TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [K] [P] [O] [G]

Madame [N] [I] [J] [L] [M] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline DARCHIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00582 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34GD

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], Représenté par son syndic, SOCIETE LAPOSTOLLE SARL – [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2]

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [P] [O] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [N] [I] [J] [L] [M] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [K] [G] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00582 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34GD

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] sont propriétaires des lots n°33 et n° 90 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société LAPOSTOLLE SARL, a fait assigner les époux [G] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

3 592,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 et capitalisation des intérêts,283,56 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 et capitalisation des intérêts,4 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2024, et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux défendeurs de constituer avocat et de se mettre en état.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 avril 2024, la société ADMINISTRA a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], succédant à la société LAPOSTOLLE SARL.

A l’audience du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées, aux termes desquelles il :

sollicite que les pièces produites à l’audience par les époux [G] soient écartées des débats pour défaut de respect du contradictoire,sollicite que son action soit déclarée recevable,maintient ses autres demandes, actualisant sa créance à la somme de 6 488, 30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, et 363,66 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 22 juillet 2024.

M. [K] [G], comparaissant en personne et représentant Mme [N] [M] épouse [G] en vertu d’un pouvoir spécial, sollicite en son nom propre et dans les intérêts de son épouse :

que l’action du syndic soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir,le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la demande concernant les pièces produites par les défendeurs à l’audience

En application de l’article 16 et 445 du code de procédure civile, le juge fait respecter le principe du contradictoire entre les parties.

En l’espèce, les époux [G] ont souhaité verser aux débats plusieurs pièces, notamment des pièces comptables, des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et des courriers, sans communication préalable de ces pièces au demandeur et alors même qu’ils avaient bénéficié d’un premier renvoi en date du 20 mars 2024 afin de constituer avocat et de se mettre en état. Lors de cette première audience, ils avaient consenti à la constitution d’un calendrier de procédure aux termes duquel ils devaient transmettre leurs conclusions et pièces au demandeur avant le 2 mai 2024, la date limite pour les échanges entre les parties après conclusions en réplique étant fixée au 31 juillet 2024.

Les pièces versées par les époux [G] à l’audience du 6 septembre 2024 seront par conséquent déclarées irrecevables et écartées des débats.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La qualité pour agir nécessite de posséder un titre ou un droit particulier pour pouvoir détenir une action et formuler des demandes notamment reconventionnelles.

En l’espèce, suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 juin 2022, la société LAPOSTOLLE SARL a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour assurer la gestion de la copropriété. Son mandat, d’une durée de 18 mois, est entré en vigueur le 1er janvier 2023, et lui donnait qualité à agir pour le syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours suivant attestation en date du 27 juillet 2023.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 avril 2024, la société ADMINISTRA a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour assurer la gestion de la copropriété, succédant à la société LAPOSTOLLE SARL. Son mandat, d’une durée de 24 mois, est entré en vigueur le 25 avril 2024 et lui donne qualité à agir pour le syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours suivant attestation en date du 26 juillet 2024.

L’action du syndicat des copropriétaires, introduite par son syndic alors en exercice la société LAPOSTOLLE SARL le 10 novembre 2023 et reprise par son syndic actuellement en exercice la société ADMINISTRA, est donc recevable.

Sur le fond

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires des époux [G] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°33 et n° 90 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5],les appels de fonds couvrant la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023,le comptes de charges à compter du 1er juillet 2020 et arrêtés au 22 juillet 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 21 juillet 2018, 5 juillet 2021, 13 juin 2022 , 21 mars 2023 et 23 avril 2024 ayant notamment :◦

approuvé les comptes pour les exercices 2017, 2020, 2022, 2023,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2019, 2021, 2022, 2024,◦décidé des travaux ou opérations suivants : provisions pour le gardien, étude des travaux de ravalement de façade, repérages amiante et plomb obligatoires, embauche d’un ou de nouveaux gardiens et emploi d’une société de nettoyage dans l’attente, mise aux normes des armoires électriques, établissement d’un diagnostic de performance énergétique et d’un plan pluriannuel de travaux, travaux de maçonnerie dans le local vide-ordures et au rez-de chaussée.

Les époux [G] contestent la dette tant dans son principe que dans son montant, mettant en cause les méthodes de calcul des charges employées par le syndicat des copropriétaires, qu’ils accusent de falsification. Force est pourtant de constater qu’ils n’apportent aucun élément de preuve au soutien de leurs prétentions, tandis que celles du demandeur sont fondées sur les pièces précitées versées aux débats.

Au vu de l’ensemble des pièces produites, les époux [G] sont redevables de la somme de 6 488,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus. Ils seront condamnés solidairement à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 1er juin 2023 pour la somme de 4 284,13 euros (somme figurant à la mise en demeure dont sont déduits les frais), et à compter de la présente décision pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 363,66 euros se décomposant comme suit :

183,66 euros pour les frais de 8 courriers de relance par le syndic,180 euros pour les frais d’une mise en demeure par avocat.

À l’exception du montant des honoraires d’avocat, qui apparaissent dans le courrier de mise en demeure en date du 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement de ces frais dont il sollicite le paiement, ne versant aux débats aucun justificatif de l’envoi des courriers de relance ni aucune facture du syndic attestant de diligences particulières et exceptionnelles excédant le champ des actes élémentaires d’administration relevant de ses attributions.

Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent de frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formées au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que les époux [G] ne payent pas régulièrement leurs charges, et que le syndicat des copropriétaires a dû engager trois procédures judiciaires depuis 2018 pour en obtenir le paiement. Leur comportement, traduisant une mauvaise foi certaine, a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier des procédures judiciaires.

Il convient donc de condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [G], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, les époux [G] devront solidairement verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les pièces versées par M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] à l’audience du 6 septembre 2024 irrecevables,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] recevable,

CONDAMNE solidairement M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 6 488,30 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 22 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 1er juin 2023 pour la somme de 4 284,13 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE solidairement M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [G] et Mme [N] [M] épouse [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier

Le président