TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Catherine ROBIN

Copie certifiée conforme à:

— M^e Olivier MOUGHLI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02168

N° Portalis 352J-W-B7H-CZALP

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Octobre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 À [Adresse 1], [Adresse 2], 89 à [Adresse 8], 82 à [Adresse 4], 89 et [Adresse 5] – [Localité 9], représenté par son syndic, la société CADOT BEAUPLET SAFAR, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Olivier MOUGHLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0510

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 17 Octobre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02168 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZALP

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Juin 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire du lot n°398 dans l’immeuble en copropriété sis 2 à [Adresse 1] à [Localité 9].

Par acte d’huissier en date du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] à [Localité 9] a fait assigner M. [B] [X] en paiement de charges de copropriété impayées et demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par loi portant engagement national pour le logement n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— Condamner Monsieur [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1], [Adresse 2], 89 à [Adresse 8], 82 à [Adresse 4], 89 et [Adresse 5] [Localité 9], les sommes de :

—  7.131, 83 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11/10/2022,

—  3.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter Monsieur [B] [X] de sa demande de délais de paiement,

— Condamner Monsieur [B] [X] aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Catherine ROBIN en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] à [Localité 9] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par loi portant engagement national pour le logement n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— Débouter Monsieur [B] [X] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1], [Adresse 2], 89 à [Adresse 8], 82 à [Adresse 4], 89 et [Adresse 5] [Localité 9], les sommes de :

—  6.648,74 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11/10/2022,

—  3.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter Monsieur [B] [X] de sa demande de délais de paiement,

— Condamner Monsieur [B] [X] aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Catherine ROBIN en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le M. [B] [X] demande au tribunal de :

VU L’ARTICLE 10 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965,

VU L’ARTICLE 1343-5 DU CODE CIVIL,

VU LES PIECES VERSEES AUX DEBATS,

DIRE ET JUGER que la somme de 96 euros au titre des frais de transmission à avocat ne constitue pas des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;

DIRE ET JUGER que la créance de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement arrêté au 1 er janvier 2023 s’élève à la somme totale de 7 035,83 euros ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes ;

ACCORDER un délai de 12 mois à Mr [B] [X] pour s’acquitter du montant des charges de copropriété et des frais nécessaire au recouvrement ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande dommages et intérêts ;

SUBSIDIAIREMENT,

REDUIRE le montant des dommages et intérêts à de plus justes proportions ;

Décision du 17 Octobre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02168 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZALP

VU L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE,

REDUIRE le montant des frais irrépétibles à de plus justes proportions ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 janvier 2024 et fixée à l’audience du 19 juin 2024, puis mise en délibéré au 17 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré de charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [B] [X] est propriétaire du lot n°398 dans l’immeuble en copropriété sis 2 à [Adresse 1] à [Localité 9]. Il fait valoir que M. [B] [X] ne s’acquitte pas régulièrement de ses charges de copropriété malgré les condamnations à les régler par jugements du tribunal d’instance du 18ème arrondissement du 1er avril 2015, du 2 février 2017 et par jugement du tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2022. Il précise que depuis le dernier jugement, des charges sont de nouveau impayées malgré une mise en demeure du 11 octobre 2022.

M. [B] [X] expose qu’il a rencontré des difficultés financières qui ne lui ont pas permis de s’acquitter de l’intégralité des charges de copropriété et soulève néanmoins que sa situation financière s’est améliorée. Il estime que les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2022 ont engendré une forte augmentation de ses charges de copropriété lui occasionnant des difficultés pour s’en acquitter. Il reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir sollicité de prêt pour permettre aux copropriétaires de les régler sur plusieurs années.

M. [B] [X] ajoute qu’il ne conteste pas le montant de l’arriéré de charges sauf en ce que la dette comprend la somme de 96 euros correspondant à des frais de transmission de dossier à avocat. Enfin, il sollicite un délai de douze mois afin de s’acquitter de la dette, délai de paiement auquel le syndicat demandeur s’oppose.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2021, 18 juin 2022 et 12 juin 2023 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes des année 2020 à 2022, fixé le budget prévisionnel des années 2022 à 2024 et voté un certain nombre de travaux.

Le syndicat des copropriétaires produit également les attestations de non-recours correspondantes.

Le syndicat des copropriétaires produit les relevés du compte de copropriété et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur dont il résulte que le compte individuel de copropriétaire de M. [B] [X], déduction faite des frais de recouvrement, était, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023, débiteur de 6.432, 74 euros.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la mise en demeure du 11 octobre 2022.

Sur les frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement pour un montant de 216 euros correspondant à 96 euros de frais de transmission de dossier à Avocat le 23 septembre 2022 et à 120 euros de frais de mise en demeure établie par Avocat le 11 octobre 2022.

M. [B] [X] fait valoir, en défense, que la somme de 96 euros correspondant aux frais de transmission de dossier à avocat ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de mise en demeure par avocat du 11 octobre 2022, relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinés à ce titre.

S’agissant enfin des frais de transmission de dossier à avocat, outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour obtenir un report ou un échelonnement de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/14788).

En l’espèce, pour justifier de sa demande, M. [B] [X] produit uniquement un avis d’impôt sur les revenus 2021. Cet élément est insuffisant à démontrer qu’il n’est pas en mesure de régler ses charges et l’arriéré de charges.

Dans ces conditions, il doit être débouté de sa demande d’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de charges de copropriété.

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délai de paiement.

Décision du 17 Octobre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02168 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZALP

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [B] [X] à des dommages et intérêts pour résistance abusive qui a provoqué des difficultés de gestion et entrainé des charges supplémentaires ne résultant pas de la gestion courante du syndicat, contraignant les autres copropriétaires à supporter la carence du propriétaire défaillant. Il estime que M. [B] [X] attend toujours qu’une procédure soit engagée à son encontre pour s’acquitter de ses charges de copropriété et fait valoir qu’un prêt collectif a bien été proposé aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 juin 2022, auquel M. [B] [X] n’a pas souhaité souscrire.

M. [B] [X] fait valoir en défense qu’il ne s’est pas opposé à la demande en paiement et que le coût des travaux votés lors de l’assemblée générale du 18 juin 2022 est particulièrement conséquent pour lui. Il estime n’avoir commis aucune faute dès lors que les charges de copropriété augmentent de 150% alors que ses revenus demeurent identiques.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le paiement irrégulier de charges, M. [B] [X] ayant déjà fait l’objet notamment en 2015, 2017 et 2022 de condamnations à ce titre, cause un préjudice spécifique à la copropriété, celle-ci ne bénéficiant pas de la trésorerie à laquelle elle devrait pouvoir prétendre et les autres copropriétaires étant contraints de faire l’avance de fonds.

Par conséquent, M. [B] [X] sera condamné à la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ;

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [B] [X] succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Catherine Robin.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [B] [X] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] [Localité 9] la somme de 6.432,74 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure en date du 11 octobre 2022 ;

CONDAMNE M [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] [Localité 9] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [B] [X] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Catherine Robin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 à [Adresse 1] [Localité 9] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024

La Greffière La Présidente