TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/57267

N° Portalis 352J-W-B7I-C6APD

N°: 6

Assignation du :

21 octobre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 décembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. GUEDJD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS – #R0267

DEFENDEURS

Monsieur [J] [F]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Madame [O] [F]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentés par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

DÉBATS

A l’audience du 13 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé délivrée le 21 octobre 2024 à l’encontre de Monsieur [J] [F] et Madame [O] [H] épouse [F], aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués relatifs à la structure et à l’installation électrique de l’appartement donné à bail à la SAS Guedj et d’obtenir la consignation des loyers, outre la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Vu les conclusions développées lors de l’audience du 13 novembre 2024 aux termes desquelles la société Guedjd maintient oralement ses demandes, limitant la demande de consignation à 50% des loyers;

Vu les protestations et réserves formulées à l’audience par Monsieur [J] [F] et Madame [O] [H] épouse [F] et leur demande tendant à voir débouter la société Guedjd et la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS

1/ Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du constat établi par commissaire de justice le 18 avril 2024 que les travaux en cours rendent l’appartement inclus dans les locaux donné à bail commercial inhabitable. Le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi et la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

2/ Sur la demande de consignation des loyers

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon jurisprudence constante, le juge peut autoriser la consignation des loyers commerciaux si les locaux sont impropres à leur destination.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame [F] ont donné à bail à la société Guedjd des locaux commerciaux composés d’une boutique et d’un appartement et d’un sous sol. Il est constant que les travaux structurels dont fait l’objet la copropriété affecte lesdits locaux dès l’origine. Toutefois, il ressort du procès verbal de commissaire de justice réalisé le 18 avril 2024 que si la boutique est exploitée malgré les travaux, l’appartement inclus dans les locaux donnés à bail est devenu totalement inhabitable :plafond à nu, poutres en très mauvais état, étais posés tout du long, câbles électriques qui pendent, … et ce dans l’ensemble des pièces. Monsieur et Madame [F] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer qu’il était acquis lors de la signature du bail que l’appartement serait inhabitable, ce d’autant que les photographies prises lors de l’entrée dans les lieux établissent la présence de quelques étais uniquement dans l’appartement.

Il convient par conséquent d’ordonner la consignation des loyers à un pourcentage qu’il est équitable de fixer à hauteur de 40% au vu de la description des locaux donnés à bail tels que figurant dans le bail commercial.

3/ Sur les autres demandes

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens, l’article 491 du code de procédure civile ne prévoyant pas qu’ils puissent être réservés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

07.63.78.14.48

[Courriel 9]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations dans l’appartement sis [Adresse 5] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 7 000 euros (sept mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 février 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 11 juin 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Autorisons la société Guedjd à consigner, à compter de la signification de la décision, 40% des loyers contractuellement dus (hors charges) entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ;

Disons que les fonds consignés seront remis à Monsieur [J] [F] et Madame [O] [H] épouse [F] sur présentation, auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit d’un procès-verbal de constat d’huissier constatant l’habitabilité des lieux loués, soit d’un document signé des deux parties et procédant au même constat ;

Disons qu’en l’absence d’habitabilité des lieux dans un délai d’un an, les sommes consignées seront restituées à la société Guedjd ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 11 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [M] [I]

Consignation : 7 000 € par La S.A.S.U. GUEDJD

le 11 février 2025

Rapport à déposer le : 11 juin 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.