TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YH7

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

RIVP, [Adresse 1], représentée par Maître Catherine HENNEQUIN , avocat au barreau de Paris, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P 0483

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 3],non comparant, ni représenté

Madame [U] [H] épouse [K], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YH7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 2013 avec prise d’effet au 19 août 2013, la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 612,11 euros, outre 55 euros au titre des provisions sur charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte d’huissier de justice un commandement de payer la somme de 4263,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] à payer à titre provisionnel la somme de 5684,70 euros selon décompte du 18 mars 2024, mois de février 2024 inclus, hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 4263,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Après une première audience le 27 août 2024 et le renvoi ordonné pour apurement de la dette, l’affaire a été examinée le 15 octobre 2024. A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 2285,86 euros, selon décompte du 14 octobre 2024, hors frais de procédure, terme de septembre 2024 inclus. Elle expose que les locataires ont repris le versement des loyers. En conséquence, en dépit de l’absence des défendeurs, elle donne son accord pour l’octroi des délais de paiement pour un montant de 150 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire.

Assignés à étude, Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2013 contient une clause résolutoire (article 11 intitulé clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 4263,64 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RIVP produit à l’audience un décompte actualisé faisant apparaître que Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] sont redevables de la somme de 2885,86 euros à la date du 14 octobre 2024, terme de septembre 2024.

Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K], absents à la procédure, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 2885,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la totalité de la somme.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 8).

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance de mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et ce en cas de non-respect du plan d’apurement précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la bailleresse démontre que le loyer courant est payé à nouveau régulièrement. La bailleresse indique à l’audience donner son accord pour l’octroi des délais de paiement. En dépit de l’absence des locataires à la procédure, compte tenu de ces éléments, et de la qualité du bailleur, Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] seront autorisés à libérer de leur dette selon des modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2013 entre la RIVP et Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] A 31, sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] à verser à la RIVP à titre provisionnel la somme de 2885,86 euros (décompte arrêté au 14 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la totalité de la somme ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision et au plus tard le 15 de chaque mois ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour def d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] soient condamnés solidairement à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit à ce jour 912,95 euros), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] à verser à la RIVP une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [U] [H] épouse [K] aux dépens comme visé dans la motivation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection