TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/04115 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZI2R

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[16]» située [Adresse 2]

C/

[S] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[16]» située [Adresse 2], représenté par son syndic

Société DUBREUIL

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 12]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [Z] est propriétaire des lots n°22, 159, 532 et 533, dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [S] [Z] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société DUBREIL l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 11 avril 2024, et sollicite, au visa des articles 44 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, 10- 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER Monsieur [S] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Iles » située [Adresse 4]) représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme de 16.647,88 euros, correspondant à :

—  15.027, 88 euros à titre principal, charges arrêtées au 5 avril 2024 échéance (2e trimestre inclus). majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

—  1.620 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire (au sens de l’article 10- l de la loi du l0 juillet 1965) ;

CONDAMNER Monsieur [S] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [16] » située [Adresse 4]) représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «les [15] » située [Adresse 4]) représenté par son Syndic en exercice la société DUBREUIL, la somme de 2082 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

CONDAMNER Monsieur [S] [Z], aux entiers dépens. »

M. [S] [Z], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 09 septembre 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré au 01 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— le contrat de syndic,

— le jugement rendu le 17 juin 2020 par le Tribunal de Proximité d’Asnières sur Seine condamnant M. [S] [Z] verser 3.786,27 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, 8 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, 250 euros à titre de dommages et intérêts et 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— un extrait du compte de M. [S] [Z] pour la période du 01 janvier 2022 au 01 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 16.647,88 euros, au titre des charges et des frais nécessaires au recouvrement,

— une mise en demeure d’avocat en date du 23 février 2024 pour obtenir paiement de la somme de 14.714,91 euros et son accusé de réception,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 mai 2021,

11 avril 2022 et 12 juin 2023 et les attestations de non recours afférentes,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les factures portant sur les frais au recouvrement,

— les notes d’honoraires de l’avocat.

Sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.027,88 euros au titre des charges arrêtées au 05 avril 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code Civil.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [S] [Z] est propriétaire des lots n°22, 159, [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les :

—  18 mai 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, voté le budget prévisionnel pour les exercices 2021 et 2022 et voté des travaux divers ;

—  11 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, voté le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 ;

—  12 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024 et voté des travaux divers.

Le décompte produit le syndicat des copropriétaires laisse apparaître un solde débiteur, au titre des charges proprement dites, hors frais de recouvrement s’élevant à 1620 euros, de 15.027, 88 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 15.027,88 euros.

En conséquence, M. [S] [Z] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.027,88 euros au titre des charges dues pour la période du 01 janvier 2022 au 01 avril 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1620 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, portant sur les sommes suivantes :

—  180 euros facturés le 22 février 2022 au titre de la remise du dossier à l’avocat,

—  180 euros facturés le 24 mai 2022 au titre des « frais assignation »,

—  180 euros facturés le 08 septembre 2022 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 17 novembre 2022 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 16 février 2023 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 25 mai 2023 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 06 septembre 2023 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 23 novembre 2023 au titre de « frais suivi assignation »,

—  180 euros facturés le 28 février 2024 au titre de « frais suivi assignation ».

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 12 juin 2023 au 12 décembre 2024, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de « suivi assignation » et de remise du dossier à l’avocat, facturées de février 2022 à mai 2023, soit des dates antérieures à la conclusion de ce contrat.

Il convient de plus de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de « suivi assignation » qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en conséquence d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte qu’il convient de le débouter de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard

dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que M. [S] [Z] ne paie plus ses charges et que son comportement est injustifié.

Il indique que ces manquements ont entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Enfin, il rappelle que le comportement du défendeur l’a obligé à faire l’avance de la somme due par ce dernier.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance que M. [S] [Z] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [S] [Z] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 13] [Localité 1] représenté par son syndic la somme de 15.027,88 euros au titre des charges dues pour la période du 01 janvier 2022 au 01 avril 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M [S] [Z] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 14] représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE