TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

N° RG 25/06375 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX4C

Jugement du 12 Janvier 2026

N°: 26/34

[E] [B]

[F] [U]

C/

[I] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [B]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [P]

Copie à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 9 Janvier 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 12 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [E] [B]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

Mme [F] [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2018, Monsieur [B] [M] a loué à Madame [P] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 640 euros, outre 50€ de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, Monsieur [B] [M] a fait délivrer à Madame [P] [I] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme de 2731 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025 délivré à étude, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F] ont fait assigner Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent de :

A titre principal

— Constater la résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance par application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et pour défaut de paiement par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 Subsidiairement,Prononcer la résiliation du contrat de bail ci-dessus visé pour défaut de paiement réitéré par application des dispositions des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; A titre très subsidiaire, Prononcer la résiliation du bail pour violation par la locataire de son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille en application des articles 1124 et 1741 du code civil

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique par application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— Condamner Madame [P] [I] à payer au demandeur la somme de 4585€ au titre de l’arriéré de loyers arrété au 04/06/2025 avec intérets au taux légal à compter de la présente assignation et au paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail, par application des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1344-1 du code civil

— Condamner Madame [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui courre à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion, par application de l’article 1240 du code civil

— Condamner Madame [P] [I] au paiement d’une somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne Madame [P] [I] aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 8 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F], comparants, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6150 euros, échéance de novembre incluse. Monsieur [B] précise ne plus donner de quittances depuis qu’il n’y a plus de paiements, que l’appartement est sale avec des pétitions de voisins, qu’en février 2025 il y a eu un versement de 176€ et de 416€, qu’un virement de 416€ a eu lieu le 6 mai 2025, qu’il ne perçoit plus d’allocations de la CAF depuis le mois de février 2025 en raison d’une dette de 7000€ de leur part et qu’il n’avait pas été sollicité par l’organisme. Il ajoute être en accord pour donner les quittances des loyers réglés et il s’oppose à la demande de délais de paiement sollicités par la locataire.

Madame [P] [I] est présente et sollicite la production de ses dernières quittances de loyer et l’octroi de délais de paiement avec des mensualités maximum de 80€. Elle précise être toujours dans le logement, qu’elle a réglé les mensualités d’octobre 2024, novembre 2024, février 2025, avril 2025 et mai 2025 avec un virement le 6 mai 2025. Elle reconnaît ne pas avoir réglé les échéances de septembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, mars 2025 et novembre 2025 et sollicite une vérification de la somme sollicitée. Madame [P] ajoute ne plus percevoir d’allocations de la CAF en raison d’une absence de réponse de Monsieur [B] et elle reconnaît avoir une dette auprès de l’organisme. La locataire déclare avoir donné son assurance habitation, être en accord pour mettre fin au contrat de bail

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026, puis prorogé au 12 janvier 2026.

Suite à l’autorisation donnée par le juge, Madame [P] a fait parvenir en cours de délibéré son assurance habitation et les justificatifs en lien avec les démarches CAF qu’elle déclare avoir effectué. Monsieur [B] a été rendu destinataire de ces pièces envoyées par mail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 21 novembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Le commandement a été établi le 24 mars 2025 et les locataires avaient donc jusqu’au 24 avril pour démontrer cette assurance.

Les locataires ne démontrent pas que l’attestation d’assurance habitation produite en cours de délibéré a bien été envoyée dans ce mois. Surtout, il est précisé que le contrat d’assurance a pris effet le 25 septembre 2025, soit de manière postérieure au délai accordé dans le commandement et en violation de l’article 7 énoncé puisque l’assurance n’était donc pas présente dès la prise à bail.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [P] [I] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [I], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges dans le but de prouver les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte produit :

— Des règlements par la locataire de 416€ en octobre 2024, novembre 2024, avril 2025, juin 2025, juillet 2025, aout 2025, septembre 2025, octobre 2025.

— Un règlement par la locataire de 216€ en mai 2025

— Une absence de règlements en septembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 , février 2025, mars 2025 et novembre 2025.

— La perception d’allocations de la CAF de 274 euros en octobre 2024, novembre 2024, février 2025 et 29€ en décembre 2024

Madame [P] produit la quittance de loyer du 28 février 2025 mentionnant le versement de la somme de 416€ au titre du loyer pour ce mois et Monsieur [B] a reconnu à l’audience avoir eu virement. La somme sollicitée pour le mois de février 2025 n’est donc pas due.

Concernant le mois de mai 2025, Monsieur [B] a reconnu avoir reçu un virement de la part des locataires le 9 mai 2025 de 416€ , soit 200€ de plus que celui mentionné sur le décompte et il en sera tenu compte.

Madame [P] reconnaît une absence de paiement pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024 ainsi que les mois de janvier, mars et novembre 2025.

Madame [P] produit un message reçu de la CAF mentionnant que l’organisme a contacté son bailleur qui doit déclarer le loyer du mois de juillet 2025, qu’il n’a pas répondu et que cette information est indispensable pour le calcul de l’aide à accorder. Si Monsieur [B] conteste avoir reçu ce message, ses déclarations apparaissent peu crédibles alors qu’il savait qu’il ne percevait plus de prestations de la CAF, qu’il y avait une dette avec l’organisme mais il ne produit cependant pas la teneur de ses échanges avec l’organisme. Néanmoins, si l’absence de démarches du bailleur a entrainé une réduction des droits APL pour la locataire de nature à lui créer un préjudice, celui-ci n’est pas chiffré, il n’en est pas demandé réparation et le montant dû contractuellement était de 690€. Ainsi, les mensualités appelées sont dues, sous réserve des déductions précédentes énoncées.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 5534 euros au 21 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 3969 euros (au regard de la déduction du versement de février et de mai 2025), puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [P] [I] est redevable de la somme de 5534 euros au titre de la dette locative.

Madame [P] [I], présent à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler 80 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le loyer de novembre 2025 n’a pas été réglé et les loyers précédents, depuis novembre 2024, ne sont pas réglés entièrement.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il y a lieu de débouter Madame [P] [I] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement

IV sur la demande de délivrance de quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l’espèce, le bailleur reconnaît ne plus délivrer les quittances. Alors que des paiements partiels sont effectués, en application de ce texte, il sera ordonné à Monsieur [B] de délivrer des reçus concernant les versements partiels effectués ou des quittances lorsque le loyer a été intégralement versé.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F]

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [M] et et Madame [U] épouse [B] [F], Madame [P] [I] sera condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2018 entre Monsieur [B] [M], d’une part, et Madame [P] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

CONDAMNEMadame [P] [I] à verser à Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F] la somme de 5534 euros (décompte arrêté au 21 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 7 juillet 2025 sur la somme de 3969 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [P] [I] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [P] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à verser à Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [P] [I] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE à Monsieur [B] [M] de fournir à Madame [P] [I] des reçus concernant les versements partiels de loyers effectués et des quittances concernant les loyers réglés intégralement ;

CONDAMNE Madame [P] [I] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [I] à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [U] épouse [B] [F], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,