme [O] [R] et M. [G] [E] à la somme de ceux dont disposent les autres copropriétaires, c’est-à-dire 333.

Mme [O] [R] et M. [G] [E] soutiennent que l’application du mécanisme de « réduction des voix » serait contraire à la loi, en premier lieu car un désaccord persistant entre deux copropriétaires de parties communes spéciales entraînerait nécessairement une situation de blocage, et donc la saisine du tribunal, ce qui ne peut constituer un mode habituel d’administration de ces parties communes.

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Il apparaît en effet que dans le cas de parties communes spéciales appartenant à deux copropriétaires, comme en l’espèce, et d’une réduction des voix du copropriétaire majoritaire, les décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité, sauf à aboutir à une égalité et non à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance plus un tantième.

Si cette situation appelle effectivement à la recherche permanente de compromis entre les copropriétaires, et à la saisine d’une juridiction en cas de désaccord persistant, le fait de ne pas faire application du mécanisme prévu à l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aurait pour conséquence de permettre au copropriétaire majoritaire de prendre seul les décisions concernant les parties communes spéciales, ce qui causerait une atteinte évidente et récurrente aux droits du copropriétaire minoritaire.

Il est relevé à ce titre que la raison d’être des dispositions de l’article susvisé est justement d’éviter un « abus de position dominante » au sein d’une copropriété, et que faute de précision expresse par le législateur quant au cas particulier des parties communes spéciales détenues par deux copropriétaires, celles-ci doivent donc trouver application.

Par ailleurs, alors que les demandeurs se prévalent de la rédaction même des dispositions (« à la somme des voix des autres copropriétaires ») pour soutenir que le texte ne s’appliquerait que dans l’hypothèse où au moins trois copropriétaires seraient appelés à voter, il apparaît que la formulation englobe implicitement l’hypothèse d’une copropriété à deux en prévoyant celle où une addition entre les voix d’au moins deux autres copropriétaires serait à effectuer.

Il est en outre constant que de longue date, la jurisprudence a fait application des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à propos de copropriétés ne comportant que deux copropriétaires.

Enfin, Mme [O] [R] et M. [G] [E] évoquent la création d’un régime propre aux syndicats des copropriétaires dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 créant les articles 41-13 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Si celui-ci prévoit en effet des dérogations permettant au copropriétaire détenant plus de la moitié des voix de prendre seul certaines décisions, il n’est toutefois pas applicable en matière d’administration des parties communes spéciales.

Pour l’ensemble de ces motifs, la décision n°15 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 a été valablement rejetée en faisant application du mécanisme de réduction des voix prévu à l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et n’encourt donc pas l’annulation.

2 – Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

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L’article 25 b du même texte, auquel l’article 30 se réfère, vise quant à lui « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il résulte de ces dispositions combinées qu’un copropriétaire qui s’est vu refuser par l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes, pour son propre compte, peut demander au tribunal l’autorisation d’effectuer les seuls « travaux d’amélioration » visés à l’alinéa 1 de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire « toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

Il est par ailleurs relevé que de jurisprudence ancienne et constante, l’amélioration projetée n’a pas à concerner les parties communes elles-mêmes et peut ne bénéficier qu’à un seul copropriétaire.

*

A titre subsidiaire, Mme [O] [R] et M. [G] [E] demandent l’autorisation judiciaire de « faire effectuer à leurs frais exclusifs, les travaux suivants refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2023, aux conditions énoncés dans les documents joints à la convocation : Ouverture d’un mur porteur entre le lot n° 49 du bâtiment D et le lot nouvellement crée, le lot 55 du bâtiment C ; Installation d’un velux en toiture ; Isolation thermique de la façade du bâtiment D par l’extérieur ».

Agissant sur le fondement de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les demandeurs n’ont pas à démontrer un quelconque caractère abusif du refus opposé par les copropriétaires, mais doivent justifier en quoi les travaux projetés entraîneraient une amélioration au sens de l’alinéa 1 de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il est tout d’abord constaté que ceux-ci se sont vu opposer un refus définitif d’autorisation de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires le 21 mars 2023, et qu’il n’ont pas d’ores et déjà fait réaliser les travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire est sollicitée, ce qui leur permet de se prévaloir des dispositions de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En outre, tel que décrits dans le texte de la résolution rejetée et le dispositif de l’assignation, et à l’examen des pièces produites en demande, les travaux projetés apparaissent conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ils constituent par ailleurs manifestement une amélioration, en ce qu’ils permettront d’agrandir l’appartement de Mme [O] [R] et M. [G] [E] par la réunion des lots n°49 et 55, de bénéficier de plus de luminosité naturelle, et d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment.

En conséquence, il conviendra d’autoriser Mme [O] [R] et M. [G] [E] à faire procéder aux travaux refusés par l’assemblée générale le 21 mars 2023, dans les conditions précisées au dispositif.

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3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [O] [R] et M. [G] [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [O] [R] et M. [G] [E] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [O] [R] et M. [G] [E] de leur demande principale en annulation de résolution d’assemblée générale ;

AUTORISE Mme [O] [R] et M. [G] [E] à faire procéder, à leurs frais exclusifs, aux travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires le 21 mars 2023 (résolution n°15), et consistant en :

— l’ouverture d’un mur porteur entre le lot n°49 du bâtiment D et le lot n°55 nouvellement créé ;

— l’installation d’un velux en toiture ;

— l’isolation thermique de la façade du bâtiment D par l’extérieur ;

DIT que ces travaux devront être exécutés sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises, de faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art, de souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété ;

RAPPELLE que Mme [O] [R] et M. [G] [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] [R] et M. [G] [E] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 6 septembre 2024.

La greffière La présidente