TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. UNEDIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Paul AKAR

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04723 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2AQU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [G]

[Adresse 2]

Madame [V] [W]

[Adresse 2]

représentés par Maître Paul AKAR de la SCP d’Avocat Paul AKAR, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.S. UNEDIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David HONORAT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 31 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04723 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2AQU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2021, la société UNEDIS a donné à bail à usage mixte professionnel et d’habitation à Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros, dont 35 euros de charges, payable annuellement et à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, la société UNEDIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 16987,96 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par courrier avec accusé de réception du 09 mai 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] ont fait parvenir à la société UNEDIS un chèque tiré sur la CARPA de 14595.34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] ont ensuite fait assigner la société UNEDIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :

suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au commandement du 02 mai 2023,à titre subsidiaire, pour le cas où il serait produit des justificatifs complémentaires pour l’indexation, leur donner acte qu’ils sont disposés à régler et leur accorder les plus longs délais de paiement,condamner la société UNEDIS à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2023, pour être renvoyée au 30 novembre 2023.

A l’audience du 30 novembre 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W], représentés par leur conseil, déposent des conclusions reprenant leurs demandes initiales.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir d’une part que la dette est soldée puisqu’ils ont procédé au règlement de l’ensemble des loyers et charges dus pour les années 2021 et 2022 par deux règlements de 9000 euros et 144595.34 euros, et d’autre part, qu’ils ne sont pas débiteurs de l’indexation puisqu’aucune notification ne leur a été faite.

La société UNEDIS, représentée par son conseil, s’en rapporte également à ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite du juge de :

dire que le contrat de bail est résilié depuis le 02 juillet 2023,prononcer l’expulsion de Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] à lui régler les sommes suivantes :2591,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022,une indemnité d’occupation d’un montant de 5000 euros par mois à compter du 02 juillet 2023 et jusqu’à libération effective des locaux,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’elle a informé les locataires de l’indexation du loyer et de l’augmentation de la provision pour charge par courrier du 11 avril 2023, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement du loyer indexé pour l’année 2022. Elle ajoute que les termes du commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai imparti et que la clause résolutoire prévue par le contrat de bail est acquise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré parvenue au greffe le 30 novembre 2023, la société UNEDIS a communiqué plusieurs pièces au tribunal, précédemment envoyées à Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 17-1 de cette même loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’article 23 de cette loi prévoit en outre que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, vu les contradictions figurant dans les écritures des parties, il convient de relever à titre liminaire que le contrat de bail stipule que le montant du loyer mensuel est de 900 euros dont 35 euros de provisions sur charges, soit un loyer hors charge initial de 865 euros, payable annuellement à terme échu.

Ainsi, pour l’année 2021, les locataires sont débiteurs de la somme de 10800 euros au titre du loyer et des provisions sur charges, à compter du 1er janvier 2022. Le bailleur produit en outre la régularisation des charges locatives restant dues pour l’année 2021, d’un montant de 2065,34 euros, qui n’est pas contestée par les locataires.

Il est constant que Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] ont procédé au paiement de la somme de 9000 euros 23 janvier 2022, au titre des loyers et provisions sur charges dus pour les mois de janvier à octobre 2021. De ce fait, au titre de l’année 2021, ils restent débiteurs de la somme de 3865,34 euros.

Le bail contient par ailleurs une clause de révision annuelle du loyer, à la date du 20 décembre. En application de l’article 17-1 susvisé, la révision pouvait donc intervenir du 20 décembre 2021 au 20 décembre 2022. Néanmoins, il ressort des pièces produites que la société UNEDIS a sollicité pour la première fois l’indexation des loyers par courrier avec accusé de réception du 11 avril 2023. Faute pour le bailleur d’avoir sollicité la révision du loyer dans le délai imparti, celui-ci ne saurait s’en prévaloir.

En revanche, la modification de la provision sur charge, notifiée dans le même courrier, est justifiée au regard du montant de la régularisation opérée pour l’exercice 2021.

Il doit donc être considéré que pour l’année 2022, le loyer mensuel demeure de 865 euros, soit 10380 euros à l’année, outre 2485,34 euros dus au titre de la provision sur charges, soit un total de 12865,34 euros.

La dette locative pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 31 décembre 2022 s’élève donc à 16730.68 euros, et non de 16987,96 euros comme indiqué dans le commandement de payer du 02 mai 2023.

Or les locataires n’ont payé que la somme de 14595,34 euros le 09 mai 2023, soit un solde de 2135,34 euros qui n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer étant du annuellement à terme échu, l’exercice en cours de 2023 n’est pas encore exigible. Ces modalités particulières empêchent la vérification de la condition de reprise du paiement du loyer courant, qui ne peut être exigée.

Dans ces conditions, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Eu égard aux développement qui précèdent, Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] seront solidairement condamnés à payer à la société UNEDIS la somme de 2135,34 euros, correspondant aux loyers et charges impayés pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 31 décembre 2022.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires, soit 865 euros de loyer outre 207,11 euros de provisions sur charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 03 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société UNEDIS ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2021 entre la société UNEDIS, d’une part, et Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 03 juillet 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] à payer à la société UNEDIS la somme de 2135,34 euros (deux mille cent trente-cinq euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022,

AUTORISE Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, une somme minimale de 59 euros (cinquante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 03 juillet 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société UNEDIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 865 euros de loyer outre 207,11 euros de provisions sur charges, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] et la société UNEDIS de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [V] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge