TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MUU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Association COALLIA (anciennement dénommée AFTAM),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [S],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MUU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 avril 2011 à effet au 1er mai 2011, l’association COALLIA a donné en location à Monsieur [K] [S] une chambre portant le n° B-5510 situé au 5ème étage de la résidence sise [Adresse 3], pour une redevance mensuelle initiale de 365,07 euros et 20 euros de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association COALLIA a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 janvier 2022 (avisée non réclamée le 21 janvier 2022), mis en demeure Monsieur [K] [S] de payer la somme de 6 273,92 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 avril 2022 (avisée et non réclamée le 20 avril 2022), l’association COALLIA a notifié à Monsieur [K] [S] la résiliation du contrat et lui a demandé de libérer le logement avant l’expiration du délai de préavis d’un mois.

Par acte d’huissier en date du 8 juillet 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédure civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner Monsieur [K] [S] à lui payer :les redevances impayées, soit la somme de 14 530,80 euros, arrêtée au 3 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,rejeter toute demande de délai,subsidiairement en cas d’octroi de délai de paiement : ordonner qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité, la déchéance du terme sera acquise et le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant les frais de notification par LRAR et d’assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’ASSOCIATION COALLIA expose que plusieurs échéances de redevance sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail envoyée le 19 janvier 2022.

A l’audience du 29 août 2024, l’association COALLIA, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 14 969,20 euros, selon décompte en date du 26 août 2024, juillet 2024 inclus. Il soutient que la suspension de la clause résolutoire ne saurait être prononcée, le contrat de résidence n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de l’importance de la dette.

Bien que valablement assigné à étude, [K] [S] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [K] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer, en application de l’article [4]-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

De plus, l’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass, Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2011 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer préalable à la procédure d’expulsion a été envoyée le 19 janvier 2022, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 6 273,92 euros, puis une lettre de résiliation a été adressée le 19 avril 2022, visant une inexécution contractuelle. Ces deux plis sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La clause résolutoire ne saurait en conséquence être déclarée acquise. En effet, il appartenait au gestionnaire du logement-foyer de renouveler l’envoi de la mise en demeure préalable à la résiliation pour remise effective à son destinataire ou de faire délivrer un commandement de payer par acte d’huissier.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Le paiement de la redevance est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur que Monsieur [K] [S] était débiteur de la somme de 6 273,92 euros à la date de la mise en demeure (avril 2022), puis de la somme de 14 530,80 euros à la date du 8 juillet 2024 (assignation), et que le dernier versement de Monsieur [S] date du 17 novembre 2022, de sorte que la dette n’a cessé d’augmenter de manière très importante.

En ces conditions, en l’absence de toute réaction de Monsieur [S] et de tout paiement pendant plusieurs mois, et au regard de l’importance de la dette qui augmente sans perspective d’amélioration à ce jour, il convient de prononcer la résiliation judiciaire aux torts du locataire à compter de la présente décision pour manquement contractuel suffisamment grave.

Monsieur [K] [S] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [S] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association COALLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [S] reste lui devoir la somme de 14 929,20 euros à la date du 26 août 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [S] étant non comparant et n’apportant par définition aucun élément pour la contester, sera donc condamné au paiement de la somme de 14 929,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 6 273,92 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [K] [S] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 19 avril 2011 entre l’ASSOCIATION COALLIA et Monsieur [K] [S] concernant l’appartement n° B-5510 situé au 5ème étage de la résidence sise [Adresse 3] ne sont pas réunies,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 19 avril 2011 pour manquement grave,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [S] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’association COALLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à l’association COALLIA la somme de 14929,20 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, incluant la mensualité de juillet 2024), correspondant à l’arriéré des redevances et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 6 273,92 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE le surplus des demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à l’ASSOCIATION COALLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l’assignation,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président