TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e THOMAS-COURCEL (C0165)

M^e SOMMELET (C0494)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/05364

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZZM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

29 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2024

DEMANDEUR

Maître [W] [E], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral de la succession de M. [Z] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe THOMAS-COURCEL de la S.E.L.A.R.L. CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE (RCS de Paris 790 128 216)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0494

Décision du 04 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05364 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZZM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2009, Monsieur [Z] [D], aujourd’hui décédé, a donné à bail à la S.A.R.L. LA GOURMANDE, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2019, des locaux commerciaux pour exercer les activités d'« alimentation générale, épicerie, fruits, légumes, vente de produits, traiteur et restauration à emporter, vente de boissons, cartes téléphone et tabac », situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors charges et hors taxes et une provision mensuelle pour charges de 100 euros.

Ces locaux sont désignés ainsi :

« - Dans le bâtiment sur rue

Un local commercial formant boutique et arrière boutique ; avec vitrine et entrée sur rue

Une cave en sous sol à l’aplomb de la boutique avec accès par escalier des parties communes

— Dans le local sur cour

Un local à usage d’habitation composé de deux pièces cuisine et sanitaires".

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2012, la S.A.R.L. LA GOURMANDE a cédé le bail commercial à la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE (ci-après la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE) dont la gérante associée est Madame [A] [D].

Monsieur [Z] [D], propriétaire des locaux commerciaux donnés à bail, est décédé le 22 juin 2013.

Un acte de notoriété a été établi par le tribunal cantonal de Djerba en Tunisie le 2 juillet 2013.

A la suite d’une procédure initiée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] à l’encontre de Monsieur [P] [D], fils de Monsieur [Z] [D], le tribunal judiciaire de Paris, par jugement en date du 17 juin 2021, a désigné Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Monsieur [Z] [D] pour une durée d’un an, éventuellement prorogeable.

Par ordonnance rendue le 10 juin 2022 sur requête, la mission de Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral a été prorogée à compter du 17 juin 2022 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir suite à l’assignation délivrée le 14 avril 2022 par le mandataire successoral à Monsieur [P] [D] afin de voir proroger sa mission pour une durée d’un an.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge des référés de ce tribunal a déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [H] [D], Madame [S] [T] veuve [D], Monsieur [J] [D], Madame [K] [D], Madame [O] [D], Madame [G] [D], Monsieur [Y] [D] et Monsieur [M] [D] à la présente instance et a débouté Monsieur [P] [D] de sa demande en rétractation de l’ordonnance rendue le 10 juin 2022 sur requête, l’a condamné aux dépens et à verser à Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de [Z] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 26 janvier 2023 selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [H] [D], Madame [S] [T] veuve [D], Monsieur [J] [D], Madame [K] [D], Madame [O] [D], Madame [G] [D], Monsieur [Y] [D] et Monsieur [M] [D] à la présente instance ; débouté Madame [V] [D] de ses demandes notamment en rétractation du jugement du 17 juin 2021 ; condamné Madame [V] [D] aux entiers dépens de l’instance et à payer à Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de [Z] [D] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société Immo+Morillon, la somme de 500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un second jugement en date du 26 janvier 2023 selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3],

— Débouté Monsieur [P] [D] de ses demandes de nullité et de sursis à statuer,

— Prorogé pour une durée de dix-huit mois à compter du 17 juin 2022, la mission de Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], telle que définie par le jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 17 juin 2021,

— Dit que les dépens seront supportés par la succession administrée,

— Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement à ces procédures, par lettre recommandée du 13 janvier 2022, Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE une mise en demeure de régler sous huit jours la somme de 75.268,49 euros au titre des loyers et charges impayés depuis 2017.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2022, Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral a fait délivrer à la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE un commandement de payer d’avoir à régler la somme de 75.349,05 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges depuis 2017 et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier délivré le 29 avril 2022, Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral a fait assigner devant ce tribunal la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE, condamner la partie défenderesse à l’arriéré de loyers et de charges ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 26 octobre 2022, Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] demande au tribunal, aux visas des articles L.143-2 et L.145-41 du code de procédure civile, de :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 30 décembre 2009 par l’effet du commandement de payer du 3 mars 2022, et ce, à la date du 4 avril 2022,

Ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE, avec l’assistance de la force publique si besoin est, des locaux constituant les lots n° 2 (Dans le bâtiment A : boutique, chambre froid, arrière-boutique, réserve, cuisine et partie de chambre ; dans le bâtiment D : surplus de la chambre et salle d’eau ; dans le bâtiment B : chambre ; droit aux WC commun dans la cour) et 30 (cave au sous-sol) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3],

Condamner la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E], agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], la somme globale de 71.002,91 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, décompte arrêté au mois d’avril 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022, date du commandement de payer, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Condamner la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E], agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], une indemnité d’occupation de 1.256 € par mois, outre les charges locatives, à compter du mois de mai 2022 et jusqu’à la restitution des locaux loués, libres de toute occupation humaine et matérielle.

Débouter la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Condamner la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E], agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la S.A.R.L. L’ETOILE DE BOURGOGNE aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer du 3 mars 2022, les frais d’expulsion et les droits proportionnels de l’huissier calculés selon l’arrêté du 23 février 2022."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 14 décembre 2023, la S.A.R.L. ETOILE DE BOURGOGNE demande au tribunal, de :

« DÉCLARER IRRECEVABLE ET MAL FONDEE Maître [E] en sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion, compte tenu des contestations sérieuses :

— tant sur les sommes dues en leur principe, compte tenu que trois indivisaires attestent avoir été régulièrement réglés de leurs droits sur la période considérée,

— que sur le montant des règlements et des imputations, compte tenu de la justification du paiement de la somme de 60.794,10 € réglée, directement ou par mandataire interposé.

ACCORDER à société ÉTOILE DE BOURGOGNE qui est un débiteur de bonne foi, un délai sur deux ans par termes égaux mensuels, pour régler la somme que le Tribunal fixera.

CONDAMNER Maître [E] es-qualités au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens."

Par ordonnance en date du 16 octobre 2023, le juge de la mise en état :

— a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE tirée du défaut d’intérêt à agir de Maître [W] [E] agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D],

— débouté la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE de ses demandes aux fins de sursis à statuer, d’expertise, de délais de paiement et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE de suspension de la clause résolutoire qui relève de la compétence du juge du fond,

— a condamné la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E] agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], la somme provisionnelle de 13.556,60 euros correspondant au loyers, charges et accessoires réclamés par le bailleur pour la période courant du 1er juillet 2022 au 31 juillet 2023,

Par ordonnance en date du 7 mars 2024, le juge des référés de ce même tribunal a constaté qu’il n’était pas valablement saisie par les assignations délivrées par Maître [W] [E] ès qualités à Madame [V] [D], Monsieur [H] [D], Madame [S] [T] veuve [D], Monsieur [J] [D], Madame [K] [D], Madame [O] [D], Madame [G] [D], Monsieur [Y] [D] et Monsieur [M] [D] et a prorogé pour une durée de dix-huit mois à compter du 17 décembre 2023 la mission de Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de [Z] [D].

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 2 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la pièces versées par la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE

en cours de délibéré

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE a adressé le 4 juillet 2024 par RPVA une pièce en cours de délibéré. N’ayant pas été autorisée à transmettre cette pièce, cette pièce sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE soutient que le tribunal judiciaire de PARIS et la cour d’appel de PARIS ont été saisis de l’absence des conditions pour la nomination d’un mandataire successoral et sont saisis des demandes suivantes qui lui sont soumises : les juridictions françaises ne sont pas compétentes compte tenu du lieu du décès, la demande est irrecevable faute de signification régulière de jugement, la demande est irrecevable à défaut de demande du demandeur originaire et des héritiers, le mandataire successoral n’ayant pas qualité pour solliciter une prorogation de sa mission, la demande n’est pas fondée en raison de l’absence de principe de créance du Syndicat et du défaut d’urgence. Elle en conclut que Maître [W] [E] ne justifie pas de sa qualité à agir.

Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] s’oppose à cette demande. Elle soutient que le tribunal judiciaire n’a aucune compétence pour apprécier les conditions de désignation et de prorogation de la mission du mandataire successoral ni pour connaître d’une éventuelle fin de non-recevoir ou d’un quelconque moyen d’irrecevabilité ; qu’il est constant que sa mission a été prorogée.

L’article 792 du code de procédure civile dispose que « Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l’instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l’article 789. »

Il y a lieu de relever que le juge de la mise en état par ordonnance en date du 16 octobre 2023 a notamment a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE tirée du défaut d’intérêt à agir de Maître [W] [E] agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D].

Cette décision du juge de la mise en état a autorité de la chose jugée conformément aux dispositions de l’article 792 du code de procédure civile.

Au demeurant, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables aux instances introduites entre le 1er janvier 2020 et le 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE n’est pas recevable à soulever ces fins de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE soutient que la demande de Maître [W] [E] n’est pas recevable en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] en sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; qu’aucun héritier du bailleur n’a formulé de demande au sujet du paiement des loyers ; que la mandataire successoral n’invoque aucune revendication des indivisaires à ce sujet ; que la demanderesse ne justifie pas de sa demande ; qu’elle ne produit pas de factures et de mise en demeure régulières et restées impayées ; que la mission du mandataire successoral a pris effet au 17 juin 2021 et que c’est à compter de cette date qu’il est gestionnaire de l’indivision et qu’il n’a pas qualité pour mettre en cause la gestion antérieure de l’indivision, les indivisaires ayant estimé avoir été remplis dans leurs droits au titre de loyers et charges, comme le démontre l’absence de réclamation ; que la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre du mandataire successoral est contestable compte tenu de l’absence de convocation aux assemblée générale des copropriétaires et de notifications desdites assemblées aux indivisaires, ainsi que des relevés de charges ; que la nullité des assemblées entraîne la nullité des appels de charges ; qu’en cas d’annulation des assemblées qui est de droit pour défaut de convocation des héritiers aux assemblées générales, celle-ci entraîne l’annulation des charges réclamées pour la période, ce qui oblige pour les périodes non prescrites de revoter les charges dont seront tenus les propriétaires ou indivisaires à la date des assemblées depuis le décès de Monsieur [Z] [D] ; que la créance du syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondée en son principe ce qui a pour effet de rendre incertaine sa créance qui est le fondement des poursuites et de la nomination de mandataire successoral et de la présente instance ; qu’elle justifie avoir réglé la somme de 60.794,10 euros ; que les indivisaires n’ont jamais contesté ces règlements ; que l’indivision est composé de sept indivisaires ; que trois indivisaires attestent avoir été remplis de leurs droits au sujet du règlement de leur part de loyers et attestent que les autres indivisaires ont été régulièrement payés ; que le mandataire successoral n’est pas fondé à réclamer leurs parts qu’ils estiment avoir reçues ; qu’il y a un doute sur le fondement de la demande et de son montant ; que le mandataire ne peut contester le règlement de la somme de 35.492,39 euros.

Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] soutient que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois ; que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE revendique avoir effectué un certain nombre de paiements auprès de tiers (syndicat des copropriétaires, trésor public, membres de la famille [D]) ; que toutefois l’examen des pièces ne permet pas de confirmer cette allégation ; que Monsieur [H] [D] ne justifie pas avoir la qualité d’héritier de Monsieur [D] ; que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE ne démontre pas représenter lesdits héritiers, que l’unique attestation produite (en deux exemplaires) n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et ne vaut donc pas comme élément de preuve ; que si les héritiers avaient réellement reçu leur quote-part de loyer, la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE pourrait produire, non seulement les attestations de tous les héritiers, mais aussi les éléments extraits de sa comptabilité.

L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Le contrat de bail du 30 décembre 2019 stipule qu'« à défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de loyer ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux ou une simple mise en demeure d’exécuter la condition en souffrance demeurée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que cette résiliation puisse être arrêtée par des offres réelles, mêmes suivies de consignation ».

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2022, Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] a fait délivrer à la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE un commandement de payer d’avoir à régler la somme de 75.349,05 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges depuis 2017 et visant la clause résolutoire.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Maître [W] [E] a été désignée mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], à la suite d’une procédure initiée par le syndicat des copropriétaires, par ordonnance du juge des référés du 17 juin 2021, au regard « de la dette de charges de copropriété impayée depuis de nombreuses années dont le montant important suffit à caractériser l’inertie et la carence des héritiers ». Ainsi, Maître [W] [E] étant mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], l’acquiescement allégué par les indivisaires au règlement des loyers est sans effet, ce d’autant que cet acquiescement n’est pas démontré.

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE soutient que la mission du mandataire successoral ayant pris effet au 17 juin 2021, ce n’est qu’à compter de cette date qu’il est gestionnaire de l’indivision et qu’il n’a pas qualité pour mettre en cause la gestion antérieure de l’indivision, les indivisaires ayant estimé avoir été remplis de leurs droits au titre de loyers et charges, comme le démontre l’absence totale de réclamation.

Toutefois, il y a lieu de relever que la mission Maître [W] [E], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], prorogée par ordonnance du juge des référés en date du 7 mars 2024, comprend notamment la mission de « toucher le montant de toutes sommes revenant à quelque titre que ce soit à la succession ». Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE, Maître [W] [E], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] est en droit de réclamer le paiement de l’arriéré locatif antérieur à sa nomination en tant que mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D], dans les limites de la prescription.

Par ailleurs, force est de constater que le contrat de bail ne stipule pas que l’envoi de factures faisant apparaître la TVA ou de mise en demeure sont des préalables nécessaires à la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue contractuellement. L’absence de factures faisant apparaître la TVA ou de mise en demeure est donc sans effet sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté qu’aucune action en nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] n’a été introduite par la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE. Dès lors, la simple éventualité d’une annulation des assemblées générales ne peut suffire à rendre incertaine la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE conteste par ailleurs le montant de sa créance. Elle soutient avoir réglé la somme de 60.794,10 euros dont :

—  19.448,87 euros directement entre les mains du syndic de copropriété,

—  35.492,39 euros directement entre les mains des indivisaires,

—  5.853 euros directement au profit du Trésor Public,

somme à laquelle il y aurait lieu d’ajouter la somme 10.833 euros au titre des frais d’avocat et frais de justice réglés pour le compte de l’indivision,

Décision du 04 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05364 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZZM

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE produit à l’appui de ses prétentions des relevés de comptes bancaires. Toutefois, ces relevés ne permettent pas de justifier des règlements en ce que les bénéficiaires des règlements ne peuvent pas être identifiés. Elle justifie également de nombreux transferts western union. Toutefois, il ne s’agit pas de versement effectués par la S.A.R.L. L’ÉTOILE de BOURGOGNE mais des versements intrafamiliaux entre des membres de la famille [D]. Ces différentes pièces ne justifient ainsi nullement les règlements qu’allèguent la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE.

Dès lors, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE est redevable de la somme de 68.145,28 euros au titre de l’arriéré de loyer.

S’agissant des charges de copropriété, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE est redevable de la somme de 6.157,63 euros (1.030,20 euros pour 2017, 1.175,81 euros pour 2018, 1.175,81 euros pour 2019, 1.175,81 euros pour 2020 et 1.600 euros pour 2022).

S’agissant des taxes foncières, la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE justifie avoir réglé la somme de 3.800 euros (900+500+600+600+1200). Il ne sera pas tenu compte des autres paiements dont il est justifié, ces derniers émanant de membres de la famille [D] et non de la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE.

Dès lors, la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE est redevable, au titre des charges, de la somme de 2.357,63 euros (6.157,63-3.800).

Par ailleurs, il y a lieu de relever que les sommes réglées par l’indivision au titre des frais d’avocat et frais de justice sont des dépenses à prendre en compte au titre des dépens ou des frais irrépétibles. Elle seront donc examinées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

S’agissant des attestations des trois indivisaires, dans lesquelles ils attestent avoir été remplis de leurs droits au sujet du règlement de leur part de loyer sur la période considérée et attestent que les autres indivisaires ont été régulièrement payés, ces attestations ne peuvent suffire à démontrer que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE n’est pas redevable d’un arriéré locatif sur la période considérée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE est redevable de la somme de 70.402,91 euros (68.045,28 euros + 2.357,63 euros) au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois d’avril 2022.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme rectifiée de 70.402,91 euros.

Le commandement étant valable pour la somme de 70.402,91 euros, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur la demande à titre reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mensualités pour s’acquitter de sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle est une débitrice de bonne foi.

Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] s’est opposée à cette demande. Elle soutient que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE ne justifie pas de sa situation financière et de sa faculté à régler l’arriéré locatif.

En l’espèce, il convient de relever que la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE n’a procédé à aucun règlement de loyers et de charges de janvier 2017 à décembre 2021 et que sa dette s’accumule, les quelques règlements effectués ne permettant pas de l’apurer. Par ailleurs, elle ne fournit aucun élément sur sa situation financière.

Compte tenu de ces éléments et au regard de l’importance de l’arriéré de dette locative, il n’est pas possible de considérer qu’elle sera en mesure de l’apurer dans le délai maximum de deux ans prévu à l’article 1244-1 du code civil, partant de faire droit à cette demande dont les conditions ne sont pas remplies.

Ainsi, il n’y a pas lieu de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail stipulé entre les parties et c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de son acquisition, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 4 avril 2022 à 24h.

Sur l’expulsion

Il sera ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif.

Sur la demande de condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

La société locataire est redevable, au vu des pièces versées aux débats, de la somme de 70.402,91 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus, selon décompte arrêté au mois d’avril 2022.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] pour la somme de 70.402,91 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus, selon décompte arrêté au mois d’avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du compter du 3 mars 2022, date du commandement de payer.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE est, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 3 mars 2022, les frais d’expulsion et les droits proportionnels de l’huissier calculés selon l’arrêté du 23 février 2022.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. L’ÉTOILE DE BOURGOGNE sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable la pièce versée en cours de délibéré par la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE,

DÉCLARE la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE irrecevable en sa fin de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir soulevée devant le tribunal statuant au fond,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 30 décembre 2009 liant les parties à la date du 4 avril 2022 à 24h00,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] la somme de 70.402,91 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus, selon décompte arrêté au mois d’avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du compter du 3 mars 2022, date du commandement de payer,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE à payer à Maître [W] [E] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] [D] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL L’ÉTOILE DE BOURGOGNE aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 3 mars 2022, les frais d’expulsion et les droits proportionnels de l’huissier calculés selon l’arrêté du 23 février 2022,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA