TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/04/2024

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le : 24/04/2024

à : M^e Yves MAYNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/01833 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZH3Y

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

DÉFENDEUR

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 1],

Madame [Y] [W] [Z], demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 4],

Venants aux droits de Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 2], décédé

Tous représentés par M^e Yves MAYNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0059

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 18 mars 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/01833 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZH3Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat verbal conclu le 1er mars 2016, Monsieur [U] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [X] une chambre à usage d’habitation (logement n°9) située [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 340 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, Monsieur [C] [X] a fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir la réparation de son préjudice lié à l’indécence de son logement et la réalisation des travaux nécessaires.

À la suite du décès de Monsieur [U] [W] le 5 septembre 2023, ses filles Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] sont intervenues volontairement à la procédure.

À l’audience du 18 décembre 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [C] [X], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles, il a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 16 490 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la condamnation des défenderesses à réaliser les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité avec les normes de décence à savoir :

o aménager un coin cuisine de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,

o installer un chauffage fixe,

o réparer la porte d’entrée,

— l’autorisation de suspendre le paiement du loyer jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence constatée par commissaire de justice aux frais des bailleresses,

— la condamnation des défenderesses à lui remettre des quittances pour les paiements reçus depuis juin 2023,

— l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de validation du congé pour vente,

— la condamnation des défenderesses à verser à son avocat la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W], représentées par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elles sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sur la demande principale :

o dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes formulées par Monsieur [C] [X],

o constater l’absence de trouble de jouissance,

— sur la demande reconventionnelle :

o dire la demande reconventionnelle recevable et bien fondée,

o constater la validité du congé donné par Monsieur [U] [W] le 17 septembre 2022 avec une date d’échéance au 1er mars 2025,

— condamner Monsieur [C] [X] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de prendre acte de l’intervention volontaire principale de Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] en leur qualité d’héritières de Monsieur [U] [W] en application des dispositions des articles 325 et 370 du code de procédure civile.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement comporte une installation sanitaire alimentée en eau chaude ainsi qu’une installation permettant un chauffage normal et une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide. En outre, les portes et fenêtres du logement doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer n’exonèrent le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (Cass civ 3ème 20 septembre 2006 n°05.16-243).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit d’obtenir la réduction ou la suspension du montant du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le locataire d’un logement décent subit nécessairement un préjudice. Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe dès l’origine.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées au dossier qu’à la suite de la chute début mars 2021 de son ballon d’eau chaude qui s’est décroché du mur, Monsieur [C] [X] a été privé d’eau chaude à compter au moins du 28 avril 2021, date de sa première mise en demeure dûment réceptionnée par le bailleur, jusqu’au 24 novembre 2023, date du remplacement du ballon par les nouvelles propriétaires, soit durant près de 2 ans et 7 mois.

Étant observé que si lors d’un premier remplacement du ballon, à la demande de Monsieur [U] [W], le 10 mars 2021, le plombier atteste avoir « bien mis en route le chauffe-eau », ce que conteste le locataire qui affirme que son installation "a provoqué une panne dans [l']appartement", force est de constater, d’une part, qu’aucune réponse n’a été apportée aux demandes réitérées du locataire se plaignant de l’absence de chaude (des 28 avril 2021, 24 juin 2021 et 12 septembre 2022) jusqu’au 24 novembre 2023.

En outre et, d’autre part, on ne voit pas pour quelle raison les bailleresses auraient procédé au remplacement d’un ballon d’eau chaude quasi neuf, de 50 litres, par un plus petit, de 30 litres, si celui-ci était adapté à l’installation électrique et permettait comme elles l’affirment la fourniture d’eau chaude.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’appartement ne disposait pas de coin cuisine jusqu’au 24 novembre 2023 et que si des travaux ont été réalisés avec l’installation d’un évier, ceux-ci ne satisfont pas aux conditions posées par l’article 3 point 4 du décret du 30 janvier 2002 lequel exige un coin cuisine « aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson ».

S’agissant en revanche de l’absence de chauffage et de la nécessité de réparer la porte de cuisine, dont il sera observé que Monsieur [C] [X] ne s’est jamais plaint dans ses différents courriers, aucun justificatif n’est produit.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner les bailleresses à aménager un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson, sans qu’il y ait lieu de suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux et de débouter le locataire de ses autres demandes de mises aux normes, non justifiées.

S’agissant de l’évaluation du préjudice subi par le locataire et en référence au montant du loyer (340 euros), il y a lieu, concernant l’absence de coin cuisine, et tenant compte de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’indemniser le préjudice subi du 27 février 2020 au 24 novembre 2023, soit durant 3 ans, 8 mois et 28 jours, à hauteur de 10 % du loyer, soit la somme de 1 527,73 euros et, concernant l’absence d’eau chaude, du 28 avril 2021 au 24 novembre 2023, soit durant 2 ans, 6 mois et 27 jours à hauteur de 25 % du loyer, soit la somme de 2 626,50 euros, portant le montant total des dommages et intérêts à régler par les bailleresses à Monsieur [C] [X] à la somme de 4 154 ,23 euros, arrondie à 4 155 euros, à laquelle elles seront condamnées et de rejeter le surplus des demandes.

Sur la demande de remise des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Monsieur [C] [X] sollicite la remise des quittances pour les paiements reçus depuis juin 2023 mais ne justifie pas de la réalité de ces paiements. Il indique d’ailleurs que si depuis le décès de Monsieur [U] [W] il a obtenu la communication du relevé d’identité bancaire du notaire en charge de la succession, les virements qu’il a effectués lui ont été retournés.

En conséquence, sa demande de remise des quittances sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en validation du congé pour vente

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles, c’est-à-dire celles par laquelle le défendeur originaire prétendre tenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, comme défini par l’article 64 du même code, ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En outre, en vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt légitime.

En l’espèce, la demande principale de réalisation de travaux, de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de remise des quittances et la demande reconventionnelle en validation de congé prennent naissance toutes les deux dans le bail conclu entre les parties. Dès lors, la demande reconventionnelle formée par les bailleresses, qui se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, est à ce titre recevable.

En revanche, ainsi que le reconnaissent les défenderesses, dans la mesure où le congé pour vente qui aurait été délivré par leur père le 17 septembre 2022 (sans qu’aucun accusé de réception ne soit produit de sorte qu’il n’est pas justifié que Monsieur [C] [X] en a bien été destinataire) ne produira ses effets que le 1er octobre 2025, Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] ne sont pas en mesure de déterminer si le preneur libérera les lieux à l’échéance du bail.

Elles n’ont dès lors aucun intérêt né et actuel à agir en validité du congé en vue d’obtenir l’expulsion de Monsieur [C] [X]. La demande reconventionnelle en validation congé sera par conséquent déclarée irrecevable.

Sur les mesures accessoires

Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1 600 euros sera donc allouée à son conseil sur le fondement combiné des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, s’il renonce à la part contributive de l’État.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PREND ACTE de l’intervention volontaire principale de Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] à la suite du décès de leur père, Monsieur [U] [W],

CONDAMNE Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] à aménager le coin cuisine de manière à recevoir un appareil de cuisson,

CONDAMNE Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 4 155 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Monsieur [C] [X] de sa demande de suspension du paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité,

DÉBOUTE Monsieur [C] [X] de sa demande de délivrance des quittances,

DÉCLARE irrecevable la demande de validation du congé pour vente,

CONDAMNE Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] à verser à Monsieur [C] [X] une somme de 1 600 euros au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile s’il renonce à la part contributive de l’État,

CONDAMNE Mesdames [Y] [W] épouse [Z], [V] [W] et [F] [W] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier,Le Juge des contentieux de la protection.