TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 50]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11265

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5SA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

19 Août 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 53]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

Association ABC PUERICULTURE

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 5 avril 2005, la S.C.I. [Adresse 3], aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. [Adresse 53] a donné à bail à l’association ABC PUERICULTURE des locaux sis [Adresse 2] à [Adresse 51]) pour une durée de 12 ans à compter du 1er septembre 2005, moyennant un loyer annuel de base de 140.000 euros aux fins d’y exploiter une activité ayant pour objet :

“- d’aider les parents de jeunes enfants à trouver un mode de garde adapté à leurs besoins;

— de créer, gérer et administrer des haltes garderies, des crèches et tous établissements destinés à la petite enfance à [Localité 50] et dans toutes autres localités du territoire français;

— d’effectuer des missions de conseil en puériculture et dans le domaine de la petite enfance;

— de dispenser toute formation qualifiant, diplômant et continue dans le domaine du secteur sanitaire et social”

et pour usage : “crèche de 60 berceaux et halte garderie de 12 places.”

Le bail s’est renouvelé de manière tacite à compter du 5 avril 2017.

Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, la S.C.I. [Adresse 53] a fait délivrer à l’Association ABC PUERICULTURE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer en principal de 435.969 euros.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 juin 2022 à l’Association ABC PUERICULTURE, la SCI [Adresse 53] sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 43.600 euros.

Par acte du 19 août 2022, la SCI a fait assigner l’Association ABC PUERICULTURE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 17 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2021; ordonné une expertise immobilière judiciaire et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 15 janvier 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 193.000 euros hors taxes et hors charges dans l’hypothèse d’un local d’activité abstraction faite des travaux du locataire compte tenu de la clause d’accession requalifiable en fin de jouissance et à la somme de 197.400 euros hors taxes et hors charges dans l’hypothèse d’une crèche avec abattement pour travaux.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 11 septembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 11 septembre 2024, la S.C.I. [Adresse 53] demande au juge des loyers commerciaux, de :

“A TITRE PRINCIPAL :

— FIXER le loyer du bail renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 335.924 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE en cas d’application de la clause d’accession différée en fin de jouissance :

— DIRE que la valeur locative de renouvellement ne doit subir qu’un abattement de 10% ;

— EN CONSEQUENCE, dans ce cas, fixer le loyer du renouvellement à effet du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 254.595 € ;

— DIRE que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus à cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour la période postérieure;

— DIRE qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus et à échoir par année entière produiront eux-mêmes intérêts;

— CONDAMNER l’ASSOCIATION ABC PUERICULTURE au paiement d’une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 4 septembre 2024, l’Association ABC PUERICULTURE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R.145-24 et suivants du code de commerce, de :

“A titre principal :

— DECLARER l’association ABC PUERICULTURE recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— FIXER la date d’effet du renouvellement du bail au 1er juillet 2021 ;

FIXER à 162.000 euros par an, TVA non applicable et hors charge le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions du bail du 5 avril 2005 demeurant inchangés ;

A titre subsidiaire,

— FIXER à 193.000 euros par an, TVA non applicable et hors charge le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions du bail du 5 avril 2005 demeurant inchangés ;

A titre très subsidiaire,

— FIXER à 197.400 euros par an, TVA non applicable et hors charge le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions du bail du 5 avril 2005 demeurant inchangés

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI [Adresse 53] de l’intégralité de ses prétentions et demandes ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 53] à une somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens qui comprennent les frais d’expertise de Monsieur l’Expert [L].”

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

1 – Sur la détermination de la valeur locative

La S.C.I. [Adresse 53] expose que les références retenues dans l’expertise amiable de Monsieur [J] s’agissant des bureaux et des crèches ont été retenues par l’expert judiciaire; que l’expert judiciaire avait sollicité de la locataire la communication de la liste des 25 crèches exploitées dans [Localité 50] et des baux consentis ou renouvelés depuis 2016 ; que cette dernière s’est refusée à faire droit à cette demande et a communiqué que 11 baux dont 5 seulement ont été consentis à la locataire (trois sont des baux civils et les autres des baux sociaux); que les références produites par la locataire et par l’expertise amiable de Madame [Z] doivent ête écartées; qu’elle s’oppose à tout abattement fondée sur la clause d’accession. Elle soutient que la date d’acession des travaux réalisés par le preneur doit être déterminée en prenant en compte “ la commune intention” des parties ; qu’à la lecture de l’article 7 du contrat de bail, il apparaît manifestement contraire à l’intention des parties que l’accession des travaux se fasse en fin de jouissance et sans indemnité ; que l’article 34 du même contrat prévoit expressément la prise en compte des travaux réalisés par le preneur en fin de bail pour le calcul du montant du loyer du bail renouvelé, sous la seule exception, et uniquement pour le premier renouvellement, que le preneur sollicite, par acte extrajudiciaire une demande de renouvellement, au moins six mois avant la date d’échéance ; que le preneur n’a pas respecté cette condition pour pouvoir bénéficier de l’exclusion de la prise en compte des travaux dans la fixation du loyer du bail renouvelé; que les travaux réalisés par le preneur sont devenus la propriété du bailleur à la date d’effet du congé, et qu’il convient de les prendre en considération dans la valorisation du prix du loyer du bail renouvelé. Elle sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à titre principal à la somme de 335.924 euros HT et HC ; qu’à titre subsidiaire si devait être retenue un abattement en cas d’accession différée en fin de jouissance, cet abattement ne pourrait être supérieur à 10% et le loyer du bail renouvelé fixé à la somme de 254.594 euros HT et HC .

L’Association ABC PUERICULTURE soutient qu’elle n’a pas qualité de commerçant ; qu’elle exerce une activité de crèche réglementée dont les financements sont limités par les tarifications imposées par la CAF ; qu’elle a communiqué dans le cadre de l’expertise de nombreux baux conclus pour ses différentes crèches ; que l’expert a écarté tous les baux conclus avec des bailleurs sociaux; que cela n’est pas justifié car le bailleur était parfaitement informé du caractère social de l’activité de sa locataire; qu’elle a également produit des baux avec des bailleurs privés; que les références à des activités privées (salle de sport, école de commerce etc …) doivent être écartées ; que les références produites par la bailleresse ne sont pas pertinentes ; que le contrat prévoit une clause de nivellement ; que l’accession des travaux ne s’effectue qu’en fin de jouissance ; que l’article 34 ne prévoit pas une renonciation expresse du preneur à se prévaloir de la clause d’accession en cas de renouvellement qui n’interviendrait pas dans les conditions de l’article 34; que la renonciation de se présume pas ; que la valeur locative du bail doit être fixée sans prise en compte des travaux effectués par le preneur ; que le taux d’effort n’a pas été pris en compte par l’expert judiciaire. Elle sollicite que le loyer renouvelé soit fixée à 162.000 euros HT et HC, à titre subsidiaire à la somme de 193.000 euros HT conformément au conclusions de l’expert judiciaire HC et à titre très subsidiaire à la somme de 197.400 euros HT et HC après l’application d’un abattement de 30% compte tenu des travaux effectués par elle dans les locaux loués.

Il résulte du jugement avant dire droit qui n’a fait l’objet d’aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2021 et que, compte tenu de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

1.1 Sur les caractéristiques des locaux :

L’expert judiciaire a utilisé une méthode par comparaison directe au m². Il a estimé la surface des locaux à 804,01 m², non contestée par les parties, se décomposant comme suit :

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués, situés [Adresse 2], dépendent d’un ancien atelier réhabilité à usage de crèche en 2005.

L’expert relève que le [Adresse 53] est une voie à circulation automobile en sens unique, avec des places de stationnement d’un seul côté de la rue, qui relie la [Adresse 55] à la [Adresse 56]. Les activités commerciales sont décrites comme majoritairement orientées vers le service, la restauration et la mode, qui représentent la moitié de la commercialité du quartier. L’expert indique que les locaux loués bénéficient d’une bonne situation dans un quartier résidentiel, facilement accessible par les transports en commun, les stations de métro « [Localité 16] » (ligne 7), « Louis Blanc » (lignes 7 et 7bis) et « Colonel Fabien » (ligne 2) étant situées à 280, 330 et 370 m environ.

L’immeuble d’activité du XIXème siècle est composé de deux bâtiments élevés sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits. La façade est en briques, la toiture en zinc et en tuiles mécaniques.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composent comme suit :

Au rez-de-chaussée : accessible depuis le [Adresse 53] par une porte vitrée à deux vantaux :

un sas d’entrée protégé par digicode – porte d’entrée vitrée à deux vantaux – sol carrelé,un hall d’entrée – hauteur sous plafond : 2,51 m environ – sol plastique,un bureau éclairé par une fenêtre sur le quai – fenêtre huisseries métalliques double vitrage – sol plastique, des locaux techniques (notamment eau et TGBT) – sol plastique,un local poussettes – faux plafond avec éclairage encastré – murs recouverts de faïence – sol carrelé,un dégagement – sol plastique,une issue de secours donnant sur le [Adresse 53],une salle d’activités polyvalente – coin nurserie avec point d’eau – sol plastique,une cour centrale en partie couverte éclairée sous verrière zénithale – départ d’escalier de secours – sol synthétique,un local électrique avec ballon d’eau chaude, un espace cloisonné – cloisons modulables en bois et verre – hauteur sous plafond : 2,57 m environ – sol plastique,une réserve matériel.

Les liaisons verticales :

trois escaliers en ciment recouverts de plastique d’une largeur de 1,40 m environ, reliant le rez-de-chaussée au 1er étage, puis un escalier en bois entre le 1er étage et le 2ème étage, un escalier hélicoïdal reliant le rez-de-chaussée au 1er étage,

un ascenseur PMR – capacité 8 personnes – 630 kg

Au 1er étage :

une salle d’activité éclairée sous verrière – cloisons modulables en bois et verre – sol plastique,un dégagement – sol plastique,un WC avec lave-mains sans éclairement naturel – murs partiellement recouverts de faïence – sol plastique,une biberonnerie sans éclairement naturel – sol plastique,une section bébé éclairée sur le quai – huisseries aluminium double vitrage ancien – portes occultées – sol plastique,

Au 2ème étage partiel :

un dégagement – sol plastique, un local chaudière,un vestiaire éclairé par une fenêtre sur le quai – huisseries PVC double vitrage – sol plastique – douche – 2 WC – lave-mains – murs recouverts de faïence – sol carrelé,une buanderie éclairée par deux fenêtres sur le quai – murs recouverts de faïence – sol carrelé,une cuisine éclairée par deux fenêtres sur la cour – murs recouverts de faïence – sol carrelé, salle de repas du personnel éclairée par une fenêtre sur le quai – murs recouverts de faïence – sol carrelé

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

L’expert relève une impression d’ensemble “bonne” en relevant :

une situation sur le [Adresse 53] face au canal, une qualité correcte du bâtiment, construction de type industriel en briques, des locaux en bon état d’entretien apparent, un excellent éclairement naturel, notamment avec une verrière centrale, des vues plaisantes et dégagées sur le [Adresse 53] agrément d’une cour couverte,une bonne distribution,des surfaces réparties sur trois niveaux reliés,une qualité standard des matériaux d’aménagement, un aménagement des locaux pour une activité de crèche, une configuration rectangulaire en profondeur, avec une cour couverte centrale, une surface importante, des volumes standards,des huisseries métalliques en double vitrage, une absence de climatisation,un chauffage par convecteurs électriques.

Par ailleurs, il ressort d’une attestation administrative de la mairie de [Localité 50] en date du 18 novembre 2022 que “La crèche [Adresse 54] située [Adresse 3] dans le [Localité 1] propose aux habitants du quartier 74 places d’accueil du jeune enfant. Comme tous les établissements associatifs parisiens, cette structure est subventionnée par la Ville sur la base d’un forfait à la place intégrant le coût moyen du loyer sur les années de référence ». Elle est financée par la Caisse d’Allocations Familiale à hauteur de 38%, par la ville de [Localité 50] à hauteur de 33%, par l’Institut de [20] (IFAP) à hauteur de 2% et par les familles à hauteur de 26%.

1.2 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’expert a relevé des contraintes répercutées sur la valeur locative au regard des aménagements spécifiques que nécessitent une crèche. Il précise que “ les établissements multi-accueil de la petite enfance doivent respecter des règlementations spécifiques, s’agissant d’Etablissement Recevant du Public (ERP) de type R, 5ème ou 4ème catégorie concernant la sécurité incendie :

— Code de la construction et de l’habitation. Article R 123-1 à 123-55

— Code du travail : livres II et III

— Arrêté du 25 juin 1980 (modifié) concernant les établissements recevant du public.

— Arrêté du 4 juin 1982 (modifié) concernant les établissements de type R

— Circulaire interministérielle n° DGUHC 2007-53 du 30 novembre 2007

relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite,

— Protection Maternelle et infantile (PMI) dont un médecin référent suit la conception, la réalisation et l’exploitation d’un établissement,

— Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP) pour

le respect de l’hygiène (équipement, respect du circuit propre/sale pour l’élaboration et la distribution des repas).”

Il ajoute que cela génère “un surcoût pour aménager les locaux” et que l’architecture “est ainsi élaborée suivant plusieurs dispositifs fondamentaux:

— Traitement de l’acoustique : amélioration des échanges, de la communication.

— Apport de lumière naturelle : Optimisation de l’apport de la lumière naturelle et graduation de la lumière artificielle favorisant le respect du cycle biologique de l’enfant.

— Echelles des lieux adaptés : ergonomie des meubles, vues à hauteur des enfants.

— Relation directe aux espaces extérieurs (jeux d’eau, potager, motricité).”

Il précise que l’aménagement “des crèches nécessite un certain nombre de spécificités notamment pour la sécurité des enfants” :

— seuil d’accessibilité en hauteur,

— seuil de franchissement en hauteur

— seuil de préhension en hauteur

— saillies dangereuse

— hauteur des extincteurs

— mains courantes escaliers

— hauteur des baies destinées aux enfants

— plan de manipulation

— écartement maximal entre les barreaux

— température de contact,

— anti-pince doigts.

L’expert relève qu’il prendra en compte deux hypothèses dans l’évaluation de la valeur locative :

— une valorisation en local d’activité compte tenu de la clause d’accession en fin de bail, avec un nivellement, entrainant la requalification en fin de jouissance,

— une valorisation en crèche avec un abattement prenant en compte les travaux réalisés par le locataire.

S’agissant des locaux d’activités, l’expert a retenu :

—  6 références de locations nouvelles aménagées dans le 10ème arrondissement

288 €/ m² au 01/07/2017 pour 520,90 m² ([Localité 15] DE LA FORME – centre de remise en forme / fitness, danse) au [Adresse 25]

324 €/ m² au 05/05/2017 pour 207 m² (EVANEOS), au [Adresse 37]

[Adresse 21], bail 9 ans -

340 €/ m² au 09/03/2017 pour 585 m² (FRANCE HORIZON), au [Adresse 45],

409 €/ m² au 16/02/2018 pour 1711 m² (RB2L), au [Adresse 38]

539 €/ m² au 15/04/2022 pour 586,81 m² (REVLON – académie de coiffure, centre de formation), au [Adresse 32] à l’angle [Adresse 18]

567 €/ m²P au 01/07/2018 pour 529,02 m²P (BASIC FIT INTERNATIONAL – salle de sport), au [Adresse 43]

—  13 références de locations nouvelles de locaux d’activités dans l’Est de [Localité 50] :

183 €/ m² au 12/01/2018 pour 128 m² (UPCYCLY – fabrication de meubles),

au [Adresse 26]

185 €/ m² au 01/05/2016 pour 1471 m² (BASIC FIT – salle de sport, club de sport), au [Adresse 31]

190 €/ m² au 01/12/2016 pour 100 m² (DE BI [Localité 14]), au [Adresse 27]

[Adresse 17]

193 €/ m² au 01/04/2018 pour 195 m² (DCER), au [Adresse 28]

214 €/ m² au 07/11/2017 pour 257 m² (AZTECA – cours de boxe – activité accessoire : cours de yoga), au [Adresse 42]

220 €/ m² au 13/07/2017 pour 130 m² (NAKOTA CONSULTING – atelier de réparation d’équipement de bureautique, conseil en gestion des équipements de communication), au [Adresse 30]

238 €/ m² au 09/03/2017 pour 93 m² (EDITIONS BUSINESS GROUP MEDIA), au [Adresse 29]

240 €/ m² au 08/11/2017 pour 125 m² (ACTEBA), au [Adresse 47]

250 €/ m² au 01/09/2015 pour 1200 m²P (NEONESS – salle de sport), au [Adresse 41]

250 €/ m² au 23/05/2018 (INSTITUT SUPERIEUR MARIA MONTESSORI

— école), au [Adresse 44]

250 €/ m² au 10/01/2019 pour 200 m² (DENTILYS), au [Adresse 48]

300 €/ m² au 01/01/2017 pour 1100 m² (ESG – école, école de commerce), au [Adresse 33]

300 €/ m² au 01/05/2019 pour 295 m² ([Localité 19] [22] – école) au [Adresse 35]

— deux références de loyers de renouvellement de locaux d’activité dans l’Est de [Localité 50] :

192 €/ m²P au 01/01/2016 pour 441,58 m²P (FRANCO BELGE ELEC – matériel électrique, matériel électronique) au [Adresse 23][Adresse 4]

262 €/ m² au 02/03/2015 pour 476,40 m² (CENTRE DE CONSULTATIONS JEANNE D’ARC cabinet médical), au [Adresse 34].

S’agissant des locations de locaux d’activités à usage de crèche dans [Localité 50], antérieures au 1er juillet 2021, pour des surfaces inférieures à 300 m², l’expert a retenu :

— neuf références de locations nouvelles :

170 €/ m² au 01/10/2017 pour 153 m² (PARTENAIRE CRÈCHE – crèche) au [Adresse 24]

348 €/ m² au 25/01/2018 pour 294 m² (CRECHES DE FRANCE – crèche) au [Adresse 39]

312 €/ m² au 09/03/2017 pour 100 m² (LES PETITES HEURES – crèche)au [Adresse 23][Adresse 5]

322 €/ m² au 01/10/2017 pour 171 m² (PARTENAIRE CRECHE – crèche)au [Adresse 24]

360 €/ m² au 03/09/2018 pour 136 m² (CLUB [13] – crèche)au [Adresse 23][Adresse 11]

368 €/ m² au 01/10/2017 pour 125 m² ([K] [O] – prématernelle – crèche bilingue) au [Adresse 36]

398 €/ m² au 06/06/2017 pour 110 m² (CRÉCHÉO – crèche), au [Adresse 23][Adresse 6]

475 €/ m² au 02/04/2018 pour 106 m² (LES BÉBÉS EXPLORATEURS – crèche), au [Adresse 40]

500 €/ m² au 10/04/2021 pour 200 m² (LES BEBES EXPLORATEURS – crèche), au [Adresse 46]

L’expert a également fait état des locations de crèches figurant dans le rapport d’expertise amiable de Monsieur [J] en date du 28 juillet 2023 ainsi que les location de crèches figurant dans le mémoire du bailleur. Il a en outre relevé les locations de crèches figurant dans le mémoire de la bailleresse. Il a enfin pris en compte les références de crèches produites par le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 27 intitulé “DESTINATION” que :

“ – Activité du preneur : L’association ABC puériculture a pour objet :

d’aider les parents de jeunes enfants à trouver un mode de garde adapté à leurs besoins;de créer, gérer et administrer des haltes garderies, des crèches et tous établissements destinés à la petite enfance à [Localité 50] et dans toutes autres localités du territoire français;d’effectuer des missions de conseil en puériculture et dans le domaine de la petite enfance;de dispenser toute formation qualifiant, diplômant et continue dans le domaine du secteur sanitaire et social”- Usage : crèche de 60 berceaux et halte garderie de 12 places.”

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’Association ABC PUÉRICULTURE exerce une activité de crèche conventionnée. Dès lors, seules les références de locaux d’usage à activité de crèche sont pertinentes. Le tribunal ne prendra donc pas en compte les autres références.

En outre, le bail litigieux étant un bail soumis au statut des baux commerciaux, il ne sera pas tenu compte des références produites par la locataire, s’agissant de référence de location de baux sociaux qui comme le relève l’expert pratiquent des “prix bas” ou des baux civils non soumis au statut des baux commerciaux. Il y a lieu de relever qu’elle ne produit aucune référence de location soumis aux baux commerciaux.

Par ailleurs, les références produites par la bailleresse dans le rapport d’expertise amiable sont pour certaines très anciennes (antérieures à 2017) et trop éloignées (hors [Localité 50]). Les autres références sont très proches de celles de l’expert et confirment la pertinence des références relevées par l’expert judiciaire.

Dès lors, les références de l’expert judiciaire des locaux d’usage à activité de crèche apparaissent pertinentes et emportent la conviction de la présente juridiction.

L’expert relève s’agissant des locaux :

— la bonne situation dans un quartier résidentiel, facilement accessible par les

transports en commun, les stations de métro « [Localité 16] » (ligne 7), « Louis Blanc » (lignes 7 et 7bis) et « Colonel Fabien » (ligne 2) étant situées à 280, 330 et 370 m environ.

— la situation sur le [Adresse 53],

— les vues plaisantes et dégagées,

— la qualité correcte du bâtiment, construction de type industriel en briques,

— les locaux qui sont en bon état,

— le bon éclairement naturel, notamment par une verrière centrale,

— l’agrément d’une cour couverte,

— la bonne distribution,

— les surfaces réparties sur trois niveaux reliés,

— la qualité standard des matériaux d’aménagement,

— l’aménagement des locaux pour une activité de crèche en 2005,

— la configuration rectangulaire, en profondeur,

— la surface supérieure à celle des termes de comparaison,

— les volumes standards,

— les huisseries métalliques en double vitrage,

— l’absence de climatisation

— le chauffage par convecteurs électriques,

— l’avantage d’une monopropriété, l’exploitant ayant pris à bail l’ensemble du bâtiment,

— les activités autorisées par le bail :

— l’activité de crèche conventionnée ([52]) du locataire, mais la destination

contractuelle ne prévoit pas explicitement l’usage de « crèche conventionnée », le locataire étant cependant une association à but non lucratif fonctionnant avec des subventions,

— la moitié des honoraires de gestion à la charge du preneur, qui ne seront plus

récupérables en renouvellement, conformément au décret 2014-1317,

— l’impôt foncier conformément à l’usage,

— l’accession sans indemnité en fin de bail le bailleur se réservant le droit

d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif, ce qui est requalifiable en fin de jouissance,

— la location gérance et la sous-location interdites,

— l’état du marché locatif qui est soutenu pour les locaux d’activité en raison

de leur rareté dans [Localité 50].

Compte tenu des activités autorisées par le bail et de l’activité de crèche conventionnée de la locataire, seule la valorisation des locaux de l’expert judiciaire en crèche sera retenue.

Enfin si le taux d’effort (ratio loyer/chiffre d’affaires) dont se prévaut le preneur n’est pas un élément de la valeur locative, il s’agit d’un indicateur ; il convient de noter que le loyer de renouvellement proposé par l’expert judiciaire représente environ 14% du chiffre d’affaires de 2021. En revanche, le prix unitaire proposé par la bailleresse, qui conduirait à un ratio plus élevé, est excessif.

A cet effet, la mairie de [Localité 50] dans son attestation administrative susmentionnée précise que “le surcoût induit par l’augmentation de loyer de 200% envisagée par le nouveau propriétaire du bâtiment ne pourra pas être pris en charge par la Ville. Il serait préjudiciable pour le service public de la petite enfance à [Localité 50] que cette situation conduise l’association à l’impossibilité de poursuivre son activité, et à termes à fermer cette crèche de 74 places. Ce service offert aux familles est pourtant indispensable en raison de sa localisation dans un quartier dont la réponse aux besoins n’est pas entièrement satisfaite avec un taux d’équipement en accueil collectif de la petite enfance estimée à 77% à horizon 2026 ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de base de 320 euros/m² telle que retenue par l’expert. La valeur locative de base en renouvellement au 1er avril 2021 sera dès lors fixée à la somme annuelle de :

— pour la partie bâtie : 804,01 m² x 320 euros = 257.000 euros

— pour la partie cour intérieure couverte de 78,80 m² x 320 euros = 25.000 euros,

soit un total de 282.000 euros.

1.4 Sur la clause d’accession

Le contrat de bail stipule à l’article 7 intitulé “TRAVAUX-INSTALLATIONS-AMÉNAGEMENTS” que “Les travaux d’embellissement, améliorations, installations de cloisonnements ou constructions quelconques, y compris le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou règlementaires, faits par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de la cessation du bail, et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur.”

L’article 34 du même bail intitulé “AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES” “RENOUVELLEMENT” stipule que “Il est expressément convenu entre les parties que le présent bail de douze ans sera renouvelé en principe en respectant les formes et les mécanismes légaux pour une période analogue. Le prix du loyer qui sera alors fixé exclura expressément, pour ce premier renouvellement, de condition impérative dès maintenant stipulée, la clause potentielle d’accession pour les aménagements et travaux réalisés au cours du bail initial. L’application des indices sera a priori la règle applicable sauf modification substantielle des facteurs locaux de commercialité de plus de 20 % par rapport à ceux constatés lors de la conclusion du bail initial qui pourront alors conduire à un réajustement qui sera privilégié sur un terrain conventionnel eu égard à la nature des activités développées par la locataire et au contrôle de son organisme de tutelle.

Pour bénéficier de ce renouvellement le preneur devra en faire la demande auprès du bailleur par acte extrajudiciaire signifié au moins six mois avant le terme du présent bail.

Les dispositions du présent article 34 ne sont pas applicables si par l’effet d’une tacite reconduction la durée du bail initial excède douze ans. En ce cas, le loyer sera fixé, à effet du premier terme suivant l’expiration du bail initial, sur la valeur locative. “

Le bail s’étant prolongé tacitement, l’article 34 du contrat de bail ne trouve plus à s’appliquer.

Dès lors, seul l’article 7 trouve à s’appliquer. Or, si cette stipulation du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “lors de la cessation du bail”, elle prévoit également le ” droit qui est réservé audit bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif”, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles, soit en fin de jouissance.

L’Association ABC PUÉRICULTURE justifie avoir effectué de lourds travaux de transformation et d’aménagement des locaux loués afin de répondre aux prescriptions légales et réglementaires pour l’aménagement des crèches pour un montant total de plus de deux millions d’euros, ce qui confirme la rénovation de grande ampleur dont l’expert fait état. L’expert relève ainsi que “ le montant des travaux a été très important s’agissant d’un local d’activités transformé en crèche moyennant un coût de 2.106.961 € [57], ce qui représente 117.053 € par an sur 18 années correspondant à la durée de deux baux, l’abattement retenu de 30% représentant 84.600 €/an, soit un amortissement sur 25 années, étant précisé que le bail expiré a eu une durée de 16 années et que le bail sera renouvelé pour 9 années, soit un total de 25 années”. S’il ressort des pièces versées aux débats les travaux ont été pris en charge à hauteur de 1.691.242 euros par la Ville de [Localité 50], 480.500 euros par la Caisse d’Allocations Familiales et 116.023,32 euros par la locataire, il n’en reste pas moins que le preneur a été contraint d’effectuer des travaux très important pour pouvoir exercer son activité dans les locaux loués.

S’agissant de la franchise de trois mois de loyer que la bailleresse allègue avoir accordée en compensation des travaux à effectuer par le preneur, l’expert relève que“ la franchise n’est pas expressément qualifiée de participation du bailleur aux travaux du locataire, et représente un montant de 35.000 € soit 1,66% du montant des travaux.” En effet, l’article 28 du contrat de bail stipule simplement “à titre exceptionnel, le bailleur accorde au preneur une franchise de trois mois de loyer, du 1er septembre 2005 au 30 novembre 2005". Il n’est nullement indiqué que cette franchise visait à indemniser le preneur pour les travaux à réaliser .

En l’état de ces éléments, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par l’Association ABC PUÉRICULTURE à ses frais doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement supplémentaire qui sera fixé à 30%, conformément à la proposition de l’expert judiciaire.

1.5 Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La valeur locative des locaux donnés à bail s’établit ainsi à la somme de 197.400 euros après abattement [282.000 – (282.000 x 30%)].

2 – Sur les intérêts au taux légal

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er juillet 2021 emporteront intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les rappels de loyers dus par l’Association ABC PUÉRICULTURE depuis le 1er juillet 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022 jusqu’à complet paiement.

3- Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 19 août 2022, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022.

4 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50% à la charge de la S.C.I. [Adresse 53] et de 50% à la charge de l’Association ABC PUÉRICULTURE.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.C.I. [Adresse 53] et par l’Association ABC PUÉRICULTURE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 197.400 (CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE QUATRE CENTS) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. [Adresse 53] et l’Association ABC PUÉRICULTURE portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Adresse 49] ([Adresse 9]) demeurant inchangées,

ORDONNE que les rappels de loyers dus par l’Association ABC PUÉRICULTURE depuis le 1er juillet 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 53] et l’Association ABC PUÉRICULTURE de leurs demandes d’indemnités respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I. [Adresse 53] et de 50% à la charge de l’Association ABC PUÉRICULTURE,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 50], le 28 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA