TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 19/09737 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CQRGI

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Août 2019

JUGEMENT

rendu le 27 Août 2024

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T] [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [V] [Z] [K] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.C.I. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître François TETREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1855

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, SA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Patricia BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0672

Décision du 27 Août 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/09737 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQRGI

S.A. JEAN CHARPENTIER-SOPAGI

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

La SA cabinet Jean Charpentier – Sopagi SA est le syndic de la copropriété.

M. [R] [X] et Mme [V] [C] ont été propriétaires des lots n°1, 2, 32, 36, 100 et 101 de cet immeuble entre le 31 août 1995 et le 1er juin 2022.

La SCI société de gestion immobilière Beaumarchais, dont les associés sont M. [X], son épouse et leurs enfants, est propriétaire du lot n° 37 de l’immeuble depuis le 14 juin 1995.

Estimant que la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 11 juillet 2019 est contestable et qu’elle révèle une intention de leur nuire, M. [X], Mme [C] et la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SA cabinet Jean Charpentier – Sopagi SA par actes d’huissier de justice du 12 août 2019.

*

Décision du 27 Août 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/09737 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQRGI

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 10 août 2022, M. [X], Mme [C] et la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais demandent au tribunal de :

«  Vu la vente intervenu en date du 1er juin 2022,

Donner acte à Monsieur et Madame [X] qu’ils se désistent de toutes leurs demandes fins et conclusions.

Vu le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du 11 juillet 2019

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil

Il est demandé au Tribunal :

Déclarer recevable et bien fondée la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE BEAUMARCHAIS en toutes ses demandes, fins et conclusions

Y faisant droit

Constater que la demande relative à l’annulation seule de la résolution n°2 de l’AGE du 11 juillet 2019 n’a plus de raison d’être en raison de son annulation par la résolution n°2 de l’AGE du 12 décembre 2019.

Pour le surplus

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE BEAUMARCHAIS la somme de 24.000 € à titre de dommages intérêts toutes causes de préjudices confondus ;

Condamner le Cabinet Jean CHARPENTIER – SOGEPI SA à rembourser à la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE BEAUMARCHAIS (567 tantièmes/10000èmes), les frais d’organisation et de tenue de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 juillet 2019.

Condamner le même et dans les mêmes proportions à garantir la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE BEAUMARCHAIS, des condamnations qui seraient ordonnées dans la présente instance à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour les motifs sus indiqués ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] et le Cabinet Jean CHARPENTIER – SOGEPI SA à payer à la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE BEAUMARCHAIS, la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner les mêmes sous la même solidarité en tous les dépens lesquels seront recouvrés par Maître TÉTREAU avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu l’art. 395 du CPC,

Donner acte au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ce qu’il n’accepte pas le désistement des époux [X],

Débouter les demandeurs de leur demande de désistement

Vu les pièces versées au débat et la jurisprudence citée ;

Vu l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du 11 juillet 2019,

Vu l’absence de préjudice pour les demandeurs par cette annulation,

Vu l’assemblée générale du 12 décembre 2019 ;

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

DEBOUTER à titre principal, les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution N°2 de l’AGE du 11 juillet 2019 et de toutes leurs autres demandes tendant au paiement des dommages et intérêts de 24000€ et à une condamnation au paiement de 7000€ au titre de l’art. 700 du CPC.

DEBOUTER les époux [X] et la SCI DE GESTION IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS de toutes leurs exceptions, fins, demandes et conclusions ;

Juger à titre subsidiaire, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence des conditions de nature à mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, DEBOUTER les époux [X] et la SCI DE GESTION IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS de toutes leurs exceptions, fins, demandes et conclusions ;

CONDAMNER à titre reconventionnel in solidum Monsieur et Madame [X] ainsi que la SCI DE GESTION IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS, au paiement d’une indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du Syndicat des copropriétaires ;

Les CONDAMNER sous la même solidarité au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Patricia BARTHELEMY, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 5 octobre 2022, la SA cabinet Jean Charpentier – Sogapi SA demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le désistement de Madame et Monsieur [X] qui est accepté par la société JEANCHARPENTIER SOPAGI sous réserve du maintien de l’article 700 du CPC formé à son encontre et de la fixation des dépens à sa charge.

Débouter la société de GESTION IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS de toutes ses demandes.

Les condamner solidairement à payer à la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner solidairement aux entiers dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 30 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 13 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024, prorogé au 27 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de désistement des consorts [X]

Les consorts [X] ont vendu leurs lots de copropriété dans l’immeuble (n° 1, 2, 32, 36, 100 et 101) le 1er juin 2022 et se désistent de leur instance et action.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que le désistement n’est pas accepté et les époux [X] doivent être condamnés à payer les frais irrépétibles et les dépens en raison de leur mauvaise foi.

De son côté, la SA Jean Charpentier Sopagi SA accepte le désistement des époux [X] sous condition du maintien de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Vu les articles 395 et 396 du code de procédure civile qui prévoient que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

Sur ce,

En l’espèce, les défendeurs ont présenté une défense au fond avant le désistement du demandeur.

Ils sollicitent à titre reconventionnel une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’opposition au désistement des époux [X] se fonde donc sur un motif légitime puisqu’ils espèrent obtenir l’indemnisation de ces frais.

Le désistement des époux [X], qui ne peut donc être jugé parfait, sera rejeté et les demandes reconventionnelles des défendeurs seront examinées.

Sur les demandes principales de la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais

A l’appui de ses demandes principales, la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais fait valoir :

— le litige résulte de la volonté soudaine de la copropriété de se réapproprier la jouissance de parties communes affectées exclusivement aux lots 100 et 101 selon le règlement de copropriété ;

— les époux [X] étaient propriétaires des lots 100 et 101 depuis 1995;

— les lots 100 et 101 correspondent à des cours parties communes sur lesquelles le propriétaire de ces lots bénéficie de la jouissance exclusive;

— aux termes de l’article 38 du règlement de copropriété, le propriétaire des lots 100 et 101 en assume l’entretien et a une autorisation de les couvrir à l’aide de matériaux léger et démontables ;

— les verrières ont vraisemblablement été édifiées avant la mise en copropriété ;

— le tribunal est saisi de trois litiges dont deux concernent la validité des résolutions donnant pouvoir au syndicat des copropriétaires d’agir (la présente instance portant sur la validité de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 désignant un avocat pour diligenter une action contre eux pour une prétendue appropriation de parties communes ; la validité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 12 décembre 2019, instance RG 20/01292 ; une troisième instance RG 20/01322 portant sur les lots n° 100 et 101) ;

— la désignation de l’avocat lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, résolution n° 2, a été faite sans mise en concurrence préalable en violation des résolutions de l’assemblée générale du 10 avril 2018 et sans présentation préalable d’une convention d’honoraires ;

— elle a été injustement attaquée par le syndicat des copropriétaires et avec la complicité du syndic ;

— s’agissant de la demande d’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a admis le bien fondé des griefs puisqu’il a voté l’annulation de cette résolution lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2019 ;

— sa demande est partiellement devenue sans objet, il demeure simplement les prétentions indemnitaires pour abus de majorité et intention de nuire ;

— l’intention de nuire résulte des conditions d’adoption de la résolution litigieuse en y incluant des personnes non propriétaires des lots litigieux;

— l’intention de nuire est confirmée par les autres litiges ;

— elle n’a aucun lien avec les lots litigieux ;

— elle a subi un préjudice qu’elle chiffre à 24.000 € ;

— aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a un devoir de conseil vis à vis de la copropriété, notamment s’agissant d’une décision illégale ;

— le syndic a profité de l’organisation et de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire hors forfait ;

— la reprise de la thèse du syndicat des copropriétaires constitue une faute ;

— il y a lieu de condamner le syndic à la garantir des frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 mis à sa charge et de sa quote-part des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :

— les lots acquis par les époux [X] leur donnaient droit à la jouissance exclusive de la cour commune de l’immeuble ;

— les cours, parties communes, dont les demandeurs avaient la jouissance exclusive pouvaient être couvertes au moyen de matériaux légers démontables ;

— les demandeurs ont transformé la construction légère en une construction en dur sur la moitié des cours 1 et 2 et sur la moitié de la cour-terrasse ;

— l’utilisation des espaces litigieux était à l’origine de nuisances ;

— M. [X] a tenté de s’approprier les cours communes et l’espace privatisé et intégré aux parties privatives des demandeurs amplifiait les nuisances ;

— c’est dans ce contexte que l’assemblée générale a voté la résolution litigieuse ;

— l’assemblée générale du 12 décembre 2019 a annulé la résolution litigieuse n° 2 du 11 juillet 2019 afin de régulariser l’omission de mise en concurrence ;

— les époux [X] ont vendu leurs lots le 1er juin 2022 et leur locataire a cessé son activité ;

— les demandeurs reconnaissent que leur demande d’annulation de la résolution n° 2 litigieuse n’a plus de raison d’être ;

— l’intention de nuire est contestée et les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice ;

— les demandeurs ne démontrent pas de faute, de préjudice et de lien de causalité ;

— l’action en restitution de parties communes n’est pas abusive ;

— même la verrière légère a été installée après le 4 avril 1990 ;

— M. [X] a reconnu être à l’origine des constructions en dur non autorisées ;

— les constructions litigieuses jouxtent la propriété de la SCI demanderesse, ce qui explique sa mise en cause car les constructions en dur ont été édifiées par l’un ou l’autre des demandeurs ;

— la SCI demanderesse n’est pas propriétaire des lots 100 et 101 mais pouvait être à l’origine des constructions illégales ;

— M. [X] n’a pas indiqué lequel des demandeurs était l’auteur de la prolongation des constructions sur la cour terrasse et dans ce contexte le syndicat des copropriétaires est obligé d’agir contre les deux propriétaires des lots du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— il n’y a aucun abus de majorité, ni intention de nuire.

De son côté, la SA Jean Charpentier Sopagi SA fait valoir :

— par lettre du 12 juin 2019, plusieurs copropriétaires porteurs de plus de 25 % des millièmes ont demandé la convocation d’une assemblée extraordinaire afin que soit engagée une procédure pour mettre fin à l’appropriation des parties communes constatées ;

— l’assemblée du 11 juillet 2019 a autorisé une action judiciaire contre les demandeurs pour mettre fin à l’appropriation des cours 1 et 2 ;

— l’assemblée du 12 décembre 2019 a annulé cette résolution ;

— les demandeurs ont constaté que la demande d’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 est devenue sans objet ;

— les époux [X] ont vendu leurs lots le 1er juin 2022 ;

— les demandeurs n’ont plus d’intérêt à agir dès lors que l’assemblée renonce à se prévaloir de l’assemblée litigieuse ;

— le syndic avait l’obligation de convoquer l’assemblée générale conformément à l’article 8 du décret de 1967 ;

— la faute du syndic n’est pas démontrée et il n’y a aucun lien entre l’absence de réserves et le préjudice qu’ils prétendent avoir subi en lien avec le coût de l’assemblée litigieuse que le syndic avait l’obligation de tenir ;

— M. [X] est gérant de la SCI demanderesse propriétaire du lot 37 et la simple consultation des plans permet de constater qu’elle est concernée ;

— Compte-tenu de la configuration des lieux (la cour n° 2 jouxte les locaux de la SCI), du fait que les autres copropriétaires n’y ont pas accès et de l’opacité entretenue par le propriétaire à l’origine des constructions évolutives, la mise en cause de la SCI était justifiée ;

— les préjudices ne sont pas démontrés.

Vu l’article 1240 du code civil invoqué qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce,

En l’espèce, dans leurs dernières écritures, les époux [X] et la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais ne sollicitent plus l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2019 en raison de son annulation par l’assemblée générale du 12 décembre 2019 elle-même. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

*

Seule la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 24.000 € toutes causes de préjudices confondus contre le syndicat des copropriétaires défendeur.

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de retenir à ce stade que la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais est à l’origine des constructions litigieuses dans les cours 1 et 2 de l’immeuble.

Pour autant, dès lors que la famille [X] détient également la SCI défenderesse à côté des lots cédés au rez de chaussée de l’immeuble, la mise en cause de cette personne morale dans la procédure en restitution de parties communes trouve une explication. Il n’y a donc pas d’intention de nuire.

L’éventuelle mise en cause injustifiée se réglera par l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

En outre, le préjudice global invoqué de 24.000 € n’est pas expliqué, ni démontré.

La demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

La demande de garantie dirigée contre le syndic société Jean Charpentier – Sogepi SA est donc sans objet.

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S’agissant de la demande dirigée contre le syndic au titre du remboursement des frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2019, la société demanderesse admet dans ses écritures que le syndic était bien tenu de convoquer l’assemblée générale à la demande de plusieurs copropriétaires conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Elle reproche en réalité au syndic un manquement à son devoir de conseil.

Pour autant, à supposer que le syndic ait manqué à son devoir de conseil vis à vis de l’assemblée générale des copropriétaires, le préjudice en résultant ne peut pas être les frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2019. En effet, que le syndic ait rempli son obligation de conseil ou non, cette assemblée devait être tenue conformément à l’article 8 du décret précité. Dès lors, les frais engagés à ce titre l’aurait été en toute hypothèse.

La demande à ce titre sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2019 que la résolution suivante a été adoptée : " les copropriétaires décident qu’une nouvelle AGE… devra être tenue avant le 30 novembre 2019 afin de modifier les résolutions de l’AGE du 11 juillet 2019 en remédiant aux irrégularités relatives au conseil syndical et en soumettant notamment aux règles de la mise en concurrence le choix de l’avocat chargé de représenter les intérêts du SDC du [Adresse 3] tant en demande qu’en défense et d’engager toute procédure civile devant le TGI de Paris à l’encontre des époux [X] et de la SCI IMMOBILIERE BEAUMARCHAIS en restitution des parties communes… ".

Ainsi, à l’origine, les demandeurs ont effectivement été contraints d’engager l’action judiciaire pour faire valoir leurs droits et il convient d’en tenir compte.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui est responsable de l’adoption de la résolution litigieuse et finalement annulée par l’assemblée générale des copropriétaires en cours de procédure, supportera les dépens.

La société Jean Charpentier – Sopagi SA, syndic de la copropriété, qui n’a pas utilement conseillé les copropriétaires lors du vote de la résolution litigieuse, sera condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

Maître François Tétreau, avocat, sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Jean Charpentier – Sopagi SA, syndic de la copropriété, sera condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires pour les motifs précités.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront également rejetées.

En application de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables toutes les demandes des parties ;

REJETTE la demande de désistement de M. [R] [X] et de Mme [V] [C] ;

CONSTATE que les demandeurs ne sollicitent plus l’annulation de la résolution n° 2 litigieuse annulée en cours de procédure par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3];

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais ;

REJETTE la demande de la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais au titre des frais d’organisation et de tenue de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ;

CONSTATE que la demande de garantie de la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais est sans objet ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Jean Charpentier Sopagi SA à verser à la SCI société de gestion immobilière Beaumarchais une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 ;

REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Jean Charpentier Sopagi SA aux dépens ;

AUTORISE Maître François Tétreau, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de l’entier jugement.

Fait et jugé à Paris le 27 Août 2024.

La Greffière Le Président