TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BARBIER DE CHALAIS (R0250)

M^e ZEITOUN (E483)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06514

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6OS

N° MINUTE : 6

Assignation du :

18 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI BASTILLE (RCS de PARIS n°450 539 101)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Dorothée BARBIER DE CHALAIS de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0250

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NRFIGHT (RCS de [Localité 5] n°533 896 072)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E483

Décision du 07 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06514 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6OS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Christian GUINAND, Greffier lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025, délibéré prorogé au 06 mars 2025, puis au 07 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, la S.C.I. SCI BASTILLE a consenti à la société à la S.A.R.L. NRFIGHT un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à PARIS (75013), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, à destination « d’organisation et de gestion d’activités sportives notamment le sport de combat, arts martiaux, fitness, yoga » et moyennant un loyer annuel de 61 000 € HT et HC.

La locataire a entrepris des travaux d’aménagement des lieux pour son activité et la bailleresse lui a consenti, en compensation, une franchise de loyers de trois mois.

Les copropriétaires de l’immeuble s’étant plaints de nuisances sonores occasionnées par son activité, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a, par ordonnance du 11 janvier 2022, ordonné, sous astreinte, à la bailleresse et à la locataire de limiter le bruit généré pour le rendre inférieur aux lois et règlements en vigueur et les a condamnées à payer une indemnité provisionnelle de 3 000 € au syndicat des copropriétaires dudit immeuble, outre leur condamnation aux dépens et à payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire a quitté les lieux loués au début du mois d’avril 2022 sans avoir délivré de congé légal ni être parvenue à trouver un accord de résiliation amiable du bail.

Par lettre recommandée datée du 14 avril 2022 avec accusé de réception, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler une somme de 65 824,50 € TTC au titre d’un arriéré de loyers et charges échus au 1er avril 2022, terme du deuxième trimestre 2022 inclus, et a fait observer que les clés des locaux devaient lui être restituées.

Selon procès-verbal du 22 avril 2022, la bailleresse a fait procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la locataire pour le règlement de l’arriéré locatif, fructueuse à hauteur d’une somme de 10 680,62 € et dénoncée à la locataire le 27 avril suivant.

Un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été dressé en présence des deux parties le 16 mai 2022, les clefs des locaux ayant été restituées à la fin des opérations.

Par acte du 18 mai 2022, la S.C.I. SCI BASTILLE a fait assigner la S.A.R.L. NRFIGHT devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de règlement de loyers échus impayés, de sommes égales aux loyers tant que les lieux ne seront pas reloués et d’une somme payée en exécution des condamnations prononcées en référé.

Par ordonnance du 06 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté, en l’état, la demande de réalisation d’une expertise présentée par la locataire afin de donner avis sur les dégradations constatées dans les lieux et sur les nuisances sonores.

Dans ses dernières conclusions du 1er décembre 2023, la S.C.I. SCI BASTILLE sollicite du tribunal ;

— de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

— la condamnation de celle-ci à lui payer :

*une somme de 73 330,90 € TTC au titre des loyers échus au 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022 sur la somme de 46 060,50 € et à compter du 18 avril 2022 pour le surplus,

*une somme de 20 619,08 € TTC au titre des travaux de remise en état,

*une somme de 5 246,44 € au titre des condamnations prononcées en référé au profit du SDC,

— de dire que le dépôt de garantie de 15 250 € s’imputera sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la défenderesse,

— de valider la saisie conservatoire pratiquée le 22 avril 2022, d’ordonner au CRÉDIT MUTUEL de lui remettre la somme de 10 680,62 € et de dire que cette somme s’imputera sur celles dues par la défenderesse,

— de débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner celle-ci à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant ceux de l’incident et avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2023, la S.A.R.L. NRFIGHT sollicite :

— le rejet des demandes de paiement au titre de travaux de remise en état et au titre de la condamnation par le juge des référés,

À titre principal,

— de constater le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination prévue au bail,

— de prononcer la résolution judiciaire du bail à la date du 26 juin 2020, aux torts de la bailleresse,

— d’ordonner qu’elle lui restitue une somme de 108 702 € correspondant aux loyers versés depuis la prise à bail,

— de condamner la demanderesse à lui payer une indemnité de 50 000 € en réparation du préjudice subi dans l’exploitation,

— de débouter celle-ci de ses demandes de paiement,

— d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 22 avril 2022,

À titre subsidiaire,

— de constater que l’état du local constitue un vice caché,

— de prononcer la résolution judiciaire du bail à la date du 26 juin 2020,

— d’ordonner que la demanderesse lui restitue une somme de 108 702 € correspondant aux loyers versés depuis la prise à bail,

— de condamner la demanderesse à lui payer une indemnité de 50 000 € en réparation du préjudice subi dans l’exploitation,

— de la débouter de ses demandes de paiement,

— d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 22 avril 2022,

À titre infiniment subsidiaire, de désigner un expert afin de :

*décrire avec précision l’état de dégradation des locaux,

*déterminer si cet état résulte d’une usure normale ou prématurée, et plus précisément s’il est lié à un vice structurel de l’immeuble,

*déterminer l’origine des nuisances sonores, ainsi que la nature et l’étendue des travaux nécessaires pour conformer le local à sa destination contractuelle,

*donner une évaluation du préjudice qu’elle a subi en raison de l’impossibilité d’exploiter le local selon l’usage prévu,

*faire toutes observations utiles au règlement du litige,

En tout état de cause,

— de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 22 janvier 2025, la date de l’audience a finalement été rapprochée au 11 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, délibéré prorogé au 06 mars 2025 puis au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail

À l’appui de ses prétentions à ce titre, la demanderesse fait valoir que l’ancienne locataire n’a procédé qu’à des règlements partiels de loyers et a quitté les lieux sans congé préalable régulier ni respect d’un préavis et en dehors de toute échéance triennale, l’en informant a posteriori.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle, les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail étant mis à la charge de la locataire, dont l’attention a été attirée, avant la signature dudit bail, sur la nécessité d’insonoriser les lieux et qui a renoncé à tout recours sur le fondement de l’article 1719 3° du code civil.

Elle ajoute que les factures produites aux débats par la défenderesse sont de pure complaisance et contredites par les constats, dans les lieux, que les travaux d’isolation phonique n’ont pas été faits.

Elle prétend, enfin, que le bien loué n’est en rien affecté d’un vice caché.

La défenderesse soutient que les locaux loués présentent des vices structurels rendant impossible l’exercice paisible de son activité moyennant les travaux prévus au contrat, le local tombant « en décrépitude ».

Elle explique avoir réalisé 90 000 € de travaux de rénovation intégrale et d’insonorisation, en vain, la décision du juge des référés du 11 janvier 2022 démontrant qu’elle n’a pu faire une insonorisation efficace et le constat de l’état des lieux à sa sortie relevant d’importantes moisissures sur des murs et plafonds ainsi qu’un état d’usage avancé de la peinture ou un mauvais état du sol, caractérisant une dégradation précoce qui ne peut se justifier par une usure normale mais est la conséquence de vices affectant la structure du local.

Elle invoque donc à titre principal un manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance conforme, soutenant que les clauses du bail mettant les travaux de conformité à son exploitation à sa charge vident l’obligation de la bailleresse de sa substance, que l’article R.145-35 du code de commerce ne permet pas de mettre les grosses réparations de l’article 606 du code civil ou la vétusté à la charge du locataire et que les travaux d’adaptation du local à sa destination contractuelle devaient être supportés par la bailleresse.

Elle relate qu’elle n’a pu jouir paisiblement des locaux, a été contrainte d’arrêter son activité et d’en déménager.

Elle fonde à titre subsidiaire sa demande sur la garantie des vices cachés rendant le bien impropre à l’usage prévu au bail, expliquant que le vice consiste en l’espèce en une impossibilité d’exercer son activité en dépit des travaux réalisés, tant d’insonorisation que de rénovation, provenant à l’évidence de la structure de l’immeuble, soit que le gros-oeuvre n’ait pas été réalisé conformément aux règles de l’art, soit que la vétusté ait affecté la structure-même du local, ces vices étant nécessairement non apparents ; elle conclut qu’elle n’aurait pas conclu le bail si elle avait été mise en mesure d’anticiper les difficultés auxquelles elle a été confrontée.

Sur ce,

L’article 1219 du code civil dispose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel est destiné.

L’article 1721 dudit code prévoit que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Il est constant que le locataire ne peut refuser de payer son loyer, à titre d’exception d’inexécution, que si le manquement du bailleur l’a mis dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas le défaut de paiement de loyers et charges contractuels invoqué par la bailleresse ni le décompte des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Elle soutient en revanche que c’est la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination prévue au bail et lui a loué un bien affecté d’un vice caché.

Aux termes des articles III, V-3), XXI et XXIV-1) du bail, il a été convenu que la locataire réaliserait tous les travaux d’aménagement dans les locaux nécessaires à son activité et au respect de la réglementation, « travaux que le preneur préf(érait) réaliser lui-même », la bailleresse lui accordant en compensation une franchise de loyers de trois mois.

S’il est exact que le bailleur ne peut, par des clauses exonératoires du bail, s’affranchir de son obligation de délivrance, celle-ci peut en revanche faire l’objet d’aménagements contractuels.

Une clause du bail peut donc valablement prévoir la prise en charge par le preneur de travaux d’adaptation des locaux à la destination prévue par le bail et de mise en conformité à la réglementation si elle ne prive pas l’obligation essentielle du bailleur de sa substance.

Et ce, dans les limites prévues par l’article R.145-35 du code de commerce, notamment que les travaux à la charge du locataire ne portent pas sur ceux prévus par l’article 606 du code civil, soit les « grosses réparations (…) des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. »

En l’espèce, les travaux de mise en conformité des locaux à la réglementation s’entendaient en particulier de l’insonorisation des lieux, sur laquelle la bailleresse avait, avant la signature du bail, attiré l’attention de la locataire dans un courriel du 18 juin 2020 en rappelant « l’importance d’adapter les locaux à (son) activité afin d’éviter toute nuisance sonore avec le voisinage ».

Il ressort des éléments de la cause, notamment de la condamnation prononcée par le juge des référés le 11 janvier 2022, et du courriel de la locataire du 13 mars 2022, évoquant qu’elle va « commencer à payer une amende de 150 €/jour » (il s’agit en réalité de l’astreinte prononcée par ledit juge ordonnant de limiter le bruit au seuil normatif), que l’insonorisation nécessaire à la mise en conformité des locaux à l’activité de la locataire n’a pas été réalisée, ou tout au moins que les travaux effectués par la locataire, qui produit une facture FRANCE ÉCO ARTISAN du 22 octobre 2021 pour 35 000 € TTC (objet de diverses critiques de la demanderesse, qui seront vues ci-après), n’ont pas été suffisants.

La locataire produit également une facture de travaux de rénovation des lieux loués du 19 août 2020 mentionnant des prestations de peinture et maçonnerie, de plomberie et d’électricité pour un coût total de 52 157,35 € TTC (également critiquée par la bailleresse) tandis que le constat d’état des lieux établi à sa sortie moins de deux années plus tard permet de constater leur importante dégradation; il s’agit selon elle d’une dégradation précoce qui ne peut se justifier par une usure normale mais est la conséquence de vices affectant la structure du local.

Concernant le problème d’insonorisation des locaux, il convient de relever que la locataire ne démontre pas avoir effectué les travaux nécessaires ni à son entrée dans les lieux, ni après la plainte des copropriétaires de l’immeuble, en suivant les recommandations de l’étude acoustique réalisée par la société ACOUSTIQUE CONCEPT AUDIO du 28 juin 2021, puisque, comme il a été indiqué ci-avant, la nuisance a persisté bien qu’elle aurait fait appel à une société FRANCE ÉCO ARTISAN dont elle produit une facture du 22 octobre 2021.

D’ailleurs, cette facture, mais également celle afférente aux travaux de rénovation du 19 août 2020 de la société ARTISAN [Localité 5] SERVICE, font l’objet de diverses critiques de la part de la bailleresse ;

— elles sont imprécises, sans prix unitaire pour chaque prestation et sans devis associé,

— elles ne correspondent pas à la réalité des travaux, puisque par exemple la sortie de secours et le faux plafond facturés n’ont pas été installés,

— les deux sociétés sont censées être distinctes mais elles ont la même adresse, le même numéro de téléphone et le même numéro de RCS (879 729 416),

— encore, le numéro RCS de la société FRANCE ÉCO ARTISAN est différent sur la facture du 22 octobre 2021 et sur un courrier du 20 octobre 2021 (produit par la demanderesse) qui mentionne un numéro qui est en réalité celui d’une société COMPAGNIE FRANÇAISE DU BÂTIMENT, située à la même adresse que le siège social de la locataire.

Elle ajoute que ces deux dernières sociétés ont depuis fait l’objet, pour la première d’une liquidation judiciaire simplifiée le 07 juillet 2022 et pour la seconde d’une radiation d’office le 30 septembre 2022.

La défenderesse reproche à demanderesse de « dénigrer » les factures produites, qui selon elle détaillent le travaux réalisés, mais ne donne aucune explication ou réponse contredisant les critiques émises.

Le tribunal ne peut donc, et à tout le moins, qu’être dubitatif au sujet de la réalisation des travaux litigieux.

En outre, il relève, à l’examen du constat d’état des lieux du 16 mai 2022, enrichi de nombreuses photographies de bonne qualité ;

— que si les murs des locaux présentent des moisissures, aucun élément ne permet de considérer que celles-ci sont liées, comme le prétend la locataire, à un défaut ou à la vétusté du gros-oeuvre, étant au contraire observé que les moisissures sont localisées dans la partie où la locataire a fait réaliser des sanitaires et douches, que les seuls murs délabrés par des dégâts des eaux sont d’une part celui qui est mitoyen à l’espace sanitaires, et d’autre part les cloisons entre les douches créées (au niveau du sol de l’entrée des douches), dans lesquelles l’huissier a observé que « certains joints de douche sont fissurés ou troués » ;

— que les autres dégradations des peintures sont pour la plupart décrites comme de « nombreux coups, traces, éclats et dégradations » donc imputables à l’occupation des lieux et sans lien avec un défaut de la structure de l’immeuble ou une vétusté ;

— qu’à part le revêtement isolant l’une des gaines techniques au mur qui se désagrège, qui est en tout état de cause très localisé, la dégradation des peintures, notamment son effritement, est limitée à la surface et apparaît résulter de la piètre qualité (ou du défaut) des travaux de peinture au moment de la rénovation des locaux, ici encore aucun élément ne permettant d’estimer que les dégradations pourraient être imputables à un défaut ou à une vétusté de la structure même du local.

De plus, rien ne permet de considérer que les travaux d’insonorisation ou les travaux à réaliser dans les lieux relèvent des grosses réparations au sens de l’article R.145-35 du code de commerce et de l’article 606 du code civil, précités.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater qu’il n’est pas justifié de l’opportunité d’ordonner l’expertise sollicitée par la locataire ; non seulement une telle mesure n’aurait été pertinente qu’avant que les lieux soient réaménagés pour le nouveau locataire, mais, en tout état de cause, la défenderesse ne rapporte pas le moindre commencement de preuve sérieux d’une impossibilité d’insonoriser les lieux, ni d’un possible défaut ou vice structurel du bâtiment, relevant de l’obligation de délivrance de la bailleresse ou de la garantie des vices cachés.

Dans ces conditions, la locataire, qui ne démontre ni manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ni vice caché à l’origine d’une impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination, échoue à justifier tant de ce qu’elle était fondée à ne pas payer la totalité des loyers et charges réclamés que d’un manquement grave de la demanderesse à ses obligations contractuelles.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la défenderesse et de rejeter la demande de résolution aux torts de la demanderesse.

Cette résiliation prendra effet au 31 juillet 2022, date à laquelle la bailleresse a admis mettre fin au bail, en dehors de tout congé délivré dans les formes légales (articles L.145-9 et suivants du code de commerce) ou échéance triennale, terme du bail, ou encore résiliation conventionnelle.

Sur le paiement des loyers contractuels

L’article 1760 du code civil dispose que :

« En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

La défenderesse ne conteste pas l’exactitude de la somme de 73 330,90 € TTC réclamée au titre des loyers échus au 31 juillet 2022.

Dès lors que sa demande de résolution judiciaire du bail à effet rétroactif à la date de sa signature a été rejetée, elle ne peut prétendre au remboursement des loyers payés ; sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient en conséquence de la condamner à payer à la demanderesse une somme de 73 330,90 € TTC au titre des loyers échus au 31 juillet 2022, lesquels, conformément à l’article 1231-6 du code civil, produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 14 avril 2022 sur la somme de 46 060,50 € et à compter du 18 mai 2022, date de l’assignation portant sommation de payer, pour le surplus.

Le présent jugement valant titre exécutoire constatant l’existence de la créance objet de la saisie conservatoire du 22 avril 2022, la bailleresse pourra signifier au tiers saisi un acte de conversion en saisie-attribution conformément à l’article R.523-7 du code des procédures civiles d’exécution et la somme saisie s’imputera sur les sommes dues, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner au CRÉDIT MUTUEL, tiers saisi au demeurant non partie à la procédure, de remettre ladite somme.

Dans ces conditions, la demande de mainlevée de ladite saisie sera rejetée.

Sur la demande au titre de la remise en état des lieux loués

La demanderesse sollicite la fixation de son préjudice au titre des travaux de remise en état des lieux après le départ de la locataire à 20 619,08 € TTC.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

À ce titre, le locataire qui ne restitue pas les lieux loués en bon état de réparations locatives commet une faute et doit indemniser le bailleur des dommages en résultant, à charge pour celui-ci d’en apporter la preuve ; les juges apprécient le dommage au jour où ils statuent.

En l’espèce, force est de constater que si la bailleresse justifie de ce que les lieux lui ont été rendus en mauvais état, nécessitant des réparations dont la charge pèse sur l’ancienne locataire, et a produit des devis de réparations correspondants (réfection des peintures, de cloisons, de sanitaires, de l’électricité), elle ne démontre aucunement avoir effectivement supporté financièrement de tels travaux, alors qu’elle a reloué les lieux très rapidement à la société ENGIE HOME SERVICES et ne justifie ni avoir payé les réparations ni que celle-ci n’a pas réaménagé elle-même les lieux à ses frais (le bail consenti à celle-ci n’étant pas produit aux débats dans son entier).

Elle justifie en revanche, par une facture LA CLEF À TRÈFLE du 19 décembre 2022, du paiement d’une somme de 2 913,70 € pour le remplacement de la porte d’entrée dont le dysfonctionnement de la serrure de droite avait été constaté dans le constat du 16 mai 2022.

Il sera donc fait droit à la demande d’indemnité pour remise en état des locaux à hauteur de la somme de 2 913,70 €, tandis que le surplus de la demande à ce titre sera rejeté, à défaut de preuve du dommage dont l’indemnisation est sollicitée.

Le dépôt de garantie versé par la locataire s’imputera sur les condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande de prise en charge des condamnations prononcées par le juge des référés

La demanderesse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 5 256,44 € au titre des condamnations prononcées par le juge des référés dans son ordonnance du 11 janvier 2022.

Cependant, elle ne rapporte aucune preuve de la réalité du paiement qu’elle prétend avoir effectué, étant noté au demeurant qu’elle se contredit dans ses écritures en indiquant en page 5 n’en avoir réglé que la moitié.

Sa demande de remboursement à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnité de la défenderesse

La défenderesse, qui se plaint d’un préjudice subi dans l’exploitation, réclame le paiement d’une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, sans préciser le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à sa demande de résolution judiciaire aux torts de la bailleresse, et qu’il n’est pas justifié d’un manquement de celle-ci à ses obligations ou d’un vice caché affectant les lieux loués, cette demande ne peut qu’être rejetée, tant sur le fondement de l’article 1219 du code civil, que de ses articles 1231-1 et 1721.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 3 500 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Les demandes de la défenderesse à ce titre seront rejetées.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet à la date du 31 juillet 2022, du bail conclu entre la S.C.I. SCI BASTILLE et la S.A.R.L. NRFIGHT portant sur des locaux sis [Adresse 1] à PARIS (75013), aux torts de la S.A.R.L. NRFIGHT ;

CONDAMNE la S.A.R.L. NRFIGHT à payer à la S.C.I. SCI BASTILLE une somme de soixante-treize-mille-trois-cent-trente euros et quatre-vingt-dix centimes toutes taxes comprises (73 330,90 € TTC) au titre des loyers échus au 31 juillet 2022, lesquels, produiront intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022 sur la somme de 46 060,50 € et à compter du 18 mai 2022 pour le surplus ;

CONSTATE le bien-fondé de la créance objet de la saisie conservatoire pratiquée le 22 avril 2022 par la S.C.I. SCI BASTILLE sur les comptes de la S.A.R.L. NRFIGHT dans les livres du CRÉDIT MUTUEL, de sorte que la saisissante pourra en obtenir attribution ;

CONDAMNE la S.A.R.L. NRFIGHT à payer à la S.C.I. SCI BASTILLE une indemnité de deux-mille-neuf-cent-treize euros et soixante-dix centimes (2 913,70 €) au titre des travaux de remise en état des lieux loués après restitution ;

DIT que le dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. NRFIGHT s’imputera sur les condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la S.A.R.L. NRFIGHT aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de trois-mille-cinq-cents euros (3 500 €) à la S.C.I. SCI BASTILLE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.C.I. SCI BASTILLE ;

REJETTE les demandes de la S.A.R.L. NRFIGHT ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 07 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA