TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XCC

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société AANEVO B.V, [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 5]

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 2], Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 2], représentés par M^e LOPEZ RAMIREZ Régina, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque E 1342

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 19 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XCC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2009, la société AANEVO B.V a donné à bail à Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1018 euros, outre 115 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société AANEVO B.V a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 888,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la société AANEVO B.V a fait assigner Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 12 486,59, mois de juillet 2024 inclus, hors frais de contentieux ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges

— condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, la société AANEVO B.V, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 7434,78 euros, selon décompte du 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Elle précise qu’un virement important a été effectué le 10 octobre 2024 et que le règlement des loyers courants a repris.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension de la clause résolutoire avec une clause de déchéance du terme.

Monsieur [B] [Z] et Madame [N] [Z], représentés par leur conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicitent de :

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter la société AANEVO de ses demandes fins et prétentions ;

Subsidiairement :

— Juger que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues au titre des loyers de mars, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024, conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction de la créance ;

— Autoriser les locataires à s’acquitter de la créance d’arriérés de loyers et charges courants en 24 mensualités à compter de la décision à intervenir ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

En tout état de cause

— Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le commandement de payer mentionne une créance, sans détail de cette dernière avec reprise d’un solde antérieur non détaillé.

Par ailleurs, le commandement de payer mentionne un délai de 6 semaines et non de 2 mois.

Ils considèrent que le commandement de payer encourt la nullité à ces titres.

Ils indiquent que les impayés sont liés à des difficultés financières dues à leur profession de commerçant.

Par ailleurs, ils ne contestent pas le principe de la dette mais en contestent le montant, certains loyers auraient été réglés directement mais n’apparaissent pas dans le relevé de compte produit.

Ils sollicitent de se maintenir dans les lieux ainsi que des délais de paiement sur 24 mois et proposent des échéances mensuelles de 310 euros à l’audience, auxquels la bailleresse ne s’oppose pas.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024, délibéré prorogé au 19 Décembre 2024.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société AANEVO B.V justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 2009 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de

10 888,34 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposaient d’un délai de 6 semaines pour payer leur dette, comporte un décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Toutefois, il apparaît qu’un délai de 2 mois s’applique en l’espèce au regard de la date initiale du contrat de bail (10 juillet 2009), de sa durée de 3 ans et de sa tacite reconduction, la dernière commençant le 10 juillet 2024, de sorte qu’au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le contrat était en cours de tacite reconduction. Le caractère erroné du délai mentionné dans le commandement de payer est sans effet car les locataires étaient bien tenus d’une créance qu’ils n’ont honoré ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de deux mois s’appliquant au cas d’espèce (aucun versement n’ayant été effectué durant cette période).

Concernant les éléments de la créance, il ressort de l’annexe du commandement de payer en date du 21 mai 2024 que l’extrait de compte commence au 1er janvier 2024 et fait apparaître à cette date une dette de 8144,26 euros ne correspondant pas à un mois de loyer, ce dernier s’élevant à la somme mensuelle de 1018 euros, outre 115 euros de provisions sur charges, soit un montant global de 1133 euros. Il apparaît donc que la somme de 7011,26 euros n’est pas justifiée ou précisée dans ce décompte alors que s’il est constant que le bailleur peut joindre une annexe au commandement de payer précisant les créances dues, cette annexe doit comporter la mention les dates des échéances concernées ainsi que le détail des créances dues.

Faute de ces mentions, cette carence constitue ainsi une contestation sérieuse tant sur le quantum de la dette que sur son décompte précis qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes formées dans le cadre de la présente instance compte tenu du lien de connexité entre elles.

Sur les demandes accessoires

La société AAENVO B.V, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elles dans la présente instance. Leurs demandes pour frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’existence de contestations sérieuses,

Disons n’y avoir lieu à référé et invitons la société AANEVO B.V à se pourvoir au fond sur l’ensemble de ses demandes ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société AANEVO B.V aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection