PS/CD

Numéro 23/03383

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/10/2023

Dossier : N° RG 22/00237 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IDGH

Nature affaire :

Revendication d’un bien immobilier

Affaire :

[E] [N]

épouse [V]

C/

Société Civile BARBANTZU CHARA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Septembre 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [E] [N] épouse [V]

née le 27 août 1957 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître BOUGUE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Société Civile BARBANTZU CHARA

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée et assistée de Maître ESPIET de la SARL d’Avocat Hervé ESPIET, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 13 DECEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 17/02243

Vu l’acte d’appel initial du 25 janvier 2022 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a :

— débouté [E] [N] de son action en revendication immobilière des parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 10] sous les références F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3],

— déclaré la SCI BARBANTZU CHARA propriétaires de ces parcelles en retenant la force probante de son acte d’acquisition du 12 juillet 1956 et en déniant la force probante de l’acte de partage du 25 février 1925.

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 avril 2022 par [E] [N] qui poursuit l’infirmation du jugement, qui demande à être reconnue 'propriétaire des parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3] avec effet rétroactif au 06 août 1964 en application de la prescription trentenaire’ et qui demande 3 500 euros en compensation de frais irrépétibles ainsi que la condamnation de ses adversaires aux dépens ;

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 juillet 2022 par la SCI BARBANTZU CHARA qui poursuit la confirmation du jugement et l’allocation de 5 000 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 02 août 2023.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Le droit de propriété se prouve par tous moyens comme l’a justement rappelé le premier juge. La preuve contraire à un titre se fait donc par tous moyens.

Ce droit est perpétuel, ne se perd pas par le non usage sauf prescription acquisitive contraire.

La publicité foncière n’a pas pour vocation de conférer par elle-même valeur probante aux titres publiés. Elle organise un mécanisme de publicité qui aide indirectement à garantir cette valeur probante en ce que depuis le 1er janvier 1956 :

— un acte de mutation de propriété portant sur une parcelle identifiée ne peut être publié que si l’on peut se référer à l’acte précédent par lequel le cédant des droits de propriétés les a lui-même acquis ; c’est le mécanisme de l’effet relatif de la publicité foncière ; l’identification des parcelles n’était pas obligatoire avant le 1er janvier 1956 ;

— en cas de cession par une même personne de droits sur un même bien, seule la mutation opposable aux tiers est la première mutation publiée, quand bien même l’acte serait postérieur au premier acte de mutation signé dans le temps ;

Les parties sont renvoyées à faire régler le conflit entre le titre publié et le titre non publié ; tel est le cas de la présente espèce puisque le présent litige oppose deux acquéreurs qui ne tiennent pas leurs droits du même auteur mais de deux auteurs différents, un seul des deux titres étant publié ; le litige présente dès lors deux aspects :

— d’abord l’appréciation de la valeur probante des titres en conflit (acte d’achat de 1956 par la SCI ; titres de propriété de la famille [N], à savoir, la donation-partage de 1925 mais également l’acte de partage d’octobre 2002 incomplètement communiqué) ;

— ensuite l’impact des possessions invoquées sur le titre qui sera reconnu le plus probant étant précisé qu’il faut alors caractériser les dates d’opposition au titre jugé valable.

LES TITRES EN CONFLIT

1- La SCI BARBANTZU CHARA dispose d’un titre d’acquisition publié sur la parcelle litigieuse F [Cadastre 7], [E] [N] soutenant que ce titre serait un titre d’acquisition t a non domino

La SCI BARBANTZU CHARA tient ses droits immobiliers des consorts [O] en vertu d’un acte d’acquisition du 12 juillet 1956, reçu par Me [W], notaire, à [Localité 9].

La parcelle litigieuse F [Cadastre 7] sera divisée en 1972 pour prendre les références actuelles.

Lors de la publication de l’acte d’achat intervenue le 24 juillet 1956, une fiche a été établie au fichier immobilier au nom de cette société créée le 12 juillet précédent, c’est-à-dire le jour de l’acquisition par acte notarié par la SCI les parties ne donnent aucun détail sur le contexte de cette division (acte isolé, remembrement…) ; la fiche du ficher immobilier concernant les deux parcelles créées n’est pas communiquée en complément de la fiche rattachée à la référence F [Cadastre 7].

Les origines de propriété portées dans cet acte présentent les particularités suivantes :

— l’acte se réfère aux actes de mutation antérieurs au sein de la famille de [G] ; on vérifie ainsi la régularité des transmissions de droits entre les parties mais sans procéder à aucune énumération des parcelles pouvant y être mentionnées ; cela était possible avant la réforme entrée en vigueur au premier janvier 1956 qui a créé la règle de l’effet relatif de la publicité foncière ;

— ainsi, pour ce qui est des 4 parcelles vendues (en nature de haut taillis et pâtures), l’acte se réfère exclusivement aux références cadastrales et indique que les 4 parcelles vendues sont portées au plan cadastral soit au nom de la famille de [G] soit au nom de [K] [Y] ; la propriété de la parcelle par la famille [H] (auteur d'[E] [N]) n’est pas évoquée ;

— concernant la parcelle F [Cadastre 7] (aujourd’hui litigieuse après division en F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3]), l’acte précise qu’elle figure au cadastre sur le compte de [K] [Y] mais qu’en réalité elle appartient à la famille de [G] et non à [K] [Y].

On ignore si après la vente, la SCI a fait inscrire la parcelle acquise sur un compte cadastral à son nom. Il faut vérifier ce point.

La revendication de propriété introduite par [E] [N] s’appuie sur le caractère non probant de propriété de ce titre publié.

2- En 1964, [E] [N] acquiert la propriété OLHA de la famille [H] mais son titre n’inclut pas la parcelle F [Cadastre 7] en raison de l’acte d’acquisition de la SCI

Par acte du 06 août 1964 reçu par Me [A], notaire, à [Localité 9], les consorts [F] et [H] ont vendu à [E] [N] les propriétés rurales OLHA et ZUGASTI pour une superficie totale de 46 hectares 64 ares 40 ca, toutes parcelles figurant section F.

Cet acte de 1964 mentionne que dans un acte de partage du 25 février 1925 (acte antérieur non communiqué), les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] étaient portées comme faisant partie de la propriété OLHA, objet de la vente à [E] [N]. L’acte d’achat de cette propriété OLHA par [E] [N] a donc bien été préparé pour reprendre la liste des parcelles de la propriété OLHA telles que portées dans l’acte de 1925 ; en regard des références de ces trois parcelles, le notaire a d’ailleurs apposé la mention manuscrite 'à comparer avec mon acte de vente et le partage du 25 février 1925'. Sur le terrain de la preuve des droits de propriété, cela signifierait que la partie venderesse (famille [H] disposait des droits de propriété ; l’acte reprend aussi l’historique des mutations familiale.

Le notaire a cependant rayé de l’acte de vente trois parcelles dont la parcelle litigieuse ; [E] [N], acquéreur de ces parcelles, n’est donc pas titré, cela ne signifiant pas que son auteur ne disposait pas du droit de propriété mais seulement que l’acte d’acquisition de la SCI empêche d’établir un titre concurrent ; par l’application des règles de la publicité foncière généralisée et rendue obligatoire au 1er janvier 1956, le transfert de propriété de la parcelle F [Cadastre 7] à [E] [N] ne pouvait en effet être publié, car l’acte d’acquisition de la SCI BARBANTZU CHARA, déjà publiée, y faisait obstacle (indépendamment de sa valeur probante).

L’acte a été enregistré le 12 août 1964 bordereau 413-7.

L’acte de vente de la propriété OLHA à [E] [N] porte la mention : il est précisé que dans un acte de partage entre les consorts [P], reçu par Me [J], notaire à [Localité 9] (…), le vingt-cinq février 1925, et ci-après analysés en l’origine de propriété, les parcelles cadastrées section F, n° [Cadastre 5] (1 ha 53 a 00 ca) 95 (70 a) et [Cadastre 7] (1 ha 76 a 00 ca) ont été portées comme faisant partie de la propriété OLHA'.

Cette mention signifie que l’acquéreur, en qualité d’ayant cause de la famille [H], doit se fonder sur l’acte de 1925 (et les actes antérieurs) pour contester le droit de propriété sont se prévalent sur ces parcelles des personnes qui disposent de titres publiés les mentionnant comme propriétaires de ces parcelles.

3- Malgré l’absence de titre de son père sur la parcelle F [Cadastre 7], [E] [N] se prétend aujourd’hui titrée sur les parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3] qui sont issues de sa division

Alors que l’acte de 1964 par lequel [E] [N] a acquis les propriétés OHLA et ZUGASTI (ou ZUHASTIA ou CHOUHASTIA) ne le titre pas sur la parcelle F [Cadastre 7], [E] [N] produit un extrait de trois pages d’un acte de ou de projet d’acte partage (et non l’acte lui-même comme mentionné dans le bordereau de communication de pièces) émanant de la SCP de notaires GOGUET PERRET ERTAUBAN ; cet écrit partiel la porte attributaire des parcelles F [Cadastre 2] pour 11 775 ca et F [Cadastre 3] pour une superficie de 14 200 m² soit un total de 2 ha 59 a 75 ca ; on observe que la superficie globale est supérieure à celle de la parcelle F [Cadastre 7] telle qu’elle était indiquée dans l’acte de 1964.

[E] [N] ne produit pas ce titre dans son intégralité et ne fournit aucune référence de publication ; pour pouvoir invoquer un titre sur le sol litigieux (ce qui ne prouve pas la propriété), il lui faut démontrer une chaîne de transmissions portées au fichier immobilier (et non au cadastre) dont il ressortirait que la parcelle portée au nom de la SCI serait repassée au nom de son père (mutation publiée ou attestation de prescription acquisitive publiée). Les pièces produites ne démontrent pas que son assignation en revendication ayant saisi le tribunal ait été publiée, cette absence d’infirmation n’étant pas palliée par la production de la fiche du fichier immobilier concernant les parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3].

Il est indispensable de disposer des fiches complètes établies au fichier immobilier pour les parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3].en complément de la fiche de la parcelle F [Cadastre 7].

Concernant la possession

Pour le cas où elle ne serait pas reconnue comme efficacement titrée, [E] [N] entend soutenir qu’elle est en toute hypothèse propriétaire par prescription acquisitive de la propriété, et elle se prévaut de baux ruraux ayant portés sur les parcelles au moins pour la période 1980 à 2005.

La SCI, d’après l’écrit envoyé par un de ses associés en 1998, regroupe des personnes intéressées par la chasse ; il faut donc prendre connaissance de l’objet social pour apprécier l’activité qui a pu être déployée.

Les vérifications à faire ont leur importance pour apprécier les dates auxquelles une partie a pu contredire une possession utile invoquée par l’autre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, avant dire droit,

* renvoie le dossier devant le magistrat de la mise en état pour production de pièces complémentaires et conclusions à l’audience du mercredi 10 janvier 2024 à 8h30 (par échanges de messages RPVA) ;

* demande aux parties de produire :

— les fiches des parcelles F [Cadastre 2] et F[Cadastre 3] depuis 1972 existant tant au cadastre et qu’au fichier immobilier ;

— les pièces essentielles du remaniement cadastral de 1972 (tables de correspondances et documents d’attribution aux propriétaires si remembrement) ;

— l’acte de donation partage du 25 février 1925 passé entre les membres de la famille [H], auteurs de la famille [N] ;

— l’acte de partage réglant la succession d'[E] [N] en sa totalité avec s’il y a lieu les pièces d’un rejet de formalité partiel pour les parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3] ;

— en cas de publication complète de cet acte pour les parcelles F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3], produire les actes publiés intervenus entre 1956 et 2002 qui ont pu procéder au retour de ces deux parcelles dans la chaîne de transmission de la famille d'[E] [N] ;

— les références de publication au fichier immobilier de l’assignation ayant saisi le tribunal ;

* demande à la SCI créée en 1956 de produire ses statuts ;

* réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE