TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09940 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TFL

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDERESSE

Madame [N] [X],

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître LOYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09940 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TFL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 janvier 2001, l’OPAC de Paris (aujourd’hui PARIS HABITAT OPH) a donné en location à M. [D] [V] et Mme [U] [O] un appartement sis [Adresse 1] moyennant un loyer initial de 2382,60 Francs.

Mme [U] [O] a donné congé du logement le 8 février 2001.

M. [D] [V] est décédé le 5 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 septembre 2023, l’établissement PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail de M. [D] [V], d’expulsion de Mme [N] [X] sous astreinte, et de condamnation en paiement d’un arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la somme de 4033,81 euros au 30 août 2023 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges jusqu’à libération des lieux.

Dans ses écritures reprises oralement à l’audience du 10 septembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite :

qu’il soit dit et jugé que le bail du 10 janvier 2001 qui liait PARIS HABITAT à M. [D] [V] a été résilié le 5 septembre 2022, date de son décès,qu’il soit constaté que Mme [N] [X] est occupante sans droit ni titre ;que soit ordonnée l’expulsion de Mme [N] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,qu’il soit dit et jugé que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois, et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;que soit réservée la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ;que le délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution soit supprimé ;qu’il soit rappelé que le transport et la séquestration des objets mobiliers sont régis par les dispositions L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionque Mme [N] [X] soit condamnée à lui payer la somme de 10.429,81 € correspondante à l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêtée au 6 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts,que Mme [N] [X] soit condamnée à lui payer les indemnités d’occupation dues à compter du 5 septembre 2022 et jusqu’à libération des lieux, fixées au montant du loyer et charges majoré de 30 % ;que Mme [N] [X] soit condamnée à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement PARIS HABITAT OPH, soutient, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L. 441 à L. 4441-2-6, R. 441-1 à R. 441-5 et L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits par la défenderesse. Il considère en particulier qu’elle ne justifie pas remplir les conditions de concubinage notoire et de durée de cohabitation d’au moins un an à la date du décès de M. [D] [V].

Mme [N] [X], assistée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

constater sa qualité de preneur au bail conclu le 10 janvier 2001 par M. [D] [V],le rejet des prétentions de PARIS HABITAT,la condamnation de PARIS HABITAT au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui sera recouvrée par M^e Laurent LOYER,A titre subsidiaire,

lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux qu’elle occupe actuellement, [Adresse 2],En tout état de cause,

débouter PARIS HABITAT de sa demande de condamnation à régler une indemnité d’occupation mensuelle majorée,débouter PARIS HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,débouter PARIS HABITAT de sa demande d’astreinte,débouter PARIS HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir vécu en concubinage avec M. [D] [V] durant pendant plusieurs années avant son décès. Elle souligne remplir les conditions de transfert, prévues à l’article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle considère que le transfert de bail étant automatique, c’est au bailleur, qui ne lui a jamais demandé d’en justifier, de démontrer qu’elle ne remplit pas ces conditions.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait état de graves problèmes de santé et d’une situation économique et sociale particulièrement précaire. Elle ajoute effectuer des demandes de logement dans le parc locatif social depuis 2023, sa situation ne lui permettant pas d’envisager de se loger dans le parc locatif privé.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

S’agissant de la durée de la cohabitation, il convient de préciser qu’il ne suffit pas d’avoir vécu pendant au moins un an avec le locataire avant son décès, mais qu’il faut une cohabitation effective à la date du décès. Ainsi, la vie commune doit avoir existé pendant la dernière année d’occupation du locataire, étant précisé qu‘un retour dans les lieux postérieurement au décès ou à l’abandon ne peut ouvrir droit au transfert du contrat de location même s’il y a eu cohabitation effective plusieurs années auparavant.

S’agissant du concubinage, défini à l’article 515-8 du code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple, il doit être notoire;

il doit donc s’agir d’une relation publique et connue de tous.

L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce par ailleurs que l’article 14 est applicable aux logements faisant l’objet d’une convention sur le fondement de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (HLM) à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire.

Enfin, c’est à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du logement litigieux, à titre de résidence principale, depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, Mme [N] [X] indique qu’elle résidait à titre principal avec M. [D] [V], son concubin, cela depuis plusieurs années à la date de son décès. Elle produit, au soutien de son argumentation :

ses avis d’impôt sur le revenu des années 2012 à 2023, tous établis au nom de Mme [N] [X], c/o [V] [D], [Adresse 2],un courrier du 11 août 2015, adressé par la MDPH à Mme [N] [X], c/o [V] [D], [Adresse 2],un courrier du 1er octobre 2015, adressé par Pôle Emploi à Mme [N] [X], chez [V], [Adresse 2],sa carte familiale d’admission à l’aide médicale de l’Etat, pour la période du 10/02/2015 au 09/02/2016, sur laquelle figure l’adresse suivante : [Adresse 2] CZ M. [V] [Localité 5],une attestation datée du 30 mars 2023, émanant du Dr [Y] [H], Praticien attaché à l’APHP, témoignant de ce que Mme [X] était en couple avec M. [V] [D],une seconde attestation du 8 février 2024, émanant du même médecin, certifiant que Mme [X] a besoin d’une stabilité dans son cadre de vie,une notification MDPH du 5 décembre 2022, adressée à Mme [N] [X], chez [V], [Adresse 2].

Les avis d’imposition de Mme [N] [X], établis à son nom et adressés chez M. [D] [V] sans discontinuer de 2013 à 2024, permettent d’établir qu’ils ont bien tous été envoyés à l’adresse de M. [D] [V] chaque année, durant plus de 10 années, comprenant l’année antérieure au décès du locataire et l’année du décès de ce dernier.

Toutefois, dès lors que l’adresse retenue par l’administration fiscale ne résulte que des propres déclarations de la défenderesse, les avis d’imposition doivent, pour revêtir force probante, être corroborés par d’autres éléments.

Or, en l’espèce, à l’exception d’une attestation émanant du Dr [Y] [H], qui indique que M. [D] [V] et Mme [N] [X] « étaient en couple », sans plus de précision sur l’existence et la période de leur cohabitation, les éléments produits ne permettent pas de caractériser une vie commune notoirement connue d’au moins un an à la date du décès, cela d’autant que les pièces versées aux débats par le demandeur contredisent cet état de fait.

Les courriers de la MDPH et de Pôle Emploi, ainsi que la carte familiale d’admission à l’aide médicale de l’Etat permettent d’établir que Mme [N] [X] était domiciliée chez M. [D] [V] en 2015, mais ne démontrent pas une cohabitation effective au-delà.

Les documents administratifs établis postérieurement au 5 septembre 2022 ne sont pas probants, dès lors qu’ils ne permettent pas de caractériser la cohabitation avant le décès de M. [D] [V].

Il résulte par ailleurs de l’attestation émanant du Groupe SOS Solidarités du 27 décembre 2022 que « la famille [X], domiciliée au [Adresse 3], a quitté son logement le 22 décembre 2022 », et du titre de séjour délivré le 16 juillet 2021 à Mme [N] [X] que son adresse déclarée à la Préfecture était alors : « Chez M. [V], [Adresse 3] », adresse à laquelle Mme [N] [X] a par ailleurs reçu une attestation de paiement émanant de la Caisse d’Allocations Familiales le 11 novembre 2022, dont il résulte qu’elle a perçu, en son nom, une allocation logement directement versée à son bailleur, le groupe SOS SOLIDARITES, de façon continue entre les mois de juillet et octobre 2022.

M. [D] [V] a en outre déclaré être célibataire dans l’enquête 2022 sur l’occupation du parc social signée le 28 décembre 2021 qu’il a retournée à Paris HABITAT.

Dès lors, les éléments produits par Mme [N] [X], qui apparaît avoir vécu au [Adresse 3] de 2021 au moins jusqu’en décembre 2022, sont insuffisants à démontrer qu’elle remplit les conditions requises par la loi pour bénéficier d’un transfert du bail, de sorte que ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès de M. [D] [V], soit le 5 septembre 2022.

Mme [N] [X] étant depuis cette date occupante sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

La demande d’astreinte sera rejetée, la résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas démontrée.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

L’article L 412-2 du même code permet en outre de porter ce délai à trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Mme [N] [X] qu’elle n’a déclaré aucun revenu imposable au cours des douze dernières années. Elle est atteinte d’un handicap, son taux d’incapacité reconnu en 2015 étant supérieur ou égal à 80%. Son médecin atteste de la nécessité de la stabilité de son logement.

Il ressort de l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales produite par le demandeur qu’elle percevait, en octobre 2022, des allocations d’un montant total de 1537,18 euros, qui comprenaient toutefois l’allocation logement d’un montant de 440 euros, qu’elle ne perçoit plus puisqu’elle est aujourd’hui occupante sans droit ni titre, outre une allocation pour l’éducation de [T] [G], son fils, porteur d’un handicap également.

Dans ces conditions, tout en tenant compte du délai dont elle a déjà bénéficié, l’audience de jugement s’étant tenue plus de deux années après le décès de M. [D] [L], il n’y pas lieu de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et il convient d’accorder à Mme [N] [X] un délai supplémentaire limité à trois mois pour libérer les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

L’établissement PARIS HABITAT OPH verse aux débats le décompte de sa créance locative arrêté au 1er septembre 2024 pour un montant de 10 429,81 €, et justifie donc de sa créance, au demeurant non contestée.

Au regard de la nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation sollicitée, celle-ci sera limitée au montant du loyer augmenté des charges, en l’absence de tout élément justifiant que ce dernier soit majoré de 30%.

Par conséquent Mme [N] [X] sera condamnée à payer à l’établissement PARIS HABITAT OPH la somme de 10 429,81 au titre des indemnités d’occupation dues au 1er septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit, en l’espèce, à la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Mme [N] [X], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [D] [V] à l’établissement PARIS HABITAT OPH (anciennement OPAC de Paris) relativement au logement sis [Adresse 1] à la date du décès du locataire soit au 5 septembre 2022 ;

CONSTATE que Mme [N] [X] en est, depuis cette date, l’occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [N] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Mme [N] [X] un délai pour quitter les lieux d’une durée de trois (3) mois,

DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des Procédures d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à l’établissement PARIS HABITAT OPH la somme de 10 429,81 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 1er septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à l’établissement PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [X] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS à la date précitée.

LE GREFFIER LE JUGE