TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Frédérique MORIN

— M^e Aurore FAROIGI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15370

N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

N° MINUTE :

Assignation du :

09 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société HOMELAND, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDEURS

Madame [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [R] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [B] [N]

[Adresse 9]

[Localité 1] – ALLEMAGNE

représenté par M^e Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1202

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [N] et ses enfants, Mme [H] [N], M. [Y] [N], et M. [B] [N] (ci-après « les consorts [N] ») sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°4, 5, 36 et 50 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Ces lots sont constitués de trois appartements et une chambre de service, appartenant à l’origine à M. [R] [N] et son épouse, décédée le 21 octobre 2013.

Depuis la dévolution successorale, les droits de chacun dans l’indivision sont établis comme suit :

— M. [R] [N] détient en pleine propriété la moitié du lot acquis avec son épouse, en application du régime de la communauté légale ;

— Sur la part de feue Mme [N], M. [R] [N] est usufruitier en totalité et chacun des héritiers sont nus-propriétaires pour 1/3.

Le règlement de copropriété ne contient pas de clause de solidarité.

Les consorts [N] sont en contentieux avec la copropriété depuis de nombreuses années, le premier acte d’assignation en justice de ces derniers par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] étant en date du 30 mai 2003.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les consorts [N] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner les consorts [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 mai 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Déclarer la demande reconventionnelle des consorts [N] irrecevable

— Débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes

— Condamner Monsieur [R] [N] au paiement de la somme de 63.985,95 euros, montant de sa quote-part de charges et travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023

— Condamner Madame [H] [N] au paiement de la somme de 2.057,34 euros, montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023

— Condamner Monsieur [Y] [N] au paiement de la somme de 2.057,34 euros, montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023

— Condamner Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 2.057,34 euros, montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023

— Condamner in solidum Madame [H] [N], Monsieur [Y] [N], Monsieur [R] [N] et Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 3.263,22 euros, montant des frais nécessaires échus depuis le 1/10/2016, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 1/10/2023 le tout avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 9/07/2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

Dire que l’article 1343-2 nouveau du Code Civil s’appliquera

— A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, les assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement à bonne date :

— d’une part, de la somme exigible

— d’autre part, et également, des charges échues depuis et la décision à intervenir

— Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.

— Condamner in solidum Madame [H] [N], Monsieur [Y] [N], Monsieur [R] [N], Monsieur [B] [N], en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 7.000 euros.

— Condamner in solidum les défendeurs aux dépens ».

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, les consorts [N] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 6-2, 10-1, 24-II, f, 24-4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1 du décret de 1967,

Vu la loi ELAN du 23 novembre 2018,

Vu l’article L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’arrêt de la CA de [Localité 10] du 15 mars 2017,

Vu les présentes conclusions et les pièces produites,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ;

— Recevoir les consorts [N] en leurs demandes et les déclarant fondées :

A titre principal,

— Juger que les charges appelées du 30 novembre 2016 au 9 juillet 2021 sont injustifiées et infondées dès lors que les assemblées générales approuvant les comptes des années 2016 à 2022 font l’objet de procédure en annulation,

A titre subsidiaire,

— Juger qu’ont été appelés sans fondements les frais de mises en demeure, relance, procédure du 30 Novembre 2016 au 9 juillet 2021 pour un total de 5.334,42 euros,

En conséquence, JUGER que la somme de 5.334,42 euros sera déduite de la quote-part des charges des Consorts [N] sur la période du 30 novembre 2016 au 9 juillet 2021,

— Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’a pas appliqué la bonne grille de répartition des charges d’ascenseur et du bâtiment A(rue) concernant les charges des années 2016, 2017, 2018 et 2019,

En conséquence,

— Juger que la somme de 208,52 euros sera déduite de la quote-part des charges des Consorts [N] sur la période du 30 novembre 2016 au 9 juillet 2021,

— Accorder un délai de paiement sur deux ans pour toute condamnation prononcée à l’encontre des consorts [N],

— Désigner tel expert afin d’établir le compte entre les parties au regard des grilles de répartition des charges définies par l’arrêt de la cour d’appel de 2017,

— Désigner Me [V] [E], qui sera assistée par un géomètre expert de son choix, afin de rédiger une mise en conformité du règlement de copropriété du 28 avril 1951 aux loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967 et loi du 23 novembre 2018,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 février 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle des consorts [N] de mise en conformité du règlement de copropriété, avec désignation de leur conseil, assistée d’un géomètre, pour sa rédaction

Les consorts [N] soutiennent qu’il est nécessaire de procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété, qui date du 28 avril 1951, en application de la loi ELAN et font valoir que le règlement de copropriété n’est pas conforme aux lois du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 23 novembre 2018.

Ils exposent que ce règlement ne définit pas les catégories de charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et ne les distingue notamment pas de celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble.

Ils sollicitent la désignation de leur conseil, Maître [V] [E], pour cette mise en conformité, assistée d’un géomètre-expert.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que cette demande est irrecevable au regard de l’article 70 du code de procédure civile, faute de se rattacher à la prétention originaire par un lien suffisant car :

La demande n’a aucune incidence sur la demande principale, les charges appelées restant dues, alors même que le règlement de copropriété serait réécrit ;

Depuis la modification de la loi ELAN par la loi du 21 février 2022, il n’appartient pas au tribunal d’ordonner cette mise en conformité car elle relève de la décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que cette question a été mise à l’ordre du jour des assemblées générales 2022 et 2023 ;

Les prétendues irrégularités de ce règlement de copropriété procèdent d’une mauvaise lecture de ce dernier par les consorts [N].

*************

L’article 24 II f) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :(…)

f) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ».

En application de ce texte, il a été jugé qu’un copropriétaire ne pouvait invoquer l’absence d’adaptation du règlement de copropriété aux textes législatifs et règlementaires intervenus depuis son établissement pour se dispenser du paiement des charges (Cass. 3ème civ., 3 nov. 2016, n°15-24.793).

L’article 70 du code de procédure civile dispose :

« Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

Les juges du fond apprécient souverainement si la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Sur ce:

En application des textes précités, il ressort que la demande reconventionnelle des consorts [N] ne présente pas de lien suffisant avec l’action en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires, qui constitue la prétention originaire, puisque ce moyen de défense est inopérant en réponse à une action en recouvrement d’arriérés de charges de copropriété.

Dès lors la demande reconventionnelle n’ayant aucune incidence sur l’action principale en paiement, le lien suffisant exigé par l’article 70 du code de procédure civile entre la demande principale et la demande reconventionnelle, s’agissant de sa recevabilité, n’est pas caractérisé.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

En conséquence la demande reconventionnelle des consorts [N] de mise en conformité du règlement de copropriété, irrecevable, sera rejetée.

2- Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires expose que:

— Depuis leur précédente condamnation, le compte des défendeurs présente un solde débiteur de 77.503,08 euros à la date du 27 novembre 2023 ; néanmoins, afin de ne pas faire double emploi avec les précédentes condamnations aux termes desquelles il reste un solde en règlement de 4.081, 88 euros, il demande au tribunal de condamner les défendeurs à la somme de 70.157,98 euros, représentant les charges échues depuis les précédentes condamnations, soit depuis le 1/10/2016 ;

— Il a procédé à la répartition des sommes dues entre l’usufruitier et les nus-propriétaires sur la base de décomptes, aux termes desquels il a distingué la quote-part de M. [R] [N] de celles des nus-propriétaires ;

— Il verse aux débats toutes les pièces qui justifient sa créance.

En défense, les consorts [N] font valoir que :

L’intégralité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] s’étant déroulées de 2016 à 2022 sont contestées et dès lors que ces assemblées seront annulées, les appels de charges transmis aux consorts [N] seront infondés ;

Les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires de recouvrement sont inexactes et injustifiées et ne distinguent pas le démembrement de propriété entre eux ;

Le syndicat des copropriétaires refuse d’appliquer la grille de répartition des charges telle qu’elle a été validée par la cour d’appel de [Localité 10].

**************

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Néanmoins, l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455).

L’existence juridique des charges réside en effet dans son caractère accessoire au droit réel principal dont elle garantit l’effectivité.

C’est pourquoi l’annulation d’une assemblée générale en exécution de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires, en raison du caractère « propter rem » de ladite obligation de paiement, attachée à la chose (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13824).

Sur ce

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [N] sont propriétaires des lots 4, 5, 36 et 50de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], étant précisé que M. [R] [N] y est indiqué comme usufruitier et ses enfants [Y], [H] et [B] [N] nus-propriétaires indivisaires.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Pièce 1 : Décompte des sommes dues du 30/11/2016 au 1/09/2021

Pièces 2 à 41 : appels de fonds (charges et travaux) et régularisations annuelles du 1/01/2017 au 1/07/2021

Pièces 42 à 53 : lettres de relance du syndic, mises en demeure, factures syndic

Pièce 54 : contrat de syndic

Pièce 70 : Décompte des sommes dues du 30/11/2016 au 1/04/2023

Pièces 71 à 82 : appels de fonds (charges et travaux) et régularisations annuelles du 1/10/2021 au 1/04/2023

Pièces 83 à 88 : mises en demeure, factures syndic

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

Pièce 90 : Décompte des sommes dues du 30/11/2016 au 1/10/2023

Pièces 91 à 93 : appels de fonds (charges et travaux) et régularisation annuelle du 16/05/2023 au 1/10/2023

Pièce A : procès-verbal de l’assemblée générale du 28/06/2016 :

— votant le montant alloué au conseil syndical pour engager des travaux sans convocation d’assemblée générale. Ont été effectués dans le cadre de ce budget les travaux toiture au-dessus du RDC(11)

— réfection cage escalier Bât.A (17)

Pièce B : procès-verbal de l’assemblée générale du 3/10/2017 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2016 (3)

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (6)

Pièce C : procès-verbal de l’assemblée générale du 29/05/2018 :

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (6)

— votant le montant alloué au conseil syndical pour engager des travaux sans convocation d’assemblée générale (10). Ont été effectués dans le cadre de ce budget les travaux peinture cabine ascenseur bâtiment A.

Pièce D : procès-verbal de l’assemblée générale du14/05/2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2017 (3)

— approuvant les comptes de l’exercice 2018 (4)

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (7)

— votant le montant alloué au conseil syndical pour engager des travaux sans convocation d’assemblée générale. Ont été effectués dans le cadre de ce budget les travaux remplacement pitons et installation luminaires (11).

— votant les travaux étanchéité terrasse A (20), remplacement conduit fumées (21) 6

Pièce E : procès-verbal de l’assemblée générale du 25/01/2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2019 (2)

— votant le budget prévisionnel de l’exercice 2020 (3)

— votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 (4)

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (5)

— votant le montant alloué au conseil syndical pour engager des travaux sans convocation d’assemblée générale (11)

Pièce F : procès-verbal de l’assemblée générale du 12/10/2021 :

— approuvant les comptes 2020 (2)

— désignant le syndic (7)

— votant le budget de l’exercice 2022 (4)

— votant les travaux remplacement canalisation horizontale (17)

Pièce G : procès-verbal de l’assemblée générale du 6/09/2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2021(3)

— désignant le syndic (4)

— votant l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice 2022 (5)

— votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (6)

— ratifiant l’appel défaillance trésorerie (7)

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (8)

— votant les travaux remplacement descente EP fonte (14-1)

— ratifiant les appels « procédure [N] » et « procédure nullité AG » (19-1)

— ratifiant les travaux fonte loge effectués en 2017 (19-2)

— ratifiant les travaux peinture cabine ascenseur bâtiment A effectués en 2018 (19-3)

— ratifiant les travaux installation luminaires effectués en 2020 (19-4)

— ratifiant les travaux remplacement pitons effectués en 2020 (19-5)

Pièce H : procès-verbal de l’assemblée générale du 16/05/2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2022(3)

— désignant le syndic (4)

— votant le budget 2024 (5)

— votant le taux de cotisation fonds de travaux ALUR (5)

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 70.157,98 euros.

En application des textes précités, le moyen de défense des consorts [N] relatif à l’annulation éventuelle des assemblées générales les ayant votées est inopérant, l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires étant sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation.

Les consorts [N] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le syndicat produisant aux débats un tableau détaillant pour chaque appel de fonds depuis le 1/01/2017 la quote-part de chacun des défendeurs, ils seront condamnés chacun à payer une somme correspondant à leurs parts après partage de l’indivision successorale, justement répartie de la manière suivante, la grille de charge idoine ayant été appliquée pour un total de 136/1.000ème pour ces quatre lots :

• Monsieur [R] [N] à hauteur de : 63.985,96 €

• Monsieur [Y] [N] : 2.057,34 €

• Mademoiselle [H] [N] : 2.057,34 €

• Monsieur [B] [N] : 2.057,34 €

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du de la mise en demeure du 9 juillet 2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus.

3 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 3.263,22 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressée le 31/07/2017 (48 euros et 4,85 euros), 01/02/2018 (48 euros et 4,93 euros), constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, les frais de mise en demeure délivrées postérieurement à l’assignation en justice en date du 9 décembre 2021 ne peuvent pas être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (soit les 08/06/2022 (29 euros), 08/09/2022 (29 euros), 08/12/2022 (39 euros), 08/03/2023 (39 euros), 08/06/2023 (39 euros), 08/09/2023 (39 euros))

Il réclame également le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048), et doivent être antérieurs à la délivrance de l’assignation.

Les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l’article précité sont donc ceux exposés le 21/04/2017 (13,20 euros), 13/07/2017 (13,20 euros), 16/01/2018 (13,20 euros), 09/07/2021 (59,64 euros)

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais qualifiés de « suivi procédure [N] », «honoraires procédure » ou « honoraires procédure charges » en date des 30/11/2016 (126 et 252 euros), 05/07/2017 (252 euros), 10/12/2018 (420 euros), 02/003/2020 (252 euros), 19/12/2022 (120 euros), 21/02/2023 (456 euros), ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les consorts [N] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 205,02 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [N] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [N] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété depuis 2003, ces derniers n’ayant procédé au paiement des charges appelées qu’en raison d’une condamnation en justice et procédant à des contestations systématiques des assemblées générales successives du syndicat des copropriétaires ayant été amenées à les voter.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que les consorts [N] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal d’instance de Paris du 3 mai 2001, puis, après quatorze années de procédure, par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 15 mars 2017, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, la dernière condamnation faisant état notamment de sommes d’arriérés de charges à hauteur de 61.965,56 euros et de 63.466,57 euros pour M. [R] [N].

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré les précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustrait à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires, comme en attestent les procès-verbaux des assemblées générales qui font état des difficultés rencontrées de ce fait, et ont révélé la nécessité de faire voter des augmentations de fonds de roulement.

En outre, l’absence de toute information attestée par des pièces versées aux débats de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer les consorts [N] comme des débiteurs de bonne foi.

Lors de leur précédente condamnation par la cour d’appel en 2017, la cour a réformé le montant de la somme à laquelle les consorts [N] ont été condamnés par le jugement de première instance à titre de dommages et intérêts pour la porter de 5.000 euros à la somme de 15.000 euros, considérant que le fonctionnement de la copropriété était complètement bloqué par la carence des consorts [N] à payer les charges de copropriété depuis de très nombreuses années, causant un préjudice très important au syndicat des copropriétaires.

La cour a également relevé, ce que relève également le tribunal, la disproportion entre les contestations des consorts [N] sur le calcul des charges et l’absence de paiement de l’intégralité de celles-ci, sauf en exécution des décisions de justice.

Les consorts [N] étant en l’espèce réitérants, il conviendra en conséquence de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur la demande de délais de paiement

Les consorts [N] sollicitent du tribunal un étalement des paiements sur deux années des sommes auxquels ils pourraient être condamnés dans le dispositif de leurs conclusions, mais ne développent aucun moyen dans leurs motifs au soutien de celle-ci.

En réponse à ces arguments, le syndicat des copropriétaires expose que la créance d’arriéré de charges représente 78% du budget de l’immeuble, et qu’il n’a d’autres sources de revenus que les versements opérés par les copropriétaires ; il souligne en outre qu’il n’a pas vocation à se substituer à un organisme bancaire en octroyant aux défendeurs des délais de paiement, qui auraient de plus des conséquences insupportables pour la copropriété, l’amenant inéluctablement à ne plus pouvoir payer ses fournisseurs en eau, électricité, chauffage et assurances.

Il fait valoir enfin qu’un appel exceptionnel a dû être effectué par le syndic au mois de juillet 2022 pour insuffisance de trésorerie.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15370 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSWM

*************

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent, qui ont conduit à la condamnation en paiement des consorts [N] pour les arriérés de charges de copropriété ainsi qu’à la condamnation des défendeurs à des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire, que la mauvaise foi des débiteurs a été caractérisée, étant au surplus observé qu’ils ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier une impécuniosité susceptible de fonder leur demande de délais de paiement.

Le tribunal relève en outre que le syndicat des copropriétaires, créancier, ne peut matériellement accorder de délais de paiement en raison des difficultés financières dans laquelle il se trouve, en relation causale avec le comportement des consorts [N].

En conséquence les consorts [N] seront déboutés de leur demande de délais de grâce judiciaire en application de l’article 1343-5 du code civil.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [N], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [N] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande reconventionnelle de mise en conformité du règlement de copropriété de Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N] et M. [B] [N] en tant qu’elle est irrecevable ;

CONDAMNE M. [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 63.985,95 euros, au titre du montant de sa quote-part de charges et travaux impayées pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.057,34 euros, au titre du montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.057,34 euros, au titre du montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.057,34 euros, montant de sa quote-part de travaux pour la période du 1/01/2017 au 1/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2021 sur la somme de 61.499,35 euros et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N] et M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 205,02 euros, au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance ; échus depuis le 1/10/2016, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 1/10/2023, le tout avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 9/07/2021 sur la somme de 61.499,35 € et à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2021, pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N], M.[B] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N], M. [B] [N] de leur demande de délais de grâce judiciaire en application de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N], M. [B] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [N], M. [Y] [N], M. [R] [N], M. [B] [N] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente