TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05280 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466T

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

La société ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P516

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05280 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2022, M. [N] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 502,11 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1084,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [V] le 5 septembre 2023.

Par assignation du 14 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,4132,83 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1084,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 septembre 2024, s’élève désormais à 6931,08 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant.

M. [E] [V] comparait en personne, il explique être étudiant et ne pas avoir de revenus. Il demande à bénéficier de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait parvenir un décompte locatif actualisé.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1084,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 novembre 2023.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il est vrai que M. [E] [V] connait une situation difficile, en l’absence de revenus. Cependant il a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l’expiration du contrat de bail, le 5 novembre 2023, et il sera rappelé qu’il a vocation à bénéficier de la trêve hivernale et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [E] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2024, M. [E] [V] lui devait la somme de 6931,08 euros.

M. [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1084,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3048,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 5 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le montant de l’arriéré locatif et la situation actuelle de M. [E] [V], qui ne dispose d’aucun revenu, ne permettent pas d’envisager un règlement de l’arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 novembre 2022 entre M. [N] [B], d’une part, et M. [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 5 novembre 2023,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de M. [E] [V],

ORDONNE à M. [E] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 5 novembre 2023 à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation précédemment fixée, et ce à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sous condition de présentation par la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6931,08 euros (six mille neuf cent trente et un euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024, versement du 14/08/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1084,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3048,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délai de paiement,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 et celui de l’assignation du 14 mai 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge